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KB부동산 리브온

2020 주택 시장 전망 및 투자전략

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2020년 경자년 새해가 밝았다. 15억원을 초과하는 아파트는 대출을 전면 금지하는 12.16 부동산 대책이 발표됐다. 


새해 부동산 시장은 어떻게 흘러갈지, 투자전략은 어떻게 세우면 좋을지 살펴보기로 한다.

# 2019년 주택시장은 ‘상저하고’

2019년 주택시장은 ‘상저하고’로 요약되는 가운데 지역별 차별화가 심한 한해였다. 2018년 9.13대책으로 안정적 흐름을 보이던 주택 시장은 2019년 분양가상한제 발표 등으로 정부 의도와는 달리 상승폭을 키워왔다.


KB부동산 리브온(Liiv On)에 따르면 2019년 12월 30일 기준 서울 아파트 가격 상승률은 3.27%(강북 2.5%, 강남 3.9%)로 마감하였고, 대전광역시가 7.34%로 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다. 반면 울산은 –4.41%로 광역시 중 하락율이 가장 높았고 부산이 –1.51%로 하락하였다. 인천, 대구, 광주는 1% 미만 상승으로 보합을 보였다.


수도권과 광역시를 제외한 강원도, 충남북, 전남북, 경남북, 세종시 등 기타지역은 평균 하락률이 –3.4%로 부동산 시장이 좋지 않았다. (*기타지방 지역 중 유일하게 전남 0.06%, 세종시 –0.23%로 약보합이고 나머지 지역은 -3~-4% 수준임)


한편 전세 시장은 서울 강남과 대구, 대전, 세종시, 전남을 제외한 전 지역이 마이너스 변동률을 보여 전세가격이 안정된 것으로 나타났다.


하지만 작년 10월 민간주택 분양가상한제 시행과 교육제도 개편에 따른 학군수요 증가로 2019년 하반기 들어 전세가격은 상승폭을 키웠다.


게다가 12.16 대책이 나오면서 9억원 초과 주택 1가구 1주택 양도세 거주요건 강화, 15억원 초과 아파트 대출규제 전면 시행 등으로 주택 구입이 어려워지고, 거주요건을 충족하려는 수요가 증가하고 있다. 종합부동산세 인상에 따른 세금 마련을 위한 반전세 증가 등 2020년 전세가격은 상승폭이 커질 전망이다. 

# 12.16 대책이 시장에 미치는 영향

12.16 부동산 대책은 2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책에 이은 고강도 대책이라고 할 수 있다.


투기과열지구의 시가 15억 초과 초고가 아파트는 주택담보대출을 전면 금지하고 시가 9억초과 주택의 LTV는 기존의 40%에서 20%로 낮춘다. 시장에서는 벌써 반응이 나타나고 있다. 대출이 예전과 변함이 없는 9억 이하 아파트는 가격이 상승하고 있고, 대출이 안되는 15억 초과 아파트는 가격이 하락한 매물이 나타나고 있고 거래량도 감소하고 있다.

투기과열지구에서 1주택자가 추가로 주택을 매입하려면 1년 내 전입신고를 해야 하고, 기존주택은 1년 내 처분해야 한다. 또 무주택자가 시가 9억초과 주택을 매입하게 되면 1년 내에 전입신고를 해야 한다. 1주택자가 자기가 살고 싶은 곳으로 이사를 하고 싶지만 규제 때문에 어려움이 예상되어 갈아타기가 상당히 어려워질 전망이다.


일시적 1가구 2주택자도 기존주택에 대해 비과세 혜택을 받으려면 1년 이내 전입하고 1년 이내에 기존주택을 양도해야 한다.


전세대출을 받은 후 시가 9억 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 전세대출을 회수하여 전세대출을 활용한 갭투자를 방지하기 위한 정책도 내놨다. 

12.16 부동산 대책은 2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책에 이은 고강도 대책이라고 할 수 있다.


투기과열지구의 시가 15억 초과 초고가 아파트는 주택담보대출을 전면 금지하고 시가 9억초과 주택의 LTV는 기존의 40%에서 20%로 낮춘다. 시장에서는 벌써 반응이 나타나고 있다. 대출이 예전과 변함이 없는 9억 이하 아파트는 가격이 상승하고 있고, 대출이 안되는 15억 초과 아파트는 가격이 하락한 매물이 나타나고 있고 거래량도 감소하고 있다.


