KB부동산

재건축 사업을 소규모로 빨리 진행할 수 있다면 어떻게 될까요?

지난해 정부가 발표한 12.16 주택시장 안정화 방안의 일환으로 가로주택정비사업이 확대될 전망입니다. 정부는 12.16 대책을 통해 공공성을 갖추면 가로주택정비사업 확대를 지원하고 일반사업도 부담금을 줄이거나 건축규제 완화를 통해 지원을 강화한다는 방침을 밝혔는데요. 

가로주택 활성화를 위한 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 시행령 개정안이 지난달 입법예고 됐습니다. 

가로주택정비사업은 2012년 서울시가 도입한 소규모 정비사업으로, 도로로 둘러싸인 가로구역 저층 주택의 주거환경을 개선하는 사업입니다. 소규모 주택단지에서 공동주택을 새로 재건축해 ‘미니 재건축’으로 불리기도 합니다.

가로주택정비는 도시계획도로 등으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 정형화된 가로체계를 갖춘 가로구역의 전부 또는 일부에서 시행할 수 있습니다. 공동주택 20가구 이상(단독주택은 10가구 이상)이 거주하면서 노후·불량주택이 전체의 3분의 2 이상이고 토지·주택 소유자 80% 이상이 동의했을 때 개발이 가능합니다.

재건축과 비교해 상대적으로 규모가 작고 정비구역 지정이나 조합설립추진위원회 구성 절차가 생락돼 사업기간이 평균 2~3년으로 짧습니다.

그 동안 서울 주택 공급 확대를 위해 가로주택정비사업에 대한 혜택을 부여해왔지만 사업성 부족으로 추진이 원활하지 못했습니다. 이번 대책으로 가로구역 및 사업시행 면적이 확대되고, 분양가상한제 적용 대상에서 제외돼 사업이 활성화될 전망입니다. 

현행은 도시계획위원회 심의 시 가로구역 1만㎡에서 2만㎡까지 확대 가능하지만 서울시는 투기과열지구에 해당해 가로구역 확대가 불가했습니다. 공공성 요건을 충족하면 투기과열지구에서도 사업면적을 2만㎡까지 늘릴 수 있습니다.

공공성 요건을 충족하지 못했더라도 특례가 적용됩니다. 광역교통개선부담금 납부 부담이 완화되고 빈집을 포함한 가로주택정비를 추진하면 주택도시기금 융자 이율 인하 혜택을 받을 수 있습니다.

기존에는 조합원 재적 과반수 출석, 과반수 찬성을 통해 총회의결이 필요했지만 조합과 공기업이 공동으로 시행하는 사업의 경우 의사결정이 간소화됩니다. 주민동의를 전제로 설계사, 시공사 선정, 건축심의안 확정을 서면동의(조합원 2분의 1)로 갈음하게 됩니다.

건축규제도 완화됩니다. 건축물 간 거리(인동간격) 규제의 경우 현행 서울시 조례 수준이 법령보다 엄격하게 적용돼 중정형 건축 등이 어려웠습니다.

예를 들어 건축물이 마주보는 경우 법령에서는 인동간격을 건축물 높이 0.5배 이상으로 규제한 반면 조례는 0.8배 이상으로 규제해 사업구역이 좁아 마주보는 건물 배치가 불가능했습니다. 엄격한 조례 규정은 법령의 하한수준으로 완화될 예정입니다.

전국에서 가로주택정비사업을 통해 준공된 첫 사례는 서울 강동구 천호동 ‘다성이즈빌’입니다. 1987년 지어진 지상 3층, 3개동, 전용면적 40~50㎡ 66가구 규모의 ‘동도연립’을 헐고 지하 1층~지상 7층, 1개동, 전용면적 46~57㎡ 96가구가 2017년 12월 새로 지어졌습니다.

