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KB부동산 리브온

"혼인신고부터 했어요" 2030의 특별공급 공략법

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요즘과 같은 시기에 내 집 마련을 꿈꾸는 2030세대들에게 가장 좋은 방법은 무엇이 있을까요? 무주택자 중 청약가점이 높다면 분양시장을 통해 내 집 마련이 가장 현명해 보이지만 그렇지 않은 2030 세대들은 특별공급을 노리는 편이 더 유리할 수 있는데요. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 2030세대의 특별공급 당첨전략을 살펴보도록 하겠습니다.
특별공급 노려 시세보다 저렴한 아파트 분양 받고 싶어요~

서울 중랑구 신내동에 사는 직장인 김씨는 올 5월 결혼식 전인 지난 1월 혼인신고부터 먼저 했습니다. 서울에 분양하는 아파트의 신혼부부 특별공급을 노리기 위해 섭니다. 가까스로 부부합산소득이 특별공급 청약자격 기준에 충족이 되는 데다 일반분양으로는 청약가점이 턱없이 낮아 특별공급이 그나마 제일 당첨 확률이 높다고 판단한 것이죠. 특히 올해부터 민간택지 분양가 상한제가 본격 시행되면서 지역 시세보다 낮은 값에 새 아파트를 분양 받을 수 있는 기회라는 생각에 적극적으로 활용해 보기로 결정했습니다.


이씨처럼 일반분양에서 청약가점이 낮은 2030 세대를 중심으로 특별공급물량을 노리는 실수요자들이 늘어나고 있습니다. 특별공급이란 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위해 일반공급과 청약경쟁 없이 주택을 분양 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 


특별공급은 대상자에 따라 기관추천, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모부양, 생애최초 주택구입, 이전기관종사자, 외국인 등 7가지가 있습니다. 이 중 2030이 노릴 수 있는 신혼부부, 다자녀가구, 노부모부양, 생애최초주택구입 등 4가지를 중점적으로 확인해 보도록 하겠습니다. 

신혼부부 특별공급은?

신혼부부 특별공급은 2030 세대가 노릴 만한 대표적인 특별공급 방법으로, 건설물량의 20% 이내에서 공급됩니다. 신청 자격은 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 7년 이내로 청약통장에 가입해 유지하고 있어야 하며 무주택세대 구성원이어야 합니다. 단, 국민주택은 한부모 가족 및 예비 신혼부부도 자격이 되면 청약이 가능합니다.


청약을 위해선 소득기준도 충족해야 합니다. 국민주택의 경우 월평균 소득이 외벌이는 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 하며, 맞벌이일 경우 120% 이하여야 합니다. 민영주택의 경우엔 외벌이라면 120%, 맞벌이면 130% 이하라는 기준을 만족해야 청약이 가능합니다. 단, 전용 85㎡ 이하의 분양주택만 신청이 가능하며, 투기과열지구 내 분양아파트라면 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 대상에서 제외됩니다.

신혼부부 특별공급의 당첨확률을 높이려면 어떻게 해야 할까요? 순위 산정은 1순위와 2순위로 나눠지는데 이왕이면 1순위에 해당이 될 경우 당첨확률이 높아집니다. 같은 순위에 있다면 국민주택의 경우 배점표를 적용해 산정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하게 되는데요. 가구소득은 월평균소득 80% 이하(맞벌이 100%) 이하, 미성년 자녀수는 3명 이상, 해당지역 거주기간은 3년 이상, 혼인기간은 3년 이하, 저축납입횟수는 24회 이상이며 최고점을 받을 수 있습니다.


민영주택의 경우 같은 순위에서 경쟁이 있는 경우 해당 주택건설지역 거주가가 우선순위가 되며, 만약 같은 거주지 내에서도 미성년 자녀수가 많은 사람, 만약 미성년 자녀수까지 같으면 추첨을 통해 진행이 됩니다. 즉 해당지역 거주자이면서 자녀가 많을수록 유리한 것이죠.

다자녀가구 특별공급은?

다음은 건설물량의 20% 이내로 공급되는 다자녀가구 특별공급입니다. 요즘처럼 저출산 문제가 심각한 상황에서 3명 이상 자녀를 둔 세대가 있다면 적극적으로 다자녀가구 특별공급을 활용해 보시길 바라겠습니다.


