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부동산 자산관리 상담을 진행하다 보면 보유 부동산이 도시계획시설로 지정됐으나 그 의의를 정확하게 알지 못하는 경우가 많다. 특히 2020년 7월부터 ‘장기미집행 도시・군계획시설 일몰제’가 시행됨에 따라 소유 부동산의 일몰제 대상 여부를 묻는 문의가 많았다.

이에 ‘도시계획시설’과 ‘장기 미집행 도시계획시설 일몰제’ 에 대해 정리하고 상담 중에 나온 내용을 Q&A 형식으로 정리해 보았다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 기반시설을 도시관리계획으로 결정하여 설치하는 시설로, 도시계획시설은 그 기반시설의 설치가 도시관리계획의 규정된 절차를 통해 계획으로 결정되어 법적인 의미를 지니게 되었다는 것을 뜻한다.

그 종류로는 도로, 철도, 항만 등 교통시설과 광장, 공원, 녹지 등 공간시설, 학교, 공공청사 등 공공・문화체육시설, 방재시설, 보건위생시설 등 54종류 시설이 해당된다.

특히 공공 목적의 성격이 강한 도시계획시설로 지정되면 계획 시설 설치에 지장을 주는 건축물을 짓거나 공작물을 설치하지 못하도록 엄격히 규제해 해당 부동산 소유권자는 개발행위 등 재산권 행사에 제한이 수반된다. 

정부와 지방자치단체에 의해 도시계획시설로 결정된 후 토지 보상 등을 통해 시설이 조성되면 사업이 집행된 것으로 본다.

하지만 개인소유(사유지)의 부동산이 도로, 공원, 녹지 등 공공시설 건설을 위해 고시한 도시계획시설 중 10년 이상 사업을 집행하지 못하면 장기 미집행 시설로 구분된다. 그 중에서 2000년 7월 1일을 기준으로 결정된 지 20년이 지난 도시계획시설은 결정 효력이 일몰된다. 다만 그 전에 보상을 위한 실시계획 고시가 이뤄지면 일몰 대상에서 제외될 수 있다. 

Q1. 2020년 7월 1일부터 공원은 도시계획시설 지정 후 20년이 경과되면 해지 된다고 하는데 공원만 해지 대상이 되나? 도로는 포함 안되는지?

A. 정부・지방자치단체가 도시계획시설로 결정한 ‘도로’이면서 2000년 7월 1일 기준 20년 이상이 경과됐다면 2020년 7월 1일부터 ‘장기미집행 도시・군계획시설 일몰제’ 대상이 된다.

‘장기미집행 도시・군계획시설 일몰제’ 란 헌법재판소의 합헌 결정을 받은 제도로 2000년 7월 1일 기준으로 도시계획시설을 지정하고도 20년이 지나도록 정부・지방자치단체가 사업을 집행하지 않으면 도시계획시설 지정을 취소하도록 하는 것이다. 도시계획시설의 범위는 공공의 목적에 의한 기반시설 설치 계획을 도시관리계획으로 결정한 것으로 총 54개 종류가 대상으로, 고객이 문의한 공원과 보유 부동산에 도시계획시설로 지정한 ‘도로’도 도시계획시설 종류에 해당하므로 정부나 지자체의 사업시행에 관한 고시가 없을 경우 2020년 7월 1일부터 ‘일몰제’ 대상이다.

Q2. 도시계획시설로 지정된 지 25년이 경과됐다면 ‘장기 미집행 도시계획시설 일몰제’ 대상인가?

A. 2000년 7월 1일 이전에 결정・고시된 시설은 이미 20년이 경과되었음에도 부칙 조항에 의거 2000년 7월 1일을 기준으로 20년이 경과한 2020년 7월 1일부터 지정을 해제하도록 규정하고 있다.

국토계획법이 2002년 개정되면서 도시계획서설 고시일로부터 20년이 경과될 때까지 사업이 시행되지 않을 경우 결정의 효력을 잃도록 했다. 다만, 부칙조항을 통해 2000년 7월 1일 이전에 결정・고시된 시설은 2000년 7월 1일을 기준으로 20년이 지나야만 지정을 해제하도록 하였다. 또한 2000년 7월 1일 이후 결정 고시된 도시계획시설은 해당 결정・고시 고시일의 20년이 경과한 후에 해제 대상이 된다.

