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너무 많은 변수… 주택 청약 체크포인트는?

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통상 3~5월은 이사철을 겨냥한 물량이 쏟아지는 봄 분양 성수기입니다. 그런데 올 봄에는 청약 시스템 개편에 이어 코로나19 확산, 추가 규제지역 지정 및 대출규제 등으로 인해 분양을 기대했던 수요자들의 실망이 이만저만 아닙니다. 따져 봐야하는 변수들이 더욱 많아진 분양시장, KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

청약시스템 개편

금융결제원 아파트투유 사이트에서 진행됐던 아파트 청약이 한국감정원으로 이관됐습니다. 따라서 청약시스템이 이관됨에 따라 2020년 2월 3일 이후 입주자 모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원 청약홈에서 청약 업무를 수행하게 됐습니다.


새 청약시스템인 청약홈은 기존 아파트투유 청약시스템과 달리 청약 신청 이전 단계에서 세대원정보, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등 청약자격을 확인할 수 있다는 것이 가장 큰 특징입니다. 세대구성원의 사전 동의 절차를 거쳐 세대구성원 정보를 포함해 일괄 조회도 할 수 있고, 청약 신청 단계에서도 정보를 조회를 할 수 있게 됩니다. 


이렇게 되면 청약자들이 헷갈려 했던 부양가족수, 무주택기간 등 청약가점 항목을 정확하게 알 수 있어 부적격 당첨자가 크게 줄어들 것으로 보입니다. 또한 청약자격 정보를 신청자가 개별적으로 확인해야 하는 불편함도 해소될 것으로 기대됩니다. 


청약 신청 단계도 기존 10단계에서 5단계로 대폭 축소해 청약신청자의 편의성을 개선하였으며, 휴대폰과 태블릿 등 모바일 환경에서도 PC환경과 동일한 청약 서비스 이용이 가능하도록 했습니다. 또한 과거 KB국민은행 청약 통장 보유자도 청약홈에서 청약 신청이 가능하도록 청약접수 창구를 일원화했습니다. 


다만 오랜 시간 아파트투유 사이트에 익숙했던 청약자들이 청약홈 시스템을 잘 파악해 이용하는 것이 중요해 보입니다. 청약을 고려하는 분들은 미리 사이트에 들어가 사용 방법은 어떻게 되는지, 청약자격 사전 관리를 통해 내가 어디에 청약을 하면 당첨 가능성이 높아질지 파악해 보는 것도 좋을 것 같습니다. 물론 이에 앞서 내 청약 가점은 얼마나 되는지 내가 청약을 넣고 싶은 지역의 1순위 청약자수를 확인해 경쟁률이 얼마나 나올지 예측해봐야 합니다. 

코로나19 확산으로 인한 분양 일정 연기

청약 시스템 개편으로 인해 1월 3주간 청약이 진행이 되지 않았는데, 2월부터 급속도로 확산된 코로나19로 인해 분양 일정 연기가 불가피해질 전망입니다. 특히 민간택지 분양가상한제 적용 전에 분양을 계획했던 곳들이 코로나19라는 변수로 총회를 연기해야 할 수도 있어 사업에 차질을 빚고 있습니다.


분양가상한제를 피하기 위해서는 오는 4월 28일까지 관리처분계획 인가를 받거나 신청을 마치고 입주자 모집공고를 내야합니다. 관리처분인가 신청을 위한 계획 수립이나 변경을 위해선 총회 의결이 필요한데 코로나19가 밀폐된 공간에서 전파 가능성이 높기 때문에 총회 강행이 부담스러운 상황인 것이죠. 


조합 입장에선 난감한 상황이지만 예비 청약자 입장에선 분양가상한제 적용 받는 아파트 공급이 더 늘어나는 상황이 됩니다. 분양가상한제 아파트는 분양가 대비 시세차익을 크게 누릴 수 있어 청약가점이 높은 수요자들에겐 로또 청약의 기회가 될 수 있습니다. 


