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1주택자와 다주택자들은 집을 언제 팔고, 사야 할지 고민이 많은 상황입니다. 취득에서 보유, 처분까지 단계별로 부동산 세율이 오르고, 조건들도 촘촘하게 얽혀 있기 때문입니다. 조정대상지역은 취득 시점에 따라 2년 거주 요건이 달라지기도 합니다. 지난 12.16대책으로 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건도 강화되었죠. 그렇다 보니 1주택자들이 새로운 주택으로 갈아탈 때 방심하면 세금 감면 혜택을 받지 못할 수 있는데요. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 1주택자가 집을 팔 때 알아둬야 할 양도소득세 조건들을 살펴보겠습니다. 

1주택자가 집을 팔 때 고려해야할 것은 무엇일까요? 통계청에 따르면 전국 1주택자는 전체 유주택자 중 84%인 1,182만명입니다. 유주택자 10명 중 8명은 1주택자인 것이죠. 1주택자가 새로운 주택을 구입한 다음 일정 조건을 갖추어 기존주택을 팔 때 ‘일시적 2주택자’에 대한 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 조건은 기존주택 취득 1년 후 신규주택을 사야하고, 기존주택은 신규 주택 취득 후 일정기간 이내 이내 팔면 1세대 1주택자 양도소득세 비과세를 적용받습니다. 기존주택을 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 구입했다면 기존주택은 양도당시 2년 거주(2년 보유 포함) 요건도 갖춰야 합니다. 2017년 8월 2일 이전 구입한 주택이 비규제지역이라면 2년 보유를 해야합니다.

하지만 2018년 9.13대책과 2019년 12.16 대책으로 조정대상지역 내 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 조건이 강화됐습니다. 이때 강화된 조건 적용대상은 기존주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 소재한 경우에 한합니다. 기존주택과 신규주택 둘 중 한 곳이라도 조정대상지역이 아니라면 해당되지 않습니다.

취득 시점에 따라 기존주택 처분 기간은 달라집니다. 먼저, 2018년 9월 14일과 2019년 12월 16일 사이에 신규주택을 취득한 경우 기존주택은 3년이 아닌 ‘2년’ 이내 팔아야 합니다. 두 번째, 12.16대책으로 2019년 12월 17일 이후 신규주택 구입자는 기존주택 처분 기간이 줄어들고, 구입한 신규주택으로 이사해야 합니다. 기존주택 처분 기간은 2년에서 1년으로 줄었습니다. 또한 취득일로부터 1년 이내 신규주택으로 전입해야 합니다. 예외적으로 임차인이 거주 중인 신규주택을 매입하면 전입 기간은 임차인 계약 종료일까지(최대 2년) 연장됩니다. 

조정대상지역 내에서 일시적 2주택자가 대출을 받아 신규주택을 구입할 때 양도소득세 비과세 조건과 혼동할 수 있는데요. 대출을 받을 경우 기존주택 처분과 신규주택 전입은 2년 이내 입니다. 하지만 일시적 2주택자 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 기존주택 처분과 신규주택 전입은 1년 이내 입니다. 따라서 대출을 받을 경우 1년 이내 매도와 이사를 마쳐야 합니다.

이때 신규 아파트 분양권에 대한 취득 시점 기준이 언제인지를 정확히 알아야 합니다. 분양 계약일이 아닙니다. 분양권은 ‘잔금 청산일’과 ‘소유권이전등기접수일’을 기준으로 합니다. 보통 잔금을 완납해야지 소유권등기이전접수를 할 수 있으므로 ‘잔금 청산일’을 기준으로 보면 됩니다. 일반적으로 아파트 신규 분양은 계약일부터 실제 입주까지 평균 2년 6개월 정도 시간이 걸리다 보니 최근에 분양 받은 경우 기존주택 처분 기간 산정 시 주의가 필요합니다.

예를 들어 조정대상지역 내 서울 동작구 아파트 1채를 보유한 A씨가 2017년 9월에 서울 강남구 아파트를 분양받아 2020년 3월에 잔금을 납부했습니다. 2년 이상 거주한 동작구 아파트는 몇 년 안에 팔아야 일시적 2주택자 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까요? 정답은 3년 입니다.

분양받은 강남구 아파트의 잔금 청산일이 2019년 12월 17일 이후이므로 자칫 오해하기 쉬운 대목입니다. 2018년 9.13대책 및 2019년 12.16대책으로 조정대상지역 내 일시적 2주택의 비과세 기한이 기존 3년에서 2년으로 다시 1년으로 줄어들었지만, 시행령 부칙에 따라 예외조건이 있습니다.

2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 기존 규정대로 3년의 유예기간을 적용받게 됩니다. 따라서 분양권의 취득시점이 2017년인 A씨의 경우 강남구 아파트의 취득일(잔금청산일)로부터 3년 이내에 양도하면 비과세가 가능합니다.

