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3기 신도시 토지보상금이 유동성 자극할까?

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.


2018년 ‘3기 신도시’계획에 따라 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양지구, 부천 대장지구, 고양 창릉지구 등 990만(3.3㎡) 면적의 5개 지구에 총 17.3만 호의 주택이 공급됩니다. 그래서 요즘 토지보상금 증가 보도가 심심치 않게 들립니다.


도시개발을 위해서는 토지수용이 필요합니다. 대규모 토지보상금이 2019년부터 지불되고 있고, 2020년에 더 증가하도록 계획되어 있습니다.


오늘은 토지보상금이 무엇이고, 보상금액의 책정방법은 무엇이며, 과거와 보상시스템이 어떻게 달라졌고, 부동산에 어떤 영향을 미치는지 알아보겠습니다. 

‘토지보상금의 기초’ 아주 쉽게 이해하기

『토지수용제도』는 국가나 공공기관이 공익사업용지를 취득할 때 토지소유자와 원만한 ‘토지보상금’ 협의가 성립하지 않거나, 소유자 불명으로 협의가 어려울 때 용지를 신속하게 취득할 수 있게 만든 제도입니다.


『토지보상금』이란 개인소유 토지가 공익사업에 수용당할 경우 ‘보상평가’를 통해 대가로 지불받는 현금, 채권, 권리를 말합니다.


『보상평가』를 위해서 토지는 인근가격과 비교하고, 건물은 내구연한과 이용 상황을 평가합니다. 공시지가를 기준으로 시점, 지역, 접근성과 환경조건에 할증률을 반영합니다. 수용과정에서 영농 및 영업손실이 발생될 경우 이를 고려합니다.

『토지의 일반적 수용절차』는 (그림)과 같습니다. 공익사업이 결정되면 기본조사서를 작성하고, 보상계획을 공고합니다. 필요하면 ‘보상협의회’를 개최해 보상액을 산정합니다. 평가가 부당하다면 ‘협의감정평가’를 진행해 손실보상을 협의하고, ‘사업인정’을 고시함으로써 토지수용을 종료합니다.


만일 토지소유주와 사업시행자간에 협의가 안될 경우 『수용재결절차』를 진행합니다. 토지소유자는 이의신청을 통해 ‘이의재결’을 진행하거나, ‘행정소송’을 선택할 수 있습니다.

『수용재결 세부 절차』는 (그림)과 같습니다. 토지수용이 원활하지 않을 경우 사업시행자는 ‘수용재결’을 신청하는데, 이때 토지소유자의 의견서를 제출합니다.


보상평가가 재진행되고, 수용재결이 완료되면 비로소 사업시행자는 ‘토지 취득권리’를, 토지소유자는 ‘보상금 수령권리’를 가질 수 있습니다. 보상금 지불 혹은 공탁을 거쳐 토지 사업시행자에게 토지소유권이 완전하게 이전됩니다. 

토지보상금의 부동산시장 유입 방지에 관심집중

2020년에는 3기 신도시를 비롯해 수도권광역급행철도(GTX), 검암역세권, 안산 장상지구 및 신길지구 등지에서 투자보상이 진행됩니다. 3기 신도시만 보더라도 신도시 지정 이후 표준지 공시지가가 상승해 보상총액이 당초 예상금액인 30조원을 상회할 것이라는 일부 전망도 나옵니다.


신도시가 계획되면 나타나는 우려점이 있습니다. ①서울에서 가깝게 조성되는 신도시 이면도시의 공동화현상, ②신도시 내 구축(舊築)지역의 개발소외현상, ③교통인프라 지연 시 발행될 수 있는 미분양주택, ④대토보상과정에서 발생되는 토지소유자의 이의제기 이슈 등 다양합니다. ⑤무엇보다 토지보상금의 부동산시장 재유입으로 인한 가격상승 등 투기 우려가 큽니다.


토지보상을 받으면 ‘지방세 특례조항’에 따라 1년 이내 (농지는 2년 이내) 인근 부동산을 취득할 경우 취득세를 면제받을 수 있습니다. 따라서 토지보상금을 받은 토지소유주들은 본인들이 잘 아는 인근 토지나 부동산에 재투자할 가능성이 큽니다. 가득이나 신도시의 개발호재에 보상관련 유동성 공급까지 더해진다면 개발대상 지역 내 부동산은 가격탄력성을 보일 수 있습니다.


