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재건축·재개발 사업의 대안, 가로주택정비사업 활성화하려면?

조회수 2020. 5. 20. 08:50 수정
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최근 국토교통부에서 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’을 발표했습니다. 금번 정부 부동산 정책은 최근까지도 세금이나 대출 규제를 중심으로 한 수요억제 성격이 강했습니다. 이제는 한 발 나아가 주택가격이 불안정한 지역 즉, 수도권에 공급을 강화해 부동산 안정을 도모한다는 것이 주요 내용입니다.


요약하자면 2020년까지 서울 도심에 7만가구의 부지를 확보하고 이를 통해 수도권 30만가구 주택공급과 함께 2023년까지 연 평균 25만가구 이상을 공급하겠다는 것입니다.


장기적으로 주택 수급을 안정화하겠다는 내용입니다. 구체적인 전략은 아래와 같습니다.

소규모 정비사업, 사업성 보완

국토교통부의 발표 내용을 살펴보면 다양한 방식으로 주택 공급을 계획하고 있습니다. 그 중에서 최근 이슈가 된 ‘가로주택정비사업’에 대해 알아보고자 합니다. 


가로주택정비사업이란 2018년 ‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’을 제정하여 노후ㆍ불량 주택이 밀집한 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 구역)에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 정비사업 중 하나입니다. 


가로주택정비사업의 특징은 재건축ㆍ재개발과 달리 정비기본계획수립 및 정비구역 지정 절차를 적용하지 않기 때문에 사업시행 기간이 단축되고, 각종 건축법 상의 기준을 지방건축위원회 심의를 통해 완화할 수 있는 장점이 있는 사업입니다. 다만 소규모 사업이고 사업시행면적과 층수 제한이 있기 때문에 조합원 외 일반 분양분이 적어 사업성이 떨어진다는 점이 단점으로 꼽힙니다. 


사업 절차 간소화나 건축 규제 완화라는 장점에도 불구하고 사업 초기 사업비 조달 문제나 조합의 비전문성 등으로 인해 전문적인 개발사업이 쉽지 않습니다. 기존에 가로주택정비사업으로 추진할 수 있는 지역이 많았지만 사업 활성화가 어려웠던 것도 이런 이유에서입니다. 


하지만 지난해 12.16대책과 이번 대책으로 사업성을 보완하는 방향으로 정책이 지속적으로 변경될 가능성이 있습니다. 재개발이나 재건축이 힘든 노후 지역도 가로주택정비사업을 통해 주거환경이 개선될 수 있다는 점에서 고무적이라 할 수 있습니다.

가로주택정비사업 어떻게 바뀌나?

가로주택정비사업의 관련 규정은 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 및 ‘각 지자체 조례’에 의거하여 사업을 추진할 수 있으며 법과 조례개정을 통해 사업 추진 활성화를 유도할 예정으로 금년 내에 변경될 예정입니다.


첫 번째, 용적률이 기존 조건(무조건 공적임대 20%를 공급해야 용적률 완화[법적 상한])에서 공공임대 10%부터 비례하여 용적률을 상향하는 것으로 변경될 것입니다. 사업마다 각기 다른 사업 여건이 있으며 일괄적으로 공적임대 20% 공급이 유연해진다면 사업성 측면에서 긍정적일 것으로 예상됩니다.


두 번째, 사업 추진 시 공용주차장을 함께 건설할 경우 의무확보 주차면수의 최대 50%까지 면제해 줍니다. 예를 들어 소형 1인가구 위주의 정비사업을 추진할 경우 주차 수요가 적을 수 있으므로 공용주차장을 설치를 통해(공용주차건설비용을 공공에서 부담) 사업비를 절감할 수 있어 사업성 확보에 도움이 될 것입니다.


세 번째, 공공이 참여하는 가로주택정비사업이 추진될 경우 분양가 상한제 적용이 제외될 수 있습니다(단, 공공임대 10%이상 공급 조건). 기금융자를 통해 사업비를 조달할 경우 조달 금리를 인하 받을 수 있을 것으로 보입니다.


네 번째, 공공기여(증가 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납시) 시 층수 제한 완화, 인동거리 완화, 용도지역 상향 등의 지원을 받을 수 있습니다.


위 내용과 같이 제도가 개선될 경우 앞으로 가로주택정비사업이 활성화될 가능성이 충분해 보입니다. 다만 올해 안에 시행령과 각 지자체의 조례 개정이 수반돼야 합니다. 종 상향, 용적률 상향, 사업비 조달 금리 혜택 등 공공성을 가진 개발사업 위주로 추진이 될 가능성이 높기 때문에 공공과 민간이 서로 윈윈(Win-Win)할 수 있는 상생적 사업 모델이 만들어져야 할 것입니다.


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