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코로나19에도 ‘나홀로’ 호황… 분양시장 전망은?

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최근 주택시장은 코로나19 사태와 12.16 부동산 대책 등의 영향으로 하향 조정되는 양상을 보이고 있다. 부동산 각 부문에서 관망세가 두드러지는 가운데 유독 나홀로 호황인 분야가 있다. 다름 아닌 아파트 분양시장이다.


코로나19가 가장 극성을 부리고 있는 대구에서 3월 초 분양한 ‘청라힐스자이’는 평균 141대 1이라는 경쟁률을 보였다. 3월 말에 있었던 ‘반월담역 서한포레스트’도 110대 1을 넘었다. 그 엄중한 시간을 보내던 대구에서도 여전히 분양시장 만큼은 살아 움직였다는 의미다. 


물론 청약은 인터넷으로 하고 사이버모델하우스로 확인하면 굳이 현장을 가지 않아도 충분하다. 마음만 먹으면 어려운 일은 아니다. 오히려 재택근무를 하면 더 수월했을 수도 있다. 


대구뿐만 아니라 서울과 인천 등 수도권은 말할 것도 없이 전국에서 집중력을 보이고 있는 상태다. 3월 하순 전남 순천에서 있었던 ‘한양수자인디에스티지’는 22.3대1을 기록하고, 이어서 ‘순천 금호어울림 더파크2차’도 55.2대1이라는 호성적을 거두었다. 

부동산 시장 침체 우려에도 청약 경쟁률 높은 이유

부동산 시장 침체가 우려되는 상황이지만, 유독 분양시장 경쟁률이 높은 이유는 상대적으로 투자 매력이 있기 때문이다. 특히 규제지역에서는 분양가 심사와 분양가상한제 등으로 시세보다 저렴한 분양가가 등장하고 있다. 심지어 30%이상 저렴한 분양물량도 나온다. 시장 침체로 가격이 하락하더라도 이 정도 경쟁력이면 별 무리가 없다는 판단이다.


또 아파트가 입주하는 2~3년 후에는 상당 부분 회복할 것으로 기대한다는 뜻이다. 다시 말하자면 선분양 체제에서 미래의 아파트에 투자를 하는 것으로, 현재 어려움은 크게 우려하지 않아도 되는 셈이다.


특히 앞으로 7월 말까지 서울에서 나오게 될 둔촌주공, 개포주공1단지, 원베일리(신반포3차, 경남) 등 강남의 특급 단지들은 일부 평형을 제외하면 분양가가 9억원을 초과해 중도금대출이 불가하더라도 기본적으로 100대 1의 경쟁률을 상회할 것으로 예상된다.


결국 청약가점이 높은 현금부자의 전유물이 된다. 주변 시세보다 30~40%이상 저렴한 노른자위 지역이니 경쟁률은 그 어느 때보다 높을 것이다. 이 단지들의 분양이 마무리되면 추후 상당기간 강남 지역의 분양 물건은 극소수에 불과할 수도 있기 때문이다.


12.16대책으로 일반 매매시장의 주택담보대출은 매매가격이 15억을 초과하면 금지된다. 분양시장과의 형평성 제고차원에서라도 중도금 대출금지 기준도 15억원 초과로 변경하는 것이 바람직하다.


서울 아파트값은 9억원을 초과하는 아파트가 절반에 달하고, 분양물량의 40% 가량이 그 금액을 넘는 현실을 고려하면 이는 중산층 실수요자에게 한계로 작용한다. 자칫 현금부자의 속칭 ‘줍줍 현상’으로 변질될 수 있다. 무엇보다 주거사다리 확보 차원에서 꼭 필요하다.


분양시장 인기는 이미 예고된 것이나 마찬가지다. 수도권과 지방 모두 1~2년 후에는 아파트 입주물량이 급감한다. 또한 2020년 2월 기준으로 전국 미분양주택은 3만9000호로 2009년 3월 16만6000호 이후 11년 만에 최저치를 기록했다.


공급부족이 예고된 상태에서 미분양주택도 급감하는 등 수급불균형 문제가 불거질 개연성이 높은 시점이다. 더군다나 새 아파트가 주도하는 시장으로 변모한 만큼, 분양시장에 대한 인기는 당분간 커질 수 밖에 없다. 

비규제지역 고분양가 아파트 ‘주의’

이런 호황 속에서 우려되는 부분은 비규제지역의 고분양가 아파트도 경쟁률이 높다는 것이다. 지금 당장 주변 시세보다도 비싼데도 불구하고 풍선효과처럼 바람이 불어 경쟁률이 높아지고 있다.


이런 현상은 주택시장 호황기 때 흔히 있는 일이다. 분양가 책정이 자유로운 만큼 인근 새 아파트 보다 높은 분양가를 책정한다. 그럼에도 불구하고 분양이 성공하면 주변 가격을 자극해 그 아파트값이 오르고, 또 다시 다음 분양가격을 높게 책정하는 지그재그식 상승을 견인하는 현상이 나타난다.


대부분 분양가 9억원 이하로 중도금대출이 가능하고, 분양권 전매제한에서 자유로울 수는 있지만 주의가 필요하다. 주택시장의 방향성을 속단하기 이른 상태에서 주변 시세보다 과도한 분양가를 주고 매입할 이유는 크지 않다. 오히려 값싼 인근의 새 아파트를 사는 것이 현실적이기 때문이다.


이런 현상에는 그 지역의 미래가치가 높아질 것이라는 기대감도 반영됐겠지만, 분양권 전매가 자유롭다는 데서 기인한다. 즉 투자개념으로 접근한다는 의미다.


이를 방지하기 위해 조정대상지역뿐만 아니라 전국 모든 지역을 입주 시까지 분양권 전매제한을 실시해야 한다. 전국적으로 수급불균형이 우려되는 상황에서 분양시장을 실수요자 위주로 재편해야 한다. 일부 투자자에 의한 분양권 전매행위 등 시장 교란행위는 방지할 필요가 있다.


코로나19가 상반기 내 조기 종료된다면 주택시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상된다. 다만연말까지 계속될 경우에는 경제시스템 붕괴로도 이어질 수 있는 만큼 각별한 주의가 필요하다. 시장추이를 지켜보며 대응해야 한다.


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KB부동산 리브온

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