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깨진 유리창 이론을 극복한 도심재생사업

허생원의 사랑방 이야기 #47

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.


오늘은 『깨진 유리창 이론으로 살펴본 도시개발』 시리즈 (PART 2)로 ‘깨진 유리창 이론을 극복한 도심재생사업’에 대해 알아보겠습니다. 

흉가 및 폐가에 모여든 공포 아드레날린을 잠재운 개발사례

인간은 공포를 느끼면 ‘아드레날린’‘엔도르핀’이라는 호르몬이 증가합니다. 각성 및 활력기능을 담당하는 아드레날린 증가는 심장박동촉진과 근육혈관을 확장하고, 혈당을 늘려 근육을 활성화시킵니다. 엔돌핀은 진통효과를 가진 호르몬으로 위험상황에서 고통을 견뎌내는 역할을 수행합니다.


한편 아드레날린의 증가는 신경전달물질인 ‘도파민(동작&흥분)’, ‘세로토닌(주의력&기억력)’, ‘글루타메이트(기억&각성)’를 촉진시킵니다. 또한 공포를 느끼는 과정에서 ‘옥시토신(유대감&모성애)’이 분비되어 공포를 함께 한 동료에게 친밀성을 느끼게 도와줍니다. 공포를 같이 경험한 후 상황을 공유하면 동질성에 대한 교감과 더불어 스트레스를 해소할 수 있다는 것도 장점입니다.


미국 사회학자 ‘마기 커(Kerr Margee)’는 ‘스크림(Scream)’이라는 서적을 통해 영화 속 공포감을 통해 성취감을 증진시킬 수 있음을 주장한 바 있습니다. 적당한 공포가 생활의 활력을 유도하고, 호르몬 분비로 건강에도 긍정적 영향을 미칠 수 있다는 연구입니다. 그래서일까요? 한국에서도 흉가체험이 인터넷 등 다양한 채널로 공유되는 환경을 극복하고, 해당 건물이 극적으로 개발된 사례가 목격됩니다.


1. 모범적인 개발사례 #1

영화 ‘곤지암’의 모티브가 되었던 경기도 소재 ‘OO신경정신병원’이 2018년 5월 철거되었습니다. 1992년 신경정신병원으로 개원했다가 하수처리시설 설비이슈로 1996년 폐원되었고, 건물주의 상속과정에서 이러저러한 가족 사정으로 20년 넘게 방치되어 폐건물로 남아 있다가 2018년 부지매각과 더불어 건축물 철거 작업이 진행됐습니다.


오랫동안 폐건물로 방치되면서 다양한 괴담에 노출되다가 CNN이 선정한 ‘세계 7대 미스터리 공포장소’에 선정되기도 했죠. 2018년 3월 영화 곤지암 개봉 전후로 흉가체험지로 유명세를 타면서 소음 등으로 민원에 시달렸습니다. 정신병원이라는 익숙지 않은 건물용도, 오래된 건축스타일, 깊은 산속 등 공포스토리 전개조건이 충분해 미확인 소문에 쉽게 노출됐습니다. 무엇보다 건물이 쓰레기와 낙서 속에 방치되어 폐허로 오해 받은 것이 가장 큰 원인으로 보입니다.


69,400㎡(2,100평)에 달하는 부지는 지금까지 대중교통 접근성이 취약한 것으로 인식되었지만, 도시계획도로에 인접해 있고, 2.4㎞ 인근에 경강선 곤지암역이 위치해 있는 등 입지조건이 나쁘지 않습니다. 개인 호러방송BJ의 리얼후기로 자주 등장했던 유명세와는 달리 이미 건물 주위에 주민들이 건강하게 잘 거주하고 있는 평범한 지역입니다. 현재 철거가 완료되어 오염되지 않은 숲세권과 교통입지가 잘 융화될 수 있는 주택용 개발부지 등 다양한 활용을 계획 중인 것으로 알려져 있습니다.

2. 모범적인 개발사례 #2

과거 인천광역시 강화군에 ‘OO목장’이라는 주말별장이 있었습니다. 폐가가 아니었지만, 집주인이 사업으로 인해 별장을 자주 돌보지 않자 어찌된 일인지 점차 흉가라는 소문에 노출되기 시작합니다. 각종 인터넷 매체를 중심으로 소문이 확산되고, 흉가체험지로 유명세를 탑니다. 급기야 모TV 프로그램에 미스터리 방송주제로 등장하면서 걷잡을 수 없을 정도로 뜬 소문이 확산됩니다.


