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건설공사 감소, 2년 뒤 주택시장 괜찮을까?

허생원의 사랑방 이야기 #53

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.


주택공급자는 주택사업자와 건설사를 말합니다. 주택시장은 경기나 정책에 영향을 받지만, 주택 수급에도 영향을 받습니다. 요즘 주택공급은 어떨까요? 오늘은 『공급자 입장에서 살펴본 주택시장』 시리즈로 주택 건설공사에 대해 알아봅니다.

지난해 3분기까지 건설수주액 줄다가 4분기 만회

주택공급은 건설사가 발주자와 체결한 공사계약액을 말하는 ‘수주액’으로 시작됩니다. 수주액이 증가하면 시공실적인 ‘기성액’이 증가해 주택건설이 늘어납니다.


쌓인 수주액에서 기성액을 차감하면 ‘수주잔고액’이 집계됩니다. 잔고액이 증가하면 주택공급의 기대가 높아집니다. 전문가들이 주택 공급량이 적어지면 주택수급이 불안해지면서 주택가격이 오를 수 있음을 말합니다. 그래서 건설사 수주 → 기성 → 잔고의 순탄한 흐름이 중요합니다.


1. 수주액은 3년 만에 소폭 반등

지난해 수주액은 147조원으로 3년 만에 직전 고점을 소폭 상회했습니다. 3분기까지 감소해 걱정이었는데, 4분기 23% 증가가 도움이 됐습니다. 토목 수주와 건축 수주는 대략 3:7 비율입니다. 건축은 주택, 사무실, 상가가 대부분이어서 주택공급이 늘려면 건축수주가 많이 증가해야 합니다.


2. 공사로 연결된 기성액은 2년 연속 감소

지난해 수주가 실제 공사로 연결된 기성액은 131조원으로 2년 연속 하락했습니다. 토목 기성과 건축 기성은 7:3 비율입니다. 토목보다 건축 비중 큰 만큼 주택공사가 활발히 진행됐어야 했는데, 부족했습니다.

장기적인 주택공급 성과는 수주잔고액의 성장에 달려

건설사는 수주액을 기성액에 반영하고, 남은 공사는 수주잔고로 넘겨 다음해 시공합니다. 장기적으로 주택공급량을 늘리려면 수주잔고를 축적해야 합니다.


수주잔고액이 2016년 327조원에서 2019년 350조원으로 성장했지만 마냥 반갑지 않습니다. 매출에 해당하는 기성액이 줄어서 수주잔고액이 증가한 것이기 때문입니다.


건설사가 몇 년치 공사물량을 보유했는지는 수주잔고액을 기성액으로 나눈 ‘잔고회전율’로 알 수 있습니다. 2018년 2.4배에서 2019년 2.7배로 반등했습니다. 건설사가 2.7년치 일감을 보유했다는 의미입니다. 잔고회전율 증가는 다행이나, 절대수위가 낮아 체력은 약합니다.

수주액 성장이 제한되면 기성액도 저성장할 수 있어

보통 수주가 현장에서 기성으로 활발하게 반영되는 시점은 2년 뒤입니다. 그래서 수주액은 기성액을 2년 선행합니다. 따라서 수주액을 바탕으로 2년 뒤 기성액을 예측하기 위해 기성액에 대해 2년의 타임래그(Timelag: 시차)를 조정해 보았습니다.


(그림3)에서 현시점의 기성액(노란색 점선)에서 2년 시차를 조정한 기성액(주황색 실선)을 살펴보면 수주액(흰색 실선)과 유사합니다. 결국 수주액의 정체가 2년 뒤 기성액의 위축으로 나타남을 알려줍니다.

기성액의 저성장은 획기적인 주택공급이 어려움을 시사

(그림4)에서 최근까지 수주액 변화를 살펴보았습니다. 수주액은 2017년까지 위아래로 부침이 심해졌고, 감소에 머무는 경우가 많았습니다. 2년 시차를 조정한 기성액은 이미 2018년부터 이전의 수주 감소 영향으로 마이너스(-) 성장에서 벗어나지 못했습니다.


수주액의 성장이 낮으면 기성액도 저성장 국면으로 이어집니다. 기성액의 저성장은 주택공급의 획기적 증가가 어렵다는 증거가 되죠. 주택공급이 원활치 않으면, 주택의 수급불균형 개선이 느려질 수 있습니다.

수주액 증대를 위해서 공공주택사업, 재건축 및 재개발사업에 대한 다양한 정책지원이 진행되고 있습니다. 문제는 수주 경쟁으로 인한 입찰금액 상승과 과도한 지가 상승입니다.


이를 방지하기 위해 첫째, 합리적인 입찰금액을 책정하고, 둘째, 하도급사업, 지분투자형 지주공동사업, 대출형 PF사업, 부동산리츠를 통한 자본모집형사업 등 다양한 발주방식 도입이 필요합니다. 


셋째, 재정비촉진지구사업에 포함 안된 낙후지역에 대한 주거환경개선을 활성화시켜야 합니다. 이를 위해 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모재건축사업 등 소규모 주택정비사업 확대가 필요합니다. 


정부와 서울시가 ‘역세권 공공주택 활성화대책’을 마련한다고 합니다. ① 1차 역세권 범위를 종전 250m에서 350m로 확대해 공급면적을 늘리고, ② 정비해제구역에도 역세권사업을 허용해 고밀개발을 통해 주택공급을 확대하며, ③ 1종 주거지역도 역세권사업을 허용해 서울 강북지역 등 구릉지에도 역세권이 포함될 경우 고밀개발이 가능하게 주택공급량을 늘린다는 계획입니다. 주택공급 확대가 다양한 발상의 전환으로 순조롭게 진행되기를 응원합니다.


지금까지 『공급자 입장에서 살펴본 주택시장』 시리즈 (전편)에서 ‘건설공사 감소, 2년 뒤 주택시장 괜찮을까?’에 대해 알아봤습니다. (후편)에는 ‘건축 감소해 주택공급 줄면 집사기 어려워질까?’에 대해 살펴봅니다.

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