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집이 남는데 왜 집값은 올라갈까

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요즘처럼 천정부지로 오르는 집값을 보며 ‘왜 집은 남는다는데 집값은 오를까?’라는 궁금증이 생깁니다. 실제 2018년 전국 주택보급률은 104.2%를 기록하고 있으니 말이죠. 주택보급률이 높으면 집이 충분하다는 것이니 집값은 떨어져야 하는 것 아닐까요? KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 주택보급률과 집값의 관계에 대해 살펴봤습니다.

주택보급률이란?

주택보급률이란 일반 가구수 대비 주택 수 비율을 뜻합니다. 통계청 자료에 따르면 2018년 기준 전국의 주택보급률은 104.2%로, 지난 2013년 101.3% 이후 꾸준히 증가세를 보이고 있습니다. 주택보급률이 100%가 넘었다는 것은 가구당 거주할 집이 1채 이상 있다는 것을 말합니다. 이 수치만 놓고 본다면 주택 수요보다 오히려 주택 공급이 많으니 전국적으로 충분히 주택이 공급돼 있다고 이야기하는 것도 무리는 아닙니다.

주택보급률과 집값과의 관계

통계상 주택공급은 충분하니 집값도 물가상승률 이상으로 오르지 않을 것이란 생각을 하게 됩니다. 수요보다 공급이 많으니 오히려 집값이 떨어져야 한다는 의견도 있습니다. 실제로 그럴까요?


2013년부터 2018년까지 5년간 전국 주택보급률과 전국 주택매매가 변동률, 그리고 소비자물가 등락률을 살펴봤습니다. 전국 주택보급률은 연도별로 계속 증가하고 있지만 주택매매가 변동률은 연도별로 차이를 보이고 있습니다. 5년 동안 2015년도와 2018년도에 높은 집값 상승률을 기록했습니다. 


주택매매가격 상승률이 높은 이유에 대해서 소비자물가가 올라서 그런가 살펴봤더니 오히려 다른 모습입니다. 2015년도 소비자물가는 5년 중 가장 낮은 수치인 0.7%를 기록하고 있습니다. 5년 중 주택보급률이 가장 많이 늘어난 2018년도에 집값은 물가상승률 이상의 높은 상승률을 보여줬습니다. 

통계의 함정

결국 주택보급률과 집값상승률은 관련성이 크지 않는 것으로 파악됩니다. 이런 현상에 대해 전문가들은 통계의 함정이라고 이야기합니다. 주택보급률은 100%가 넘었지만 사람들이 살고 싶은 주택은 아직 부족하기 때문에 집값이 오른다는 것입니다.


실제 국토교통부에서 발표한‘2018년도 주거실태조사 결과’를 살펴보면 2018년 기준 최저주거기준 미달가구수가 111만 가구에 달합니다. 이는 전체가구의 5.7%에 해당됩니다. 또한 통계청의‘주택의 종류, 연면적 및 건축연도별 주택’을 분석해보면, 2018년 기준 전국의 준공 29년(1989년 이전 준공) 이상된 노후주택의 비율은 전체주택의 19.73%를 차지하고 있습니다. 특히 준공 29년 이상된 단독주택 비율은 51.72%에 달합니다. 

집값을 올리는 진짜 수요는?

결국 지금의 주택수요는 양적수요가 아닌 질적수요로 인한 집값 상승에 따른 영향을 파악해야 합니다. 현재 집값을 주도하는 주택은 시골보단 도심지역, 교통이 편리한 역세권, 오래된 주택보단 새 아파트 등 입니다.‘2018년 주거실태조사 결과’에서 이사 경험이 있는 가구를 대상으로 이사한 이유를 조사한 결과, 응답자의 41.1%가 시설이나 설비가 더 양호한 집으로 이사하기 위해 이사를 결정했다고 밝혔습니다. 즉 좋은 주거환경을 갖춘 곳으로 옮기려고 하는 질적 수요의 증가가 주택보급률이 100%가 넘어간 지금 시점에서도 계속적으로 집값 상승을 일으키는 요인으로 분석되는 것입니다.

집값 잡으려면 질적수요층이 원하는 집이 많아야

서울 및 수도권 주택시장이 안정적으로 바뀌기 위해서는 주택 수요가 원하는 주택공급이 이뤄져야 할 것입니다. 몇몇 선진국의 경우 주택보급률이 130%가 넘는데도 여전히 신규주택을 공급하는 것도 이러한 이유 때문일 것입니다.


최근 시골 빈집을 1000원으로 젊은 부부에게 분양하자는 공약이 나왔습니다. 집을 1000원에 준다고 하니 솔깃한 분들 계신가요? 물론 빈집을 개조해 멋진 카페를 오픈하겠다라는 생각을 가진 분들이라면 관심을 갖겠지만 서울이나 수도권, 주요 도시에 대부분의 일자리가 몰려 있는 상황을 감안한다면 이러한 공약은 이슈성으로 끝날 확률이 높습니다. 우리가 실제 살고 싶은 집은 일자리 근처에 있는 새 아파트 일 것입니다.


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