집주인이 깨끗하게 리모델링을 하더라도 사유주거지에 대한 불법침입이 이어지고, 창문과 생활집기 등 기물파손과 절도범죄가 이어졌고, 낙서 등으로 인해 정상적인 주택이 점차 흉가로 변해갔습니다. 인터넷에 무분별하게 확산된 흉가소문이 불법적인 가택침입을 부추겼습니다. 2009년 집주인이 별장을 매각하고, 건물이 철거된 후 자재창고로 활용되었으나, 뒤늦은 일부 언론보도로 인해 다시 한번 미스터리 주제로 재현된 바 있었습니다.


지금은 자재창고 역시 철거되어 분위기 좋고 정원 경관이 아름다운 1층 레스토랑과 2층 카페로 개발되었습니다. 높은 천장과 넓은 공간을 갖춰 시원하고 주변에 간섭이 적으며, 식사와 차를 나누는 장소 외에 도자기공방, 전시관 등을 곁들인 지역문화시설로 자리하고 있습니다.


‘깨진 유리창 이론’으로 열악해진 건물이 재탄생한 대표적인 사례이며, 전국에 늘어나는 빈집에 대한 활용대책을 세우는데 시사하는 바가 큽니다.

아이디어와 배려로 재탄생된 새로운 가치창출

연희동 골목길 재생전문 건축가로 유명한 ‘김종석 쿠움파트너스 대표’는 『내 맘에 쏙 드는 수익형 주택의 선택과 기획』이라는 강연에서 ‘동네의 가치’를 강조합니다. 

요즘 새롭게 주목받고 있는 주택재건축의 성공요인으로 ‘개성있는 건축디자인과 공유 커뮤니티공간 구성’을 꼽는 전문가들이 많아졌습니다. 용적률 및 건폐율을 최대한 활용하여 거주공간 만을 확보하려는 종전 건축개념과는 사뭇 다른 의견들입니다.


빈틈없이 주거공간으로만 채워진 건축물이 건물활용도 측면에서는 유리한 것이 사실입니다. 대지가 적을수록 디자인과 커뮤니티 시설에 대한 투자가 소박할 수밖에 없죠. 그러나 평이한 설계와 차별화되지 않은 공간구성, 주변을 생각하지 않은 독단적 건물스타일은 입주자들의 만족도를 충족시키지 못할뿐만 아니라 건축물의 가치상승에도 도움이 되지 않는 것으로 평가되고 있습니다.


전문가들은 ‘오히려 대지가 좁을수록 다양한 발코니 구성을 통한 평면개발이나 공용커뮤니티 등 배려공간이 짜임새 있어야 하고, 여타 건축물과 차별화되면서 고급져야 입주자 만족도가 높아져 공실이 적어진다’고 설명합니다.


특히 특화설계의 경쟁력은 1~2층에 근린생활시설이 구상되어 있는 주상복합건물이나, 다가구주택, 상가주택의 경우 임대수익에 긍정적인 영향을 미쳐 건물가치 상승에도 유리합니다.


이러한 골목길 공간구성의 해외성공사례 중 하나로 일본 항구도시인 요코하마(橫濱: 횡빈) 관광지구 내 ‘모토마치(元町: 원정) 거리’를 들 수 있습니다.


1859년부터 구미 국가와 무역을 시작한 이후 세계적인 무역항으로 성장한 요코하마 항구의 외국인 거류지로서 서양문물을 빠르게 수용해 지금까지도 유럽의 거리를 연상할 정도로 이국적인 거리풍경을 유지합니다. 최신 유행을 선도하고, 패션 및 다양한 먹거리를 제공하는 관광명소로 성장했습니다.


모토마치 거리가 이렇게 관광자원으로서 성공할 수 있었던 5가지 이유는 다음과 같습니다. 무엇보다 이웃끼리 서로 양보해 편안한 거리를 조성했고, 전통과 문화의 공조, 다채로운 먹고 보고 즐길거리, 남녀노소 모두를 수용하는 다양한 이벤트로 관광객이 넘쳐납니다.


① 항구, 철도, 공항, 버스, 자가용 등 5가지 편리한 교통망 조성을 통한 접근성

② 개항후 개설된 야마테 외인거주지(고급주택지)와 상업관을 역사적으로 보존해 관광모티브 활용

③ 관공서, 은행, 상사 등이 집중된 비즈니스센터의 배후에 위치해 자연스럽게 관광인구 흡수

④ 관광과 편리한 쇼핑을 위해 주민들의 양보를 통한 합리적 도로정비사업 등 하드웨어 구성

⑤ 번화한 쇼핑거리 내에 명품과 대중적 상품이 공존하는 소프트웨어 확보로 누구에게나 매력적인 거리로 탈바꿈시켰습니다.

지금까지 『깨진 유리창 이론으로 살펴본 도시개발』 시리즈 (PART 1)에서 ‘건물에 깨진 유리창 하나를 방치한다면?’에 이어 (PART 2)에서는 ‘깨진 유리창 이론을 극복한 도심재생사업’을 살펴보았습니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)


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