시세차익이 큰 만큼 전매제한 기간은 최대 10년입니다. 또한 입지가 좋은 만큼 분양가도 비쌀 수 있는데요. 분양가 9억원을 초과하면 중도금 대출이 막혀 아파트 계약을 포기할 수도 있기 때문에 현금 자금이 부족한 경우 9억원 이하 아파트를 고르는 것이 좋습니다. 만약 대출을 받지 못해 계약을 포기하게 된다면 당첨된 통장은 최대 5년 동안 재당첨 제한으로 청약하기 힘들다는 점도 참고하시길 바라겠습니다. 


전국적으로 3월 3만6000가구, 4월 4만5000가구, 5월 3만3000가구의 분양이 예정돼 있었으나 코로나19로 인해 분양이 장기간 미뤄질 것으로 예측됩니다. 관심 단지의 분양 일정을 챙기는 것이 무엇보다 중요한 상황입니다. 

조정대상지역 추가 지정, 대출, 세제, 청약 규제도 강화

지난 2.20대책을 통해 조정대상지역이 또 늘었습니다. 수원시 영통구∙권선구∙장안구 및 안양시 만안구와 의왕시(1지역)를 조정대상지역으로 지정한 것입니다. 조정대상지역으로 지정되면 대출, 세제, 청약 등 관련 제도 전반에 보다 강화된 규제가 적용됩니다.


분양아파트 대상의 중도금 대출은 분양가 9억원 이하 주택에만 50% 허용됩니다. 비규제지역에서 조정대상지역이 된 경우 대출 한도가 20%p나 줄어들게 된 셈입니다. 세금도 다주택자에 대해선 양도소득세가 2주택자는 10%p, 3주택 이상은 20%p 중과되고 주택장기보유특별공제가 배제됩니다. 분양권 전매도 소유권 이전 등기일까지 금지되고 가점제 적용도 확대됩니다. 


따라서 비규제 지역이라 수원시와 안양시 일부, 의왕시에 분양을 염두에 뒀던 수요자라면 다시 한번 자금계획을 꼼꼼하게 세워야 하겠습니다. 그리고 가점이 높거나 여유자금이 있는 실수요자들은 오히려 조정대상지역으로 선정된 것이 당첨 확률을 높이는데 도움이 될 수 있는데요. 대출을 많이 받으려고 했거나 투기세력이 차단되는 효과를 얻을 수 있기 때문에 오히려 실거주 입장에선 경쟁률이 내려가는 효과를 얻을 수 있기 때문입니다. 

예비당첨자 비율 확대

오는 3월 16일부터 서울 등 투기과열지구뿐만 아니라 수도권과 지방광역시에서 공급되는 주택의 예비당첨자 비율을 기존 40%에서 300%로 확대됩니다.


현재 본청약이나 예비당첨자 선정 이후에도 미계약∙부적격 취소 등으로 잔여분이 생기면 인터넷 접수 등을 통해 무순위로 청약을 하고 있는데요. 일부 지역에서 현금이 있는 다주택자 등이 청약을 받는 부작용이 발생하고 있어 이를 차단하기 위해 무순위 청약제도를 개편하는 것입니다. 


이렇게 예비당첨자를 늘리면 당첨되지 못한 1∙2순위 내 후순위 신청자의 계약 기회가 높아지게 돼 무순위 청약 물량이 최소화됩니다. 웬만하면 ‘줍줍족’이 물량을 챙겨가기 어려운 상태가 되는 것입니다. 


이렇게 되면 지역 거주민이나 기타 지역민들의 당첨 가능성이 조금 올라갈 수 있는데요. 타입이나 평형 등을 보고 경쟁률이 상대적으로 낮은 곳이 어디인지 전략적으로 파악해 청약을 하는 것이 당첨 확률을 높이는데 도움이 될 것으로 보입니다. 


지금까지 분양시장에 영향을 끼친 다양한 변수들에 대해서 살펴봤습니다. 여러가지 이유로 분양이 밀린 만큼 한꺼번에 분양물량이 나올 수 있어 선택의 폭은 더 넓어질 수 있는 상황이 될 수 있습니다. 자신의 자금상황, 청약자격 등을 꼼꼼히 따져 원하는 분양물량이 나왔을 때 전략적으로 청약하는 것이 많은 변수 속에서도 청약 성공률을 높이는 방법일 것입니다.


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