조합원 입주권은 원조합원과 승계받은 조합원에 따라 과세의 판단 기준 등이 달라지니 본인의 상황에 따른 취득 시점을 양도소득세 전문 세무사와 충분하고 정확한 상담을 받는 것이 좋습니다. 

주택임대사업자로 등록한 임대주택이 1세대 1주택으로 되었다면 양도소득세 비과세를 받기 위해 거주를 해야 할까요? 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에서 임대주택으로 등록해도 1세대 1주택자 비과세를 받기 위해서는 2년 거주해야 합니다.

그동안 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 1세대 1주택자는 2년 거주를 해야 하는 반면 2019년 12월 16일까지 임대주택으로 등록한 주택은 2년 보유만 하면 비과세를 받을 수 있는데요. 이러한 불평등을 해결하기 위해 지난 12.16대책 이후 임대 등록한 주택도 2년 거주 요건으로 바뀌었습니다. 

2021년부터 다주택자에서 1세대 1주택자가 된 경우 양도소득세 비과세 계산시 ‘2년 보유’ 계산이 바뀝니다. 다주택자에서 마지막으로 1주택자가 된 시점부터 보유 기간을 산정합니다. 다주택자 기간 동안의 보유기간은 인정하지 않는 것입니다.

예를 들어 10년 보유한 A주택, 5년 보유 중인 B주택 등 2주택을 보유한 다주택자가 첫 번째 A주택을 2020년에 팔고, 2021년에 B주택을 처분할 경우 B주택은 5년 보유했더라도 1세대 1주택자 양도소득세 비과세를 받지 못하게 됩니다. B주택의 양도소득세 비과세 기준은 A주택 처분 후 2년 지난 2022년부터 적용됩니다.

2022년부터 겸용주택을 보유한 1세대 1주택자의 양도소득세 부담이 커집니다. 그 동안 상가와 주택이 결합된 겸용주택(상가주택) 보유자는 상가 연면적보다 주택 연면적이 클 경우 건물 전체를 주택으로 간주해서 1세대 1주택자 양도소득세 비과세와 9억원 초과분의 장기보유특별공제 우대혜택을 받을 수 있었습니다. 그러나, 2022년부터 거래 가격이 9억원 초과 겸용주택은 주택과 상가 면적을 분리해서 양도소득세를 계산합니다.

따라서 주택 부분만 비과세되고 그 외 상가 면적은 양도소득세가 부과되면서 세금 부담이 커지게 됩니다. 매도 계획을 갖고 있다면 올해와 내년에 처분할지 여부를 검토하는 것이 유리할 수 있습니다. 

9억원 초과 고가주택 1세대 1주택자는 실거주 기간에 따라 갈아타기 시점을 검토해야 합니다. 2년 이상 거주한 고가주택 1주택자는 장기 거주(최대 10년)가 어렵다면 올해 안에 처분하는 것이 장기보유특별공제를 더 받을 수 있는데요.

1세대 1주택자의 주택 양도가액 9억원 초과분은 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 지난해까지 양도한 경우에는 비과세 요건만 충족했다면, 거주 요건 없이 최대 10년 이상 보유하면 80%까지 공제를 받았습니다. 올해부터 2년 이상 거주해야 최대 80% 공제를 적용받습니다. 2년 거주하지 않으면 일반적으로 적용되는 최대 15년 보유 시 30%까지 공제됩니다.

2021년부터 장기보유특별공제 혜택이 달라집니다. 2년 연속 바뀌는 것입니다. 보유와 거주 기간을 분리해 장기보유특별공제율을 합산합니다. 보유 기간 최대(10년) 40%, 거주기간(10년) 최대 40% 각각 더하는 것입니다.

예를 들어 10년 보유하고 2년 이상 거주 중인 15억원 아파트를 2020년에 처분하면 장기보유특별공제는 80%까지 받을 수 있습니다. 2021년에 팔면 장기보유특별공제율은 3년 거주 12%, 11년 보유 40%를 각각 합산한 52%로 줄어듭니다. 

세금이 자주 바뀌면서 부동산을 사고 팔 때 주의가 필요한데요. 지난 12.16대책 이후 조정대상지역 내 일시적 2주택자와 1주택자 양도소득세 비과세 조건에 대한 상담 문의가 늘어나고 있습니다. 2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책 등을 거쳐 조정대상지역은 취득 시점에 따라 거주요건이 다르고, 다주택자의 중과대상 주택수 산정 시 조합원 입주권뿐만 아니라 분양권도 포함되는 것으로 세법이 변경될 예정이어서 세금 계산이 상당히 복잡해졌는데요. 주택을 사고 팔때에는 양도소득세 전문 세무사와의 상담을 거쳐 처분 계획을 세워야 세금 부담을 줄일 수 있습니다.