이 곳은 10년 넘게 재건축을 추진하다 가로정비사업으로 전환한 지 3년 여 만에 준공됐습니다. 2015년 1월 가로주택정비사업에 관한 주민설명회를 시작으로, 6월 가로주택사업을 위한 동의율을 확보했습니다. 같은 해 7월 조합창립총회를 거쳐 9월 조합설립인가를 받은 뒤 2016년 6월 사업시행 인가를 거쳐 10월 착공에 들어갔습니다.

재건축·재개발 사업과 달리 정비구역 지정, 추진위 승인 등의 절차를 거치지 않았기 때문에 사업시준공까지 걸린 기간은 3년, 착공일부터는 1년 남짓에 불과합니다.

주거환경이 개선되면서 사업 추진 당시 2억5000만~2억9000만원 수준이던 집값이 올랐습니다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 전용면적 57㎡가 5억3000만원(5층, 2019년 12월)에 거래됐습니다. 조합원이 추가로 납부한 분담금이 평균 6500만원인 점을 고려하면 시세차익이 2억원 가까이 됩니다.

올해 말 준공을 앞둔 곳도 있습니다. 서울 강남구에서 가로주택정비사업 첫 번째 사례인 대치동 ‘현대타운’ 입니다.

가로주택정비사업을 통해 지하 4층~지상 11층, 2개동 전용면적 60~85㎡ 47가구 규모의 공동주택으로 탈바꿈합니다.

2018년 9월 조합설립인가, 2019년 8월 사업시행인가를 받았습니다. 사업시행계획에 관리처분계획이 포함돼 있어 착공 전 최정 인허가를 마친 셈인데요. 현재 이주를 마치고 공사에 들어가 올해 말 완공될 예정입니다.

대치동 은마아파트 맞은편에 위치한 현대타운은 지하철 3호선 대치역, 대치동 학원가와 가까운데다추가 분담금을 내지 않고 새 아파트 입주가 가능해 실수요자는 물론 투자자의 관심이 이어졌습니다.

사업 진행 속도가 빨라지자 몸값도 급등했습니다. 조합 설립 전인 2017년 말 매매가격 시세는 8억원대에 형성됐었는데요. 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면 전용면적 82.36㎡가 지난해 3월 13억5000만원에 거래됐습니다. 

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 서울 강남구 대치동 아파트의 3.3㎡당 평균 가격은 6217만원.현대타운 인근 재건축 신축 아파트의 경우 전용면적 84㎡ 시세가 28억원을 호가합니다. 입주 20년차 단지 시세는 20억원 선에 형성돼 있습니다. 

국토교통부에 따르면 지난해 10월 기준 서울의 가로주택정비사업지는 94곳인데요. 사업 단계별로 살펴보면 조합설립준비 49곳, 조합설립인가 18곳, 건축심의 11곳, 사업시행인가 7곳, 착공 8곳, 준공 1곳 입니다.

입지가 좋은 강남지역을 중심으로 사업 속도가 빠른 편입니다. 강남4구(강남구·강동구·서초구·송파구) 29곳에서 가로주택사업이 진행되고 있습니다. 서초구에서는 서초동 ‘남양연립’(55가구)과 ‘한국상록연립’(47가구)이 착공 단계, 송파구에서는 마천동 ‘화인아트’(48가구)가 이주를 마무리했습니다.

최근 LH가 조사한 바에 따르면 서울에서 가로구역 요건을 충족한 곳은 9750곳으로 파악된다고 합니다. 이 중에서 정비구역과 상업지역을 제외하고 현실적으로 사업 추진이 가능한 곳은 2065곳 정도입니다. 

12.16 대책으로 규제가 완화된 만큼 현재 사업이 추진 중인 서울 가로주택정비사업도 탄력을 받을 전망인데요. 앞선 사례처럼 ‘미니 재건축’이 성공적으로 이어질지, 이를 통해 서울 주택공급에도 숨통이 트일 수 있을지 지켜봐야겠습니다.