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새 아파트 살고 싶은 실수요자의 꿈, 리모델링이 대안 될까?

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다주택자에 대한 고강도 규제가 이어지고 있습니다. 가파른 상승세를 보이던 집값 상승도 조금씩 안정을 취하고 있습니다. 하지만 아직 내 집 마련을 하지 못한 실수요자에게는 무주택자 꼬리표를 뗄 방안 모색이 쉽지 않아 보입니다. 아무리 실수요자라 해도 투자성을 배제한 선택을 할 수는 없습니다. 투자를 고려하는 실수요자는 신축 아파트 혹은 재건축 아파트에 초점을 맞춰 왔습니다.


신축 아파트는 좋은 평면을 기본으로 쾌적한 주거환경을 갖춰 인기가 많습니다. 수요가 많기 때문에 시장 침체기라 하더라도 가격 하락 가능성이 낮고 경기가 좋을 때는 가격 상승을 주도할 수 있어 좋은 선택지가 될 수 있습니다. 하지만 수요 증가 대비 공급이 정체돼 가격이 계속 오르고 있어 진입장벽은 더욱 높아지는 상황입니다.


재건축 아파트도 향후 가치 상승에 대한 기대감이 반영돼 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 사업이 원활히 진행된다면 투자에 비중을 두는 수요자에게는 훌륭한 투자처가 될 수 있습니다. 하지만 장기간 사업이 원안대로 진행되지 않을 경우 노후 아파트와의 불편한 동거가 오래 지속될 수 있습니다. 또한 집값 상승 원인으로 표적이 되면서 고강도 규제정책으로 인해 이전보다 기대수익이 낮아졌고, 이제는 첫 단추인 안전진단 통과도 쉽지 않아 수요자의 발길이 줄고 있습니다.


자금력이 충분하지 못한 실수요자는 가지고 있는 돈에 집을 맞출 수 밖에 없습니다. 신축 아파트보다 실거주 환경이 떨어지고 재건축 아파트보다 투자성은 떨어지는 애매한(?) 대상을 선택할 수 밖에 없습니다.

최근 송파 성지아파트가 ‘수직증축 리모델링 계획’을 승인 받았습니다. 2014년 정부가 수직증축 리모델링을 법제화한 이후 6년 여 만에 처음입니다.


재건축 규제로 발목 잡혔던 도심 내 신규 아파트 공급이 리모델링을 통해 확산되는 계기가 될 것이라는 기대감과 동시에 아직 사업성이 낮고 활성화되기 위한 제도 마련이 미비해 제2, 제3의 성지아파트가 나올 수 있을지는 의문이라는 의견으로 나뉩니다. 

재건축 규제로 기대감 커진 리모델링

아파트 리모델링은 열악한 주거환경을 개선한다는 측면에서 재건축과 비슷하지만 완전 철거 대신 아파트의 기본 골조를 유지하면서 늘리거나 고쳐 짓는 것을 말합니다.


지은 지 15년 이상, 안전진단 B등급만 받아도 사업진행이 가능합니다. 30년 이상, 안전진단 D·E등급을 받아야만 사업이 가능한 재건축보다 문턱이 낮고 긴 사업기간에 대한 리스크가 상대적으로 낮습니다.


하지만 그 동안 아파트 리모델링은 가구 수를 늘리는데 한계가 있어 사업성이 떨어져 사업진행이 지지부진 했습니다. 또한 내력벽 때문에 평면 설계가 용이하지 못해 4베이(Bay) 등 최신 트렌드 평면을 반영하지 못한다는 불만의 목소리가 있었습니다. 그렇기에 수직증축의 필요성이 꾸준히 제기되어 왔습니다. 


수직증축은 안전과 바로 직결되기에 절차가 상대적으로 까다롭습니다. 수직증축에 있어 최대 난관이 내력벽 철거 허용 여부입니다. 내력벽 철거를 통해 재건축보다 비용과 시간을 훨씬 적게 들이면서도 재건축과 같은 효과를 볼 수 있습니다.

그러나 구조보강 방식이 공인기관의 안전성 검증을 통과하지 못하는 기술적∙절차상 문제가 숙제로 남아있고, 수직증축이 집값을 자극할 수 있다는 정부의 판단과 맞물려 철거 허용 결정 여부가 계속 미뤄지고 있습니다.


또한 일반 분양분이 30가구를 넘으면 분양가상한제 대상이 되기에 리모델링 방식을 두고 조합원의 이해관계와 맞물려 사업진행이 녹록치 않은 경우가 많습니다.


이러한 현장의 목소리가 조금씩 반영되어 최근 조합원 100% 동의가 아닌 75% 동의만 있으면 매도청구권을 행사하는 주택법 개정안이 통과돼 사업계획 승인의 문턱을 낮추는 등 리모델링에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 대형건설사도 재건축∙재개발 규제에 막혀 비록 수익은 많지 않지만 브랜드 홍보를 위해 적극적으로 참여하는 분위기입니다.


아파트 리모델링을 통한 도심 내 신규 아파트 공급이 아파트 가격을 부추긴다고 판단하기보다는 신축이나 재건축 아파트에만 집중된 수요를 분산하고 애매한 아파트와의 가격 양극화를 해소할 수 있는 해결책이 될 수도 있습니다. 이러한 관점의 전환을 통해 제2, 제3의 성지아파트가 나오기를 기대해 봅니다. 


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KB부동산 리브온

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