KB부동산

코로나19와 국회의원 선거 등으로 일정이 연기됐던 아파트 분양이 5월부터 본격 재개됩니다. 특히 5월 분양은 올들어 가장 많은 물량이 쏟아질 것으로 전망되고 있습니다. 이번 분양을 내집마련 기회로 삼으려는 수요자들은 올해 바뀐 청약제도를 꼼꼼하게 체크해야 불이익이 없겠죠? 이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 2020년 바뀌는 청약제도에 대해서 살펴봤습니다.

기존 청약제도는 수도권 투기과열지구에서 공급되는 주택에 대해 해당지역에 1년 이상 거주한 이들에게 우선 공급했습니다. 그러나 4월 17일 이후 입주자모집승인을 신청하는 단지부터 이 거주기간 기준이 2년으로 강화됐습니다. 적용지역은 서울, 과천, 광명, 성남(분당), 하남의 신규 분양 단지이며, 이들 지역 내 대규모 개발지구인 과천 지식정보타운, 성남 위례, 하남 미사∙감일 등도 포함됩니다.

이는 전세시장 과열을 해소하고 공정한 청약질서를 확립하기 위해서란 설명입니다.

실제로 국토교통부에 따르면 지난해 하반기 과천 지식정보타운 신규분양을 앞두고 거주지를 과천으로 옮기는 예비청약자들이 늘면서 2019년 10월 2.86%, 11월 2.42%, 12월 2.86% 등 전세가가 상승했습니다. 그러나 입법예고 이후인 올해 들어서는 1월 0.73%, 2월 -0.13%, 3월 -0.70% 등 안정세를 보이고 있습니다. 

재당첨 제한 기간도 최대 10년으로 늘어납니다. 지금까진 분양가상한제 적용주택, 투기과열지구, 조정대상지역 주택의 당첨자는 당첨된 지역(과밀억제권역 여부) 및 평형(전용 85㎡ 기준)에 따라 당첨 이후 1~5년간 다른 분양주택의 재당첨이 제한됐습니다. 앞으로는 분양가상한제 주택, 투기과열지구 내 주택의 당첨자는 10년간, 조정대상지역 주택 당첨자는 7년간 재당첨이 제한됩니다.

재당첨 제한기간이 중복되는 경우에는 보다 강화된 기준을 적용합니다. 예를 들어 조정대상지역 내 분양가상한제 주택에 당첨시 재당첨 제한기간은 10년이 됩니다. 4월 17일 이후 입주자모집승인을 신청해 당첨된 자부터 적용되며, 기존 당첨자는 종전의 재당첨 제한규정이 적용됩니다. 

이르면 오는 8월부터 수도권과 지방광역시의 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매제한 기간도 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화됩니다. 국토교통부는 5월 11일 투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정 방침을 발표했습니다.

기존 분양권 전매는 서울을 비롯한 투기과열지구와 조정대상지역에서만 제한됐습니다. 하지만 이를 수도권 대부분의 지역(수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역)과 지방 광역시까지 확대하는 것으로 사실상 수도권·광역시 아파트 분양권을 사고 파는 것이 금지되는 것입니다. 현재 비규제지역으로 투기 수요가 몰려 있는 인천과 대전, 광주 등 광역시에서는 분양권 전매제한 기간이 종전 6개월에서 입주시점으로 연장된다는 얘기죠. 

공급질서 교란자의 청약 제한 역시 강화됩니다. 청약통장 등을 거래·알선하거나 부정한 방법으로 신규주택을 공급받거나 공급하는 경우 기존에는 적발된 날부터 주택유형 등에 따라 3~10년간 청약 신청 자격을 제한했습니다. 하지만 이젠 주택 유형 등에 관계없이 공급질서 교란행위자(알선한자 포함)로 적발된 날부터 10년 동안 청약자격이 박탈됩니다. 이 또한 4월 17일 이후 공급질서 교란행위(알선포함)가 적발된 자부터 적용됩니다.

지난 3월부터 투기과열지구뿐만 아니라 수도권 및 광역시에서 공급되는 주택의 예비당첨자 비율이 종전 40%에서 300%로 확대됐습니다. 줍줍(줍고 줍는다)으로 불리는 미계약 물량에 투자자들이 몰리는 것을 막고 무주택 실수요자들에 대한 당첨 기회를 확대하기 위한 조치입니다.

예비당첨자가 대폭 늘면 최초 당첨자가 계약을 못하거나 부적격 물량이 나올 수 있어섭니다. 다시 말해 당첨되지 못한 1∙2순위 내 후순위 신청자가 계약할 기회를 갖게 돼 계약률도 높아지고 무순위 청약 물량도 최소화될 수 있기 때문입니다. 실제 국토부가 지난해 9월 서울 등 투기과열지구에서 청약예비당첨자 비율을 80%에서 500%로 늘리자 무순위 청약물량은 전체 공급량 대비 1.2% 수준으로 대폭 줄었습니다. 

이 개선안은 별도의 법령개정 없이 청약시스템(청약홈)에서 지난 3월 16일 이후 입주자모집 공고가 진행되는 단지부터 적용되고 있습니다. 

청약제도 개편은 이게 끝이 아닙니다. 오는 6월 법개정을 거처 11월에 도입될 청약제도 개선안에는 청약과열을 방지하기 위해 청약 당첨 시 거주의무 기간을 부여하는 안이 포함될 예정인데요. 분양가상한제를 적용 받는 공공택지의 경우 1~5년 거주의무를 부여하는 것처럼 민간택지에도 확대 적용한다는 것입니다. 만일 이를 어길 시 강력한 처벌을 내리는 내용도 추가될 계획입니다. 또한 국토부는 특별공급 당첨자에 대해서도 거주의무 기간을 부여하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌습니다.

지금까지 올해 바뀌는 청약제도에 대해서 살펴봤습니다. 1년 안에 바뀌는 청약제도 내용만 5가지가 넘고 적용되는 시기도 제각각이어서 실수요자들의 혼란이 예상되는데요. 청약열기에 휩쓸려 무작정 뛰어 들면 낭패를 볼 수 있기 때문에 청약에 앞서 자격조건, 규제여부 등을 꼼꼼하게 살펴보시길 바라겠습니다.