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재개발 조합원 자격 정하는 기준은?

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은행 고객을 상대로 상담을 하다보면 재개발 구역 내 투자를 고려하는 고객뿐만 아니라 구역 내 부동산을 소유한 고객도 조합원 자격에 대해 어려워하고 혼란스러워 하는 모습을 종종 보곤 합니다.


전문가가 아니라면 재개발 구역 내 조합원 자격에 대해 어려워하는 것은 당연합니다. 법과 조례, 그리고 재개발 구역 내 조합의 정관 등에 규정한 기준으로 조합원 자격을 정하기 때문에 이 부분을 이해하지 못할 경우 어려운 것이 사실입니다.


조합원 자격에 대해 인터넷 블로그나 카페 등에서 접하기도 합니다. 또는 중개인의 설명 등을 듣고 이해하는 경우도 많습니다. 때로는 조금씩 다른 해석으로 인해 이슈가 생기는 경우가 있을 수 있습니다.


이에 본 칼럼은 재개발 조합원 자격을 정하는 관련 법과 조례를 근간으로 알기 쉽게 설명하고자 합니다.


우선 재개발 사업의 기본 바탕이 되는 법은 ‘도시 및 주거환경정비법’입니다. 이 법을 근간으로 세부적인 부분은 시행령과 시행규칙으로 정하게 되어 있습니다. 

조합원의 자격은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제39조 ‘조합원의 자격 등’과 시행령 제37조 ‘조합원’에 의해 규정하고 있습니다.


법에는 조합원은 토지등소유자로 하되 상기 기준에 해당할 경우는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.


‘토지등소유자’는 재개발구역 내 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 규정하고 있습니다. 재건축의 경우 건축물 및 그 부속의 토지 소유권자로 규정합니다.


또 투기과열지구 내 재개발 구역인 경우 아래의 예외 사항을 제외하고는 관리처분계획의 인가 이후에 건축물 또는 토지를 양수하는 경우 조합이 될 수 없습니다. 

재개발 구역 내 조합원 자격이 안될 경우는 같은 법 제 73조 ‘분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치’에 의거 사업시행자와 손실보상 협의를 진행합니다. 쉽게 설명하자면 현금청산 대상이 되어 사업시행자가 협의 매수 또는 매도청구로 사들이게 됩니다.


추가적으로 ‘도시 및 주거환경정비법’과 시행령, 시행규칙으로 규정하나 각 지자체별로 위 법을 근간으로 좀더 세부적인 내용을 조례로 정하고 있고 또 조합정관 규정에 따라 구체적인 조합원 자격 규정을 두고 있습니다.


예를 들어 토지소유자의 조합원 자격을 받을 수 있는 최소 대지지분 면적이나 무허가 건축물 소유자의 조합원 자격사항에 대해서는 지자체 조례나 조합의 정관에 규정하고 있으므로 반드시 확인이 필요할 것입니다.


지금까지 재개발 구역 내 조합원 자격에 대해 간략하게 살펴보았습니다.


재개발 구역 내 소유권자가 구체적인 확인 없이 지분 나누기를 하여 지분권자가 조합원 자격을 갖지 못하거나 일반 투자자가 조합원 자격이 안되는 토지 또는 무허가 건축물 등을 매입하였다면 상당한 손실이 발생할 위험이 있으니 좀더 관심을 가지고 의사결정 전 관련법 및 조합 정관 등을 필히 확인해야 할 것입니다. 


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KB부동산 리브온

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