그래서 한국토지주택공사(LH)는 현금보상보다는 ‘대토보상제도’ 시행을 추진하고 있습니다. 『대토보상제도』는 공익사업에 강제수용되는 토지소유자에게 현금대신 해당지역의 타 토지로 보상하는 제도입니다. 원주민의 재정착을 지원하고, 보상금이 부동산시장으로 유입을 차단해 수도권 부동산 안정에 도움이 되고자 하는 목적입니다.


대토보상 활성화를 위해 대토보상권을 부동산 리츠에 현물출자 시 양도세 감면율을 10%에서 15%로 인상하는 시행령을 개정했습니다. 반면, 투기억제를 위해 계약체결일로부터 소유권이전등기까지 대토보상권 전매를 금지하고, 전매제한 위반 시 3년 이하 징역, 1억원 이하의 벌금부과가 포함되어 있는 토지보상법을 4월 7일 일부 개정했습니다.


그런데 언론보도에 따르면 (아세아경제 2020.3.3) 대토보상 유인책이 부족하다고 합니다. 토지소유주가 자금력이 없다면 보상용지의 개발이 어렵죠. 토지소유주가 대토보상권을 담보로 대출을 못받기 때문입니다.


또한 (한국경제 2020.3.26) LH의 대토보상용 토지에 대한 공급가격혜택 축소 (대토용토지 낙찰가기준 상승)로 종전보다 대토보상을 받는 원주민의 추가비용 증가도 우려입니다. 결국 토지소유주들이 현금보상을 선호할 경우 수도권이나 비규제지역 부동산시장의 자극 요인이 될 수 있습니다.

3기 신도시 관련 토지보상금, 2기 신도시 때와 유사할까?

토지보상금 규모와 주택매매가격 종합지수는 연관성이 있습니다. 보상금이 누적해서 추세적으로 늘어날 경우 (2003~2006년, 2013~2014년) 주택가격은 1~2년 시차를 두고 상승했고, 조정기에도 가격조정을 지지했습니다 (2009년, 2012년).


토지보상 플랫폼업체 ‘gzone’에 따르면 2019년 3기 신도시에 대한 토지보상금 지불로 22조원으로 증가했습니다. 2020년에는 당초 45조원이 예상되었으나, 신도시 사업이 지연될 경우 40조원 이하로 줄 수 있습니다. 2003년 2기 신도시 발표 때와 유사 반응을 보일지 관건입니다. 

토지보상금의 단기부동자금 자극 vs. 부동산시장 조정기 진입

현금, 예금 등 협의통화(M1)에 저축성 예금을 합한 총통화(M2)는 시중 통화량을 파악하는 지표입니다. 총통화에서 1년 미만의 수신성 자금을 합친 『단기부동자금』은 언제든 부동산투자로 이동할 수 있는 자금이죠. 총통화에서 단기부동자금 비중이 높을수록 부동산의 상승탄력성은 강해집니다. 2005~2006년 상승기, 2014~2015년 상승기, 2017~2018년 상승기에 비중이 높았습니다.


2014년까지는 토지보상금과 시중유동성의 추세가 비슷했습니다. 2015~2018년에는 토지보상금이 많지 않았으나, 단기부동자금 비중이 높았습니다. 토지보상금 말고도 유동성이 넘치던 시기였습니다. 2019년부터 토지보상금 증가로 단기부동자금 비중이 다시 증가할지 살펴볼 일입니다.


다만 2020년은 신종 코로나바이러스 감염증 여파로 인해 토지보상금이 풀리더라도 과거와 동일한 부동산 흐름이 이어진다는 보장은 없습니다. 금리인하 추세지만, 코로나로 인한 수축경제가 부동산시장에 보수적인 투자심리를 유도할 수 있기 때문입니다.


‘위기가 기회다’라는 투자격언과 달리 ‘떨어지는 칼날은 잡지 마라’는 격언도 있습니다. 실수요자라고 하더라도 급한 변동성을 노린 투자는 신중해야 합니다. 어떤 자산이라도 자체적인 사이클이 있게 마련입니다. 상승재료와 하락재료를 공정하게 생각한 뒤 경제 형편에 맞는 투자가 바람직합니다.


경험적으로 부동산의 분극화(分極化) 현상은 외부충격으로 인한 경제부침 뒤에 건재한 투자자를 중심으로 강화된 바 있습니다. 냉정한 이성으로 투자전략을 잘 세워야할 때입니다. 지금까지 ‘토지보상금’에 대해 알아보았습니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝) 


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