Q3. 도시계획시설로 지정된 지 11년이 경과 된 보유 부동산이 있다. 자금이 필요하여 매각을 하려고 해도 매수자가 없다. 매각할 방법이 없는지?

A. 도시계획시설로 결정・고시 이후 10년 이상이 경과한 대지(지목)인 경우에 한하여, 정부・지방자치단체를 대상으로 매수 청구를 할 수 있다.

지목이 대지이며 도시관리계획 결정 고시 이후 10년 이상 도시계획시설(도로, 공원 등)사업이 시행되지 않은 토지의 소유자는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조(도시·군 계획 시설 부지의 매수청구)에 따라 도시 계획선 내에 편입되는 면적 부분에 한하여 매수 청구 할 수 있다(장기 미 집행 도시계획시설 매수청구 제도). 하지만 이주 대책비, 영업 손실 및 잔여지 보상은 청구대상에서 제외되는 것은 인지하여야 한다. 

Q4. 장기 미집행 도시계획시설 매수 청구 대상에 해당돼 정부・지방자치단체를 대상으로 매수 청구를 하면 무조건 보상 받을 수 있나?

A. 매수 불가 통보를 받을 수 있다. 매수 확정 통보 후에도 예산 및 도시계획변경 등의 사유로 매수가 지연 될 수 있다.

정부, 지방자치단체에 매수 청구 후 매수 확정 통보가 되었더라도 재정 상황 및 도시계획시설 계획등의 변경 등으로 인하여 보상이 어려울 수 있다. 단, 정부・지방자치단체의 매수 결정 통보 이후 2년이 경과될 때까지 해당 부동산을 매수하지 못한 경우, 토지 소유권자는 법령이 정하는 바에 따라 해당 토지가 도시계획시설에 편입되어 있다고 하더라도 건축물 또는 공작물을 설치할 수 있다. 단, 철근콘크리트 및 철골, 철근콘크리트 구조의 건축물은 제외된다.

Q5. 근저당, 가압류, 지상권 등이 설정되어 있어도 매수 청구가 가능한지?

A. 매수청구 신청은 가능하나, 보상협의 실시 전 신청인이 해결해야만 매수청구 보상협의가 가능하다고 명시되어 있다.

Q6. 매수 청구 시 보상금액 결정은?

A. 매수가 결정된 토지는 「토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조(보상액의 산정)의 규정에 의거 감정평가사 2인 이상에게 해당 부동산의 평가를 의뢰하여 평가한 평가액의 산술 평균치를 보상액으로 결정한다.

고객과 상담을 진행하다 보면 보유 부동산에 대하여 지번(주소)은 알고 있으나, 공법상 제한사항에 대해서는 모르는 경우가 의외로 많다.

부동산 자산관리의 첫걸음은 토지이용계획확인서 확인부터 시작한다.

토지이용계획확인서에 지번(주소), 지목(토지종류), 면적, 지적도(토지경계) 등 토지의 기본 정보와 지역・지구, 구역지정 여부(용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획구역, 개발행위제한, 건축행위제한, 토지거래허가구역 등)에 따른 공법상 제한사항이 기재되어 있다.

특히 도시계획시설에 대한 정보도 확인도면과 함께 표기돼 계획현황을 파악하기도 수월하다. 우선 토지이용계획확인서를 확인하고 도시계획시설이 표기돼 있으면 해당 부동산 소재 지역의 관할구청에 도시계획시설 결정・고시 고시일자 및 2020년 7월 1일 ‘장기미집행 도시・군계획시설 일몰제’ 대상인지를 파악한다.