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리브부동산

혜택 줄어든 주택임대사업자 등록 할까? 말까?

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정부가 지난해 발표한 12.16대책에 따라 올해부터 종합부동산세 등 보유세 부담이 대폭 늘어날 것으로 예상됩니다. 특히 조정대상지역 내 2채 이상 보유한 다주택자들의 세부담은 훨씬 더 커질 전망입니다. 또 올해 5월에는 2019년 귀속 2000만원 이하의 주택임대소득도 소득세를 내야 합니다.


이제 세금을 줄이기 위해서라도 다주택자에게 남은 옵션 중 하나가 주택임대사업자 등록일 텐데요. 지금이라도 임대사업자 등록을 해야 할지, 과거보다 혜택이 줄어든 만큼 하지 말아야 할지 고민되는 분들이 많이 계실 것 같습니다. 이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 주택임대사업자 등록의 장단점을 체크해봤습니다. 

주택임대사업자 등록 조건은 ‘1주택’부터 된다

주택임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」에 따라 등록한 자이며, 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말합니다. 임대주택은 취득 유형에 따라 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 구분되며, 임대의무기간에 따라 공공지원∙장기일반∙단기민간임대주택으로 구분됩니다.

사업자등록 시 ‘취득세, 재산세’ 감면 대상은?

주택임대사업자를 등록하려는 이유 중 하나는 등록함으로써 얻을 수 있는 혜택 때문입니다. 대표적인 세제혜택은 지방세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세를 들 수 있는데요. 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.


우선 지방세입니다. 관할 시군구에 주택 임대사업자로 등록하면 지방세인 취득세와 재산세 각각의 요건을 충족할 경우 혜택을 받을 수 있습니다. 취득세의 경우 단기∙공공지원∙장기일반 모두 해당이 되며, 전용면적 60㎡ 이하일 경우 200만원 이하의 취득세는 면제받을 수 있으며, 200만원을 초과할 경우 85% 감면을 받을 수 있습니다. 전용면적 60~85㎡의 경우에는 8년 이상 장기임대 목적으로 20호 이상 취득한 경우에 한해서 50% 감면이 가능합니다. 


재산세는 단기인지 공공지원∙장기일반인지에 따라 혜택이 달라집니다. 단기임대인 경우 최대 50% 감면되며, 공공지원∙장기일반은 최대 85%감면(전용면적 40㎡이하+50만원 이하는 면제)이 가능합니다. 


다만, 유의해야 할 점은 이 지방세 혜택은 2021년 12월 31일까지 적용이 된다는 점입니다. 법률의 적용 기한이 연장되지 않는다면 그 이후엔 임대사업자라 하더라도 혜택을 받을 수 없습니다. 또한 재산세의 경우 공동주택 또는 오피스텔 2세대 이상 임대목적으로 등록하여 재산세 과세기준일(6월 1일) 현재 임대목적으로 직접 사용해야만 혜택을 받을 수 있습니다. 물론, 모든 호수의 전용면적이 40㎡이하인 다가구주택을 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우는 예외적으로 1채만 등록하더라도 가능하지만, 그 외의 경우에는 1개의 임대주택만 등록했을 경우엔 재산세 혜택은 해당되지 않습니다. 

올해부터 임대소득세 2천만원 이하도 임대소득세 낸다

올해부터 임대를 놓아 소득을 얻고 있는 모든 분들은 임대사업자 등록에 관계없이 주택임대소득세를 고려해야 합니다. 2018년까지는 2000만원 이하의 주택임대소득은 비과세였으나 2019년 소득분부터는 2000만원 이하라 하더라도 임대소득세를 내야 합니다. 기준시가 9억원을 넘는 주택을 월세로 준 1주택자, 월세 수입이 있는 2주택자 이상 소유자, 보증금 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상 소유자가 대상이 되는데요. 임대소득세 계산에 있어서 주택수 계산은 부부합산으로 합니다.


특히 관할 세무서에 주택임대사업자 등록을 않은 경우 임대 수입의 0.2%에 해당하는 가산세 대상이 됩니다. 만약 작년 12월 31일 이전에 주택 임대를 시작하고 올해에도 계속 임대주택을 유지하는 경우 1월 21일까지 사업자 등록을 마친 경우 가산세 부과대상이 되지 않습니다.


세무서와 관할 시군구에 모두 임대사업자 등록을 완료하고 일정 조건을 충족한 경우 임대소득세 감면 혜택이 있습니다. 임대소득세 때문이라도 주택임대사업자로 등록을 해야 하나 고민이셨던 분들은 등록 시 혜택을 꼼꼼하게 살펴보시길 바라겠습니다. 우선 수도권 및 수도권 외 도시지역은 전용면적 85㎡ 이하, 수도권 외 비도시지역 중 읍면 지역은 전용면적 100㎡ 이하인 경우에만 임대소득세 혜택이 가능합니다. 임대사업자 기간이 단기(4년)인 경우 30% 감면, 공공지원∙장기일반(8년)인 경우 75% 감면을 받습니다. 


다만, 임대개시일 당시 기준시가 합계액(주택 및 부수토지)이 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우에 한합니다. 즉 모든 조건이 맞는다 하더라도 임대 개시일 당시 기준시가가 6억원을 초과하는 주택이라면 임대소득세 혜택은 받을 수 없는 것이죠. 임대차 계약을 기준으로 임대료 증가율은 5% 이내여야 한다는 조건도 추가 됩니다. 즉, 기존 세입자이든 새로운 임대차 계약을 할 때에도 제한을 받습니다. 

조정대상지역 내 거주 주택에 대한 양도소득세 비과세 대상은?