투기과열지구에서 1주택자가 추가로 주택을 매입하려면 1년 내 전입신고를 해야 하고, 기존주택은 1년 내 처분해야 한다. 또 무주택자가 시가 9억초과 주택을 매입하게 되면 1년 내에 전입신고를 해야 한다. 1주택자가 자기가 살고 싶은 곳으로 이사를 하고 싶지만 규제 때문에 어려움이 예상되어 갈아타기가 상당히 어려워질 전망이다.


일시적 1가구 2주택자도 기존주택에 대해 비과세 혜택을 받으려면 1년 이내 전입하고 1년 이내에 기존주택을 양도해야 한다.


전세대출을 받은 후 시가 9억 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 전세대출을 회수하여 전세대출을 활용한 갭투자를 방지하기 위한 정책도 내놨다. 

# 2020년 부동산 투자전략은?

1월 7일 문재인 대통령은 신년사에서 “부동산 투기와의 전쟁에서 절대 지지 않을 것”이라고 말했다. 여전히 정부는 기존의 부동산 정책을 밀고나갈 것임을 천명한 것이다.

과연 앞으로 주택가격은 어떻게 될까? 부동산 대책의 효과가 있을까?


우선 15억 초과 고가 아파트 시장은 대출이 전혀 불가하고, 종합부동산세 인상 및 공시가격 현실화, 시가 9억초과 주택의 장기보유특별공제요건 강화, 1주택자 갈아타기 제한 및 9억 초과 고가주택 매입시 1년내 전입조건 등으로 거래량 감소가 불가피해 보인다.


KB부동산 리브온에 따르면 서울매매거래지수는 작년 12월 30일 기준 27.3으로 12.16대책 발표 전 41.3%에서 절반 수준으로 뚝 떨어졌다. 표면적으로 보면 정부의 강력한 대책, 최근 급부상하고 있는 이란의 지정학적 위기, 미중무역분쟁 등으로 올해 주택시장은 안정세를 유지할 가능성이 높다.


다만 민간주택 분양가상한제가 시행되고 대출규제, 양도세 중과 등이 유지돼 시장에 공급(매물)이 부족하다는 점이다. 즉, 사고 싶은 사람은 있는데 매물이 부족하다 보니 가격이 상승할 수 있는 여지가 여전히 살아 있다고 볼수 있다.


현재 아파트 미분양 물량은 2008년 16만 5599가구에 비해 5만3561가구(2019.11)로 적고 주택보급률도 2017년 기준 103.3%로 아직 여유가 있다. 인구 천명당 주택수도 395호로 영국(439호), 프랑스(509호)보다 낮은편이다.


아파트 입주물량은 올해 34만가구, 2021년 23만가구로 점차 감소할 전망이다. 특히 서울은 작년 4만 3000가구에서 올해 2만2000가구, 내년 1만가구대로 절반 수준으로 감소할 것으로 보여 수급에 대한 불안은 지속될 전망이다.


한편 매매가 줄고 전세로 눌러 앉으려는 수요가 증가해 올해 전세가격은 작년보다 상승할 전망이어서 내집 마련을 앞두고 있다면 유의해야 한다. 

무주택자라면 길게 보고 내 집 마련에 나서도 좋을 것 같다. 서울 중심부 지역의 아파트만 고집하다 보면 자금이 부족하다. 은평구나 노원구, 도봉구, 강서구 등 좀 더 저렴한 지역을 알아보는 것도 좋다. 호재도 있는 지역이어서 장기적으로 나쁘지 않다.


서울 인근의 경기도 향동지구, 덕은지구, 다산신도시, 지축지구, 하남 감일지구, 검단신도시, 김포시 고촌지구 등 새롭게 조성되는 택지개발지구의 새 아파트를 알아보는 것도 좋은 전략이다.


투자성이 잠재되어 있는 재개발이 진행 중인 주택을 실수요 겸 투자목적으로 매입하는 것도 좋은방법이다.


다주택자라면 추가 주택을 매입하기 보다는 기존 보유 중인 자산에 대한 포트폴리오 점검을 하는 것이 좋겠다. 금년 6월말까지 양도세를 한시적으로 중과 배제하는 대상이 된다면 이번 기회에 매도하는 것이다.


가령 2주택자인데 한 채를 매도하면 나머지 주택은 1가구 1주택자로서 혜택을 기대할 수 있다. 또 주택 보유세가 상승할 전망이기 때문에 절세 플랜을 세우는 것도 중요하다. 2018년 9월 13일 이전에 매입한 주택을 주택임대사업자로 등록하거나 배우자나 자녀에게 증여하는 방법으로 명의를 분산하는 것도 좋은 방안이다. 


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KB부동산 리브온

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