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재건축 안전진단 D등급 판정, 바로 재건축 가능한가요?

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최근 상담에서 재건축 연한(준공 후 30년)이 경과한 아파트 관련 문의가 많았다. 재건축 안전진단 D등급 판정을 받았다는 기사를 보고 해당 단지가 재건축을 바로 진행할 수 있다고 생각하거나 정부의 재건축 규제가 완화된 것으로 오해하는 고객이 꽤 있었다.


예전에는 재건축 안전진단 D등급(조건부 재건축) 판정을 받아도 대부분의 단지가 재건축 판정과 동일하게 사업을 빠르게 진행했었다. 하지만 정부가 2018년 2월 20일 재건축 안전진단 기준 강화 정책을 발표해 시행 중이다. 이에 재건축 대상 아파트의 안전진단 기준인 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 내용을 확인해 보기로 한다. 

재건축 안전진단 기준 정상화 정책 시행

‘현지조사’는 재건축 추진 시 안전진단 실시 여부를 판단하기 위한 선행 절차다. 지금까지는 주민(토지 등 소유자)들이 안전진단을 신청하면 지자체(해당지역 관공서 담당부서)가 아파트 건물에 대한 현장조사나 설계도서 검토 등을 통해 ‘안전진단 실시’ 또는 재건축을 허용하지 않는 ‘유지보수’ 판정을 내렸다.


이제부터는 ’현지조사’를 신청한 경우, 해당 지자체와 전문공공기관이 같이 참여하여 현지조사를 시행하는 것으로 개정됐다. 정부는 지자체의 현지조사 후 재건축이 필요한 단지로 판정하여 안전진단을 승인하였으나 실제 안전진단 결과 유지보수로 판정될 경우 발생되는 매몰 비용을 사전에 차단하는 취지라고 설명한다.


하지만 결과적으로는 재건축을 추진하는 초기 단계인 안전진단 실시부터 기준을 강화하고 정부가 재건축 추진에 개입을 하겠다는 취지가 강한 것으로 판단된다. 

안전진단 등급, 어떻게 평가하나?

안전진단은 재건축 절차의 초기단계이자 재건축 시행여부를 결정짓는 단계이다. 안전진단 평가는 등급으로 평가한다. 100점 만점(A등급)에서 55점인(C등급)을 넘으면 유지 및 보수만 가능하며, 30~55점이면 (D등급)으로 조건부 재건축, 30점 미만이면 (E등급)으로 재건축 판정을 받게 된다.


개선안에서는 재건축 안전진단 평가 항목별 가중치에서 구조 안전성 항목 비중이 월등히 높아졌다. 기존에는 안전진단 평가 항목별 가중치는 주거환경(40%)이 가장 높았으나 현재는 구조 안전성 비중이 50%로 높아지고 주거환경 비중은 15%로 낮아졌다. 설비노후도 비중도 25%로 축소됐다.


다시 말해 재건축 추진 아파트의 건물 구조적 안정성에 심각한 문제가 없으면 재건축 판정을 받기가 어려워진 상황이다.

단, 주거환경이 열악하지만 구조안전성에 큰 문제가 없는 아파트 단지의 경우 재건축이 불가능해진 것을 보완하기 위하여 ‘주거환경 평가방식 개선안’도 추가로 발표했다. 재건축 안전진단 항목 평가와 상관없이 주거환경 평가에서 ‘E등급’을 받으면 구조 안전성 등 다른 평가 없이 바로 재건축이 가능하도록 개선했다.


하지만 주거환경 분양 평가항목은 총 9개 항목으로 주차장 부족 및 소방활동 용이성 항목 비율이 전체 항목 비율의 50% 수준이다. 나머지 항목(에너지효율성, 도시미관, 실내생활공간의 적정성, 침수피해 가능성, 일조환경, 사생활침해, 노약자 어린이 환경)에서 낮은 점수를 받지 못한다면 다른 항목과 합산 시 ‘E등급’을 받기 어렵다는 것이 전문가들의 다수 의견이다.


주거환경이 열악한 노후 재건축 추진 단지의 경우 ‘주거환경 평가 방식 개선안’으로 안전진단 점수가 낮아지는 효과는 있겠다. 그러나 구조적인 안전성에 문제가 없다면 ‘재건축 E등급’판정을 받는 것은 어려울 것으로 예상된다. 

조건부 재건축 판정이란?

재건축 안전진단 추진 단지가 ‘조건부 재건축 판정’인 ‘D등급’을 받은 경우 공공기관(건설기술연구원과 시설안전공단)의 적정성 검토를 반드시 받도록 변경됐다.


이전에는 ‘D등급’을 받은 단지는 지방자치 단체장이 재건축 시기를 조절하는 권한을 가지고 있지만 대부분 조정 없이 재건축 사업을 추진하는 경우가 많았다. 2015년 이후 안전진단을 받은 아파트의 96%가 조건부 재건축 판정을 받고도 재건축을 바로 추진했었다.


앞으로는 조건부 판정이 나면 의무적으로 공공기관의 검증을 한 번 더 받아야 하기 때문에 재건축을 추진하기가 힘들게 됐다.


실제로 안전진단에서 D등급을 받아 조건부 재건축 판정을 받은 단지가 적정성 검토에서 최종 C등급을 통보 받아 재건축 추진 불가 판정을 받은 단지도 있다. 재건축 추진을 무조건 낙관해서는 안되는 이유다.


안전진단은 재건축의 첫 관문인 만큼 적정성 검사를 통과한다고 해도 재건축사업이 본격 진행되기까지는 많은 절차가 남아있다. 재건축 사업은 기본적으로 사업준비단계, 사업시행단계, 관리처분계획단계, 완료단계로 나뉘는데 안전진단은 사업준비단계에 해당되는 초기 절차다.


안전진단 통과 후 정비구역 지정, 추진위 구성, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가 등 재건축 단계를 거쳐야 하며 초과이익환수제, 조합원지위 양도제한, 분양권 전매제한 등의 규제사항도 고려하여야 한다.


따라서 재건축을 추진 중인 주택 투자를 고려한다면 단기적인 자본차익를 기대하기보다는 장기적인 실수요 목적으로 접근하여야 할 것으로 판단된다.


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KB부동산 리브온

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