다주택자들이 양도소득세에 있어 조정대상지역 주택에 대한 다주택자 중과배제 및 장기보유특별공제를 적용 받기 위해서는 장기임대주택 요건을 갖춰야 합니다. 양도소득세에서 적용하는 기준은 사업자등록(세무서, 관할 시군구 모두 등록)과 아울러 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하(비수도권 3억원) 그리고 8년이상 임대, 임대료의 5% 이하 증액 이라는 조건을 충족해야 합니다. 여기에 추가로 장기보유특별공제 특례(8년 임대 50%, 10년 임대 70%)를 적용 받기 위해서는 임대주택 면적이 전용면적 85㎡ 이하 이어야 합니다.


단, 1주택 이상자가 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에 새로 취득(9월 13일 이전 취득 매매계약과 계약금 지불한 경우 제외)한 주택은 임대 등록을 하더라도 양도세가 중과되며 임대주택을 등록함으로써 받을 수 있는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

대신 전용면적 85㎡이하 중 공시가격 수도권 6억원(비수도권 3억원)이하는 조세특례제한법 제 97조의 3에 따라 장기일반민간임대주택(8년)을 등록하여 모든 요건을 충족하면 50%, 10년 이상은 70% 공제율을 적용받습니다.


이렇게 주택 임대사업자로 등록을 하면 임대사업자 본인이 거주하는 거주주택 양도 시에 비과세 혜택도 받을 수 있습니다. 역시 일정한 요건을 만족해야 하는데요. 먼저 임대주택의 조건은, 임대사업자 등록(세무서와 관할 시군구 모두 등록)이 완료되어야 합니다. 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원(비수도권 3억원) 이하이고, 5년 이상 임대해야 합니다. 역시 임대보증금 등 임대료 5% 이하 증액 제한을 만족해야 합니다. 거주주택에는 2년 이상 거주해야 하고 임대주택 외 거주주택 1채만 있어야 양도세 비과세가 가능합니다. 


단, 2019년 2월 12일 전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙된 경우에는 양도소득세 비과세 횟수 제한이 없습니다. 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택은 평생 한번 거주 주택에 대한 비과세 특례 제한을 받습니다.  

18년 9월 13일 이전 취득한 주택, 요건 갖추면 ‘종합부동산세’ 배제된다

종합부동산세 혜택입니다. 임대주택으로 등록하면 종부세 과세 대상에서 제외가 되는 것인데요. 임대개시일 공시가격이 수도권 6억원 이하(비수도권 3억이하)이며 임대기간이 8년 이상, 그리고 임대료 증액률 또한 5% 이내여야 적용이 가능합니다.


특히 이번 2019년 12.16 부동산대책을 통해 다주택자의 종부세 세율 인상으로 부담이 크게 늘어날 것으로 예상되는데요. 종부세 합산 배제를 받아 세금 부담을 낮출 수 있다면 주택 임대사업자 등록이 도움이 될 수 있습니다. 


다만 1주택 이상 보유한 1세대가 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 새로 취득한 주택을 임대 등록할 경우에는 종부세 합산 배제가 되는 것이 아니라 그대로 합산된다는 점 주의하셔야 합니다. 

주택임대사업자 등록하면 지켜야 할 의무는?

그렇다면 주택임대사업자 등록에 따른 혜택을 누리기 위해 지켜야 할 의무는 무엇일까요? 우선 임대의무기간입니다. 민간임대주택에 관할 특별법상 의무기간은 단기는 최소한 4년, 장기는 8년을 임대해야 하고 소득세 및 종합부동산세 등 세제 혜택을 받기 위해서는 별도로 세무서에 사업자 등록하고 8년 이상(2018년 3월 31일 이전 등록한 경우 5년) 임대를 유지하여야 위에 언급한 혜택을 받을 수 있습니다.


만약 약정 임대기간 내에 임대의무조건을 위반하거나 임대의무기간 중에 주택을 처분하게 된다면 최대 3000만원의 과태료가 부과됩니다. 또한 그동안 받았던 세제 혜택을 추징당할 수 있습니다. 따라서 주택임대사업자 등록 시 의무임대기간을 지킬 수 있는지 여부를 파악한 후 등록 여부를 결정해야 합니다. 


두번째는 임대료 상승률이 임대료의 5%로 제한이 됩니다. 또한 표준임대차계약서를 사용해 계약을 체결해야 하며, 임차인이나 임대 조건이 변경될 때마다 공지해야 할 의무가 있습니다. 이를 제대로 지키지 않으면 각종 세금 혜택은 받지 못하기 때문에 주의해야 하겠습니다. 

사업자등록을 여전히 고민한다면?

지금까지 주택임대사업자 등록 시 생기는 세제 혜택 및 의무사항에 대해서 알아봤습니다. 다주택자임에도 불구하고 아직 임대주택을 신청하지 않은 분들은 가까운 시일 내에 팔려고 하셨던 분들, 혹은 임대주택에 대한 확신이 없어 머뭇거리는 분들이지 않을까 싶습니다.


정리하면 세제 혜택이 줄었다고는 하지만 2018년 9월 13일 이전에 취득했고, 전용면적 85㎡ 이하이거나 기준시가 6억원 이하의 주택이라면 아직 받을 수 있는 세제 혜택이 있습니다. 


또한 지방세 혜택은 관할 시군구에 주택임대사업자 등록으로 가능하지만 국세(임대소득세, 종합부동산세 등) 혜택을 위해서는 세무서에 사업자등록을 추가로 해야 하고 임대의무기간에 대한 규정이 민간임대주택에 관한 특별법과 세법에서 각기 다르게 적용한다는 점을 유의하셔야 합니다. 


지금 주택임대사업자로 등록을 해야 할지 말아야 할지 고민하시는 분들은 전문가를 통한 본인의 상황에 맞는 상담을 진행한 후 신중하게 결정하셔야 합니다.


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