KB부동산

세계보건기구(WHO)가 코로나19 팬데믹(Pandemic·대유행)을 선언한 가운데 전 세계적으로 확진자와 사망자가 급증하고 있습니다. 3월 31일 현재 전 세계 확진자 수는 78만명을 넘어섰습니다. 국내 누적 확진자 수도 9786명에 이르는데요.

최근 AFP통신이 발표한 집계에 따르면 코로나19로 이동이 제한된 인구는 전 세계 70개국, 30억명에 달한다고 합니다. 세계 인구의 40% 가까이가 팬데믹으로 발이 묶인 셈인데요. 

소비심리 위축, 주가 하락, 글로벌 경기침체 등 코로나발 ‘경고등’이 울리고 있습니다. 산업계 전반으로 코로나19 피해가 커지면서 소매업과 관광·숙박·요식업 등이 직격탄을 맞았습니다. 

이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)과 함께 코로나19가 상업용 부동산 시장, 그 중에서도 호텔시장에 미칠 영향을 살펴봤습니다. 

KB금융지주 경영연구소가 최근 발표한 ‘코로나10 확산에 따른 호텔시장 영향 분석’ 보고서는 이번 코로나19로 인한 여파가 2013년 사스나 2015년 메르스 때 충격을 넘어설 것으로 예상합니다.

우선 국가간 이동제한으로 인해 호텔 시장의 주요 수요 기반이었던 외국인 관광객 수가 급감할 전망입니다.

보고서에 따르면 2019년 국내 입국한 외국인 관광객은 전년 대비 14% 증가한 1750만명으로 집계됐는데요. 외국인 관광객 수는 2000년 이후 연평균 7%의 상승률을 기록하며 큰 폭으로 증가해 왔습니다.

외국인 관광객 증가세에도 불구하고 사스와 메르스가 발생한 2003년과 2015년에는 외국인 관광객 수가 전년 대비 각각 11.1%, 6.8% 급감했습니다. 두 사례를 감안하면 당분간 국내로 입국하는 외국인 관광객 수도 감소할 것으로 보이는데요.

호텔 영업 수익의 절반 이상을 차지하는 객실 수입의 상당부분을 외국인 관광객에 의존하고 있는 만큼 호텔 객실이용률 하락이 불가피하다는 분석입니다.

2018년 기준 국내 관광호텔의 영업 수익 중 객실 및 부대시설 수입 비중이 각각 61.7%, 38.3% 입니다. 2006년 객실 수입 비중이 저점을 기록한 뒤 상승하는 추세인데요.

객실 수입의 상당부분은 외국인 관광객에게 의존하고 있는 상황입니다. 2013년부터 2018년까지 관광호텔 이용객 중 외국인 비중은 44.2%인 반면 부대시설 이용객 비중은 17.3%로 낮은 수준입니다.

이 때문에 과거 사스, 메르스 발생 시기에 관광호텔 객실이용률과 객실당 수입 하락폭이 컸습니다. 2003년 사스 발생 시 객실이용률이 8.6%p 떨어져 객실당 수입이 전년대비 21.4% 감소한 것으로 나타났습니다. 2015년 메르스 때에는 객실이용률은 -4.8%p, 객실당 수입은 -8.9%를 기록했습니다.

이번 코로나19는 전염력이나 글로벌 확산 속도가 과거 전염병 사례를 뛰어 넘는 수준이어서 호텔시장 전체 객실이용률 하락세는 당분간 지속될 것이란 분석입니다.

내국인 및 외국인 숙박객 감소로 호텔 영업실적이 악화되고 펀드멘털 약화에 따른 자산가격 조정도 우려했습니다. 특히 이 보고서는 “상대적으로 자본력이 떨어지는 하위 등급 호텔의 부실 가능성이 클 것”이란 전망을 내놓았습니다.

2018년 기준 객실 수입 비중은 2성급>1성급>3성급>4성급>5성급 순으로, 등급이 낮을수록 관광객 감소에 따른 영향이 클 것으로 예상됩니다. 상위 등급의 호텔 실적 악화도 불가피한 상황인데다 외국인 관광객 의존도가 높은 3,4성급 호텔의 부담이 가중될 것으로 보입니다.

그간 객실이용률이 떨어지는 상황에서도 2012년 이후 분양형 호텔, 레지던스 등 생활숙박시설이 큰 폭으로 증가해 지속적으로 숙박시설 공급이 늘어난 점도 부담으로 작용할 전망입니다. 엎친 데 덮친 격으로 코로나19까지 장기화할 경우 과거 전염병 사례보다 호텔시장에 미치는 충격이 클 것으로 예상됩니다.

사스나 메르스의 경우 확산세가 발병국과 인접지역을 중심으로 한정됐으나 코로나19는 세계적으로 확산세가 지속되고 있기 때문인데요.

보고서에 따르면 민간소비 위축으로 관광숙박업 성장 둔화와 함께 호텔 생산성과 수익률이 떨어질 것으로 전망했습니다. 이는 투자수요를 위축시키고 부동산 거래 감소로 이어져 호텔 자산가격이 조정될 가능성도 배제할 수 없을 것으로 내다봤습니다.

이 보고서는 “유동성 확보를 위해 호텔 유동화 사례가 증가하면서 다수 매물이 시장에 출현할 가능성이 있어 당분간 호텔시장은 보수적으로 접근하고, 운영 리스크에 대한 면밀한 점검이 필요하다”고 조언했습니다.