청약자격은 입주자모집공고일 현재 미성년 자녀 3명 이상을 둔 세대로, 자녀 3명에 태아와 입양자녀도 포함이 됩니다. 청약통장에 가입해 유지하고 있어야 하며, 무주택세대 구성원이어야 합니다.


소득기준도 충족해야 하는데, 공공주택 특별법이 적용되는 국민주택의 경우 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하여야 하나 민영주택의 경우 소득기준이 적용되지 않습니다. 자산기준도 마찬가지로 공공주택 특별법이 적용되는 국민주택에만 해당이 되며, 민영주택에는 해당이 되지 않습니다. 따라서 미성년 자녀가 3명인데 소득수준과 자산수준이 높은 경우 민영주택 다자녀 특별공급을 노려보는 것도 좋은 전략 중 하나입니다.

다자녀가구 특별공급에서 선정방법은 배점 기준표에 따라 점수가 높은 순으로 당첨자를 선정하게 됩니다. 미성년 자녀수와 영유아 자녀수, 세대구성원은 많을수록 점수가 높으며, 무주택기간과 해당시도 거주기간, 입주자저축 가입기간은 길수록 높은 점수를 얻을 수 있기 때문에 당첨확률이 높아집니다.

노부모부양 특별공급은?

노부모부양 특별공급은 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 부양하고 있는 무주택세대주가 그 대상입니다. 즉 65세 이상 부모님이나 장모, 장인어른을 3년 이상 모시고 같이 살 경우 해당이 되는데요. 실제 이 특별공급 기회를 잡기 위해 노부모가 자녀들의 집에 들아가며 세대원이 되는 경우도 있다고 합니다.


이 특별공급에서도 소득기준과 자산기준을 충족해야 하는데요. 앞서 설명한 다자녀가구 특별공급처럼 공공주택 특별법 적용 국민주택만 소득(전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하)과 자산 조건을 갖춰야 하며, 민간주택은 소득과 자산이 적용되지 않습니다.


공급물량은 국민주택은 5%, 민영주택은 3%로 적지만 부모님을 3년 이상만 모시면 특별공급 대상이 되기 때문에 부모님을 모시고 계시거나 모실 예정인 무주택자 분들은 적극적으로 활용할 만 합니다.

노부모부양 특별공급 선정방법은 국민주택과 민영주택이 다릅니다. 국민주택은 순차제로, 1차에 포함이 될수록 당첨확률이 높아집니다. 반면, 민영주택은 가점제로, 무주택기간과 청약통장 가입기간이 길수록 부양 가족수가 많을수록 점수가 높아집니다. 따라서 자신의 상황이 국민주택으로 신청해야 당첨확률이 높아질지 민영주택으로 해야 당첨확률이 높아질지 파악하는 것이 중요합니다.

생애최초 주택구입 공략법은

마지막으로 소개해 드릴 특별공급은 생애최초 주택구입 방법입니다. 이 공급은 민영주택이 아닌 국민주택만 가능한데요. 대상자는 생애최초(세대구성원 모두 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정)로 주택을 구입하는 사람으로 △일반공급 1순위인 무주택세대의 세대주 또는 세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함해 600만원 이상 △입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있어야 하며 △입주자모집공고 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부해야 한다는 이 3가지 조건을 모두 충족시켜야 합니다. 여기에 소득기준과 자산기준까지 만족해야 하는데요. 소득의 경우 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하인 분이어야 합니다.


생애최초 주택구입이 타 특별공급 대비 조건이 까다로운 편인데요. 만약 생애최초 주택구입과 신혼부부 등 2가지 모두 해당이 된다면 비슷한 지역에서 앞서 분양한 아파트의 특별공급경쟁률을 확인해 어떤 특별공급이 더 낮은 청약경쟁률을 보이는지 파악한 후 청약에 임한다면 좀더 청약 당첨 확률이 높아지겠죠. 단 생애최초 주택구입의 선정방법은 경쟁이 있을 경우 추첨으로 선정한다는 점 참고하시길 바라겠습니다.


지금까지 2030세대가 노려볼 만한 특별공급을 살펴봤습니다. 새 아파트 선호현상이 강해지고 일반공급대비 특별공급의 청약경쟁률이 훨씬 낮다 보니 최근 들어 이 제도를 악용하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 특별공급을 위해 거짓임신은 물론 위장결혼까지 등장했다고 하는데요. 사회적 약자를 배려하는 정책인 만큼 사회속에서 잘 자리잡을 수 있도록 해야 할 것입니다.


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KB부동산 리브온

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