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코로나19가 글로벌 경제를 강타하면서 부동산도 서서히 영향권으로 접어들고 있다. 한국은행이 경기 연착륙을 막기 위해 기준금리를 전격 낮췄지만 수요자들의 심리는 계속 위축되고 있다. 늘어나는 보유세 부담과 대출규제, 그리고 장기간 상승에 따른 피로감과 조정기대심리 등이 겹쳐 냉각되고 있다.

앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까?

시장 전망에 대해선 정서적 소망과 이성적 예측을 구분해야 한다. 코로나 사태는 부동산 시장 흐름을 돌려놓을 만한 돌발 악재다. 부동산시장에 어느 정도 영향을 미칠지는 코로나 사태의 지속기간(Period)과 강도(Strength)에 달려 있다. 지속기간이 6개월 이상 장기화되고 강도까지 세다면 부동산 시장도 상당한 충격을 받을 수밖에 없다. 부동산 시장은 따로 존재하는 것이 아니라 그 나라 금융시스템이나 실물 경기를 반영하는 또다른 거울이다.

이번 코로나 사태에 따른 부동산 시장 영향은 상품에 따라 다를 것이다. 구분상가가 임대료 하락과 연체, 공실 증가로 직격탄을 맞을 것이다. 토지 지분이 많지 않은 구분상가는 임대료 하락이 곧바로 가격에 반영된다.

다음으로 투자상품 성격이 강한 재건축과 재개발, 일반아파트, 상가건물 순이 될 것으로 보인다. 상가건물은 토지지분이 상대적으로 많은데다 주택보다는 소유자들의 손실회피가 강하게 작용해 가격 하락 반영이 비교적 늦은 편이다.

한국은행은 3월 16일 임시 금융통화위원회를 열고 기준금리를 기존 연 1.25%에서 0.5%포인트 내렸다. 이에 따라 기준금리는 연 0.75%로 사상 처음으로 0%대 금리 시대가 열렸다. 금융권 일각에서는 5월 한국은행이 기준금리를 한차례 더 낮출 것이라는 예상도 나온다.

경제이론으로 볼 때 금리는 부동산 가격과 반비례 관계이다. 하지만 지금처럼 경제의 불확실성이 커지고 집값 하락 심리까지 팽배할 때는 ‘금리인하=집값 상승’이라는 등식은 잘 성립되지 않는다. 이럴 때는 금리 민감도는 떨어지고 오히려 실물경기 민감도가 높아진다.

금리가 낮아지면 무주택 서민들은 집을 사는데 금융비용이 줄어들 것이라는 낙관적 기대보다 오히려 실물경기 침체라는 현실적인 걱정을 한다. “오죽 실물경기가 나쁘면 금리까지 낮출까”라고 역으로 생각한다. 물론 금리가 낮아지면 하우스 푸어의 이자부담이 줄어 매물 압박이 줄어들 수 있다. 금리인하는 코로나19가 어느 정도 진정 된 뒤 시차를 두고 부동산 시장을 자극할 것이다.

많은 연구기관들이 올해 서울 아파트값은 소폭 상승할 것으로 예상했다. 하지만 코로나19가 6개월 이상 위기로 치닫는다면 서울도 약세로 진입할 가능성이 크다.

더욱이 고가주택을 중심으로 공시가격이 크게 오르면서 보유세 부담이 만만치 않다. 보유세 부담은 주택시장 활황기보다 위축기에 더 민감하게 느낀다. 다주택자 중심으로 보유, 처분을 놓고 고민이 깊어질 것이다. 서울과 같은 조정대상지역에서 10년이상 보유한 다주택자의 경우 한시적 양도세 중과 배제 기한인 6월말 이전에 매물로 내놓을 가능성이 있다.

매각이 여의치 않으면 자녀에게 부담부증여로 돌아설 것으로 전망된다. 다만 한국은행의 기준금리 인하로 대출금리 부담이 줄어들어 매물이 쏟아질 가능성은 낮다. 당분간 강남은 하락세가 지속될 것 같다.

또한 인천, 용인, 수원 등 수도권 일각에서 나타나고 있는 풍선효과도 시들해질 수 밖에 없다. 풍선효과는 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 것처럼 규제가 덜한 지역으로 수요자들이 이동하는 것을 말한다.

비규제지역 중저가 아파트는 값이 안 떨어질 것이라는 경직성은 다소 위험하다. 부동산 시장에서 시간이 지나면 후발주자는 선발주자를 따라갈 수 밖에 없다. 부동산 가격은 결국 자본의 힘이 결정하기 때문이다. 더욱이 풍선은 작은 자극만으로 언제든지 터질 수 있다. 위기가 오면 강남과 비강남 아파트간 동조화현상이 나타날 수 밖에 없는 것이다.

코로나19 여파가 진정될 때까지 부동산 시장에 대해 좀 더 보수적인 입장을 견지할 것을 주문한다. 생존게임에서 최종 승자가 되는 것이 중요하다.