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건축공사 감소해 주택공급 줄면 집사기 어려워질까?

허생원의 사랑방 이야기 #54

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다. 원활한 주택공급이 가능할지 알아보기 위해 주택공급자인 건설사 공사를 살펴봤습니다. 건설사의 공사계약액인 ‘수주액’이 증가하면 시공실적인 ‘기성액’이 지연되더라도 언젠가는 주택공급이 늘어납니다. 반면 수주액이 감소하면 ‘수주잔고액’이 축소되면서 주택공급에 부담입니다.


『공급자 입장에서 살펴본 주택시장』은 무탈할까요? 오늘은 ‘건축공사 감소해 주택공급 줄면 집사기 어려워질까?’에 대해 알아봅니다. 

토목 인프라의 성장 제약으로 건축사업에 집중

우리나라는 토목 인프라가 잘 갖춰져 있어 과거처럼 큰 토목 수주를 기대하기 어렵습니다. 그래서 요즘 건설사가 관심있는 분야는 주택이 포함된 건축사업입니다.


주택을 포함한 건축 수주액은 2016년 115조원 정점을 찍은 후 지난해 107조원에 머물렀습니다. 주택, 사무실, 점포의 발주(發注, Oder)가 정체된 것이 원인입니다.

주택을 포함한 건축시장은 정체

수주시장은 건축 70%, 토목 30%으로 양분합니다. 과거 주택공급이 왕성할 때 건축비중은 80%에 근접했으나, 최근 줄었습니다. 건설사가 건축시장 위축을 극복하기 위해 해외로 발길을 돌리는 이유도 이 때문입니다.


문제는 주택공급에 걱정이 많은 지금, 수주액이 안늘면서 기성액도 줄어든다는 것입니다. 주택 수요자 입장에서는 당연히 불안할 수밖에 없습니다.

최근 2년 들어 건축 기성액 빠르게 축소

건축 기성액이 2017년을 정점으로 증가세가 위축되고 있습니다. 건축기성액은 2013~2017년에는 연평균(CAGR) 17%씩 증가했으나, 2018~2019년은 -4%에 머물렀습니다. 

건축 기성액 축소는 주택공급량 위축으로 연동

건축수주액은 건축기성액을 2년 앞섭니다. (그림4)에서 2년을 앞으로 조정한 건축기성액(녹색 실선)과 건축수주액(검은색 실선)이 일치합니다. 건축수주액의 감소가 2년 뒤 기성액 감소로 나타날 수 있습니다. 

기성액 축소는 건설사 입장에는 제조업의 가동률 저하와 유사한 원가상승 요인입니다. 건축수주액 감소 → 건축기성액 위축 → 주택공급 감소로 이어진다면 주택수급에도 부담이고, 원가상승이 분양가 상승으로 나타날 수 있습니다. 주택구입자 입장에서는 악재입니다.


2019년 1~3분기에 수주액 감소가 지속되다가 4분기 반짝 수주액 증가가 반가왔는데요. 올해 수주액이 좀 더 확장되고, 순조롭게 기성액 증가로 이어져야만 주택수급이 개선될 수 있습니다.


다만 ‘코로나19’가 수주액과 기성액 성장에 얼마나 부담요인으로 작용할지 관건입니다. 원활한 주택공급을 위해 건설사의 적극적인 수주 증대와 기성 확대를 기대해 봅니다.


지금까지 『공급자 입장에서 살펴본 주택시장』 (후편)으로 ‘건축공사 감소해 주택공급 줄면 집사기 어려워질까?’에 대해 살펴봤습니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)


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