KB부동산

안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.

GDP성장률 둔화가 전세계적인 경제 화두로 등장했습니다. 3분기 잠정 실질GDP성장률은 전년동기대비 2.0% 성장을 시현했습니다. 한국은행은 확장적인 재정정책에 힘입어 GDP성장률이 내년부터 점차 개선될 것으로 전망했지만, 전세계적인 저성장 기조는 우리나라에도 영향을 줄 수 있습니다.

GDP성장률 둔화가 부동산에 어떤 영향을 미칠지 알아보고 있습니다. 『GDP성장률과 부동산의 밸런스』 시리즈 (PART 1)에서는 ‘GDP성장률과 GDP디플레이터의 의미’에 대해 알아봤습니다. 금일 시리즈 (PART 2)에서는 ‘GDP성장률과 GDP디플레이터가 부동산에 미치는 영향’에 대해 살펴보겠습니다. 

‘GDP성장률’과 ‘주택매매가격지수’를 비교해 보았습니다. ‘GDP성장률’은 일반적으로 물가요인을 제외한 ‘실질GDP 증가율’을 의미합니다. 그러나 비교하는 주택가격지수에 물가상승률이 반영되었기 때문에 ‘명목GDP 성장률’과 비교했습니다.

전반적인 추세의 흐름은 유사하지만, 상관성은 생각보다 높지 않습니다. (그림2)에서 2001년~2019년 3분기까지 상관성비교에서 회귀선형식(GDP성장률=주택매매가격지수 성장률x0.275+4.9083)의 알스퀘어(R2: 상관계수의 제곱으로 R2=1인 경우 상관성을 완전히 설명, R2=0인 경우 상관성을 전혀 설명 못함)는 0.2242에 머물었습니다.

그 이유는 (그림1)의 (가~마)에서 나타난 ‘부동산 정책규제’와 ‘글로벌 경제이벤트’의 역할이 컸기때문입니다. (가~마)의 왜곡현상이 발생된 기간을 제외할 경우 알스퀘어는 0.3293으로 올라갑니다. 주택가격에 GDP성장률이 어느 정도 반영되고 있음을 시사합니다. 

‘GDP디플레이터’는 ‘명목GDP’를 ‘실질GDP’로 나눈 값으로 국가경제의 전반적인 물가수준을 나타냅니다. GDP디플레이터에는 소비자물가뿐만 아니라 GDP를 구성하는 투자, 수출입 등과 관련된 모든 재화와 서비스 물가가 반영됩니다. 그래서 ‘GDP물가’라고도 불릴 정도로 체감경기와 밀접하며, 거시경제를 판단할 때 반드시 살펴봐야 합니다.

(그림3)을 살펴보면 ‘주택매매가격지수’와 ‘GDP디플레이터’는 유사한 궤적을 나타내고 있습니다. GDP디플레이터가 상승하는 구간에서는 경제가 활력을 나타내고 있어 주택가격도 동반상승합니다. 다만 (A~E) 구간은 방향성이 다릅니다. 이러한 구간에서는 여지없이 실질GDP가 GDP디플에이터와 역상관계를 나타냅니다.

종합하면 GDP디플레이터가 상승하면 주택가격도 강세를 나타내는데, GDP디플레이터가 하락했음에도 불구하고, 주택가격이 강세인 경우 즉, (그림3)의 A, B에서는 실질GDP 성장률이 급등했던 경우입니다. 반대로 GDP디플레이터가 상승했음에도 불구하고, 주택가격이 약세인 경우 즉, (그림3)의 C, D에서는 실질GDP 성장률이 급락했던 경우입니다.

다만 E의 경우에는 GDP디플레이터와 실질GDP가 모두 상승했음에도 불구하고, 주택가격이 횡보했습니다. 이 경우는 2017년 투기과열지구 및 투기지역 지정과 다주택자 양도세 중과 등 ‘정책규제강화’의 영향이 컸습니다. 예외적인 상황이였다고 생각됩니다. 

가계는 자신의 소득분을 지출측면에서 ‘소비’하거나 ‘저축’하는 것으로 사용합니다. 소득에 대한 저축비율을 ‘저축성향’이라고 하고, 소득에 대한 소비비율을 ‘소비성향’이라고 합니다. 따라서 소비성향과 저축성향의 합은 1이 됩니다. 즉, 저축을 많이하면 소비가 줄게 됩니다.

‘평균소비성향’은 소비를 C, 소득을 Y라고 하면 C/Y가 됩니다 (평균소비성향=소비지출/가처분소득x100). 소득 중 세금, 보험료, 이자비용 등을 제외하고 소비지출에 사용되는 비율을 말합니다.

평균소비성향은 소득이 증가하면 줄어드는 경향이 있습니다. 또한 최근에는 저출산과 고령화의 영향으로 소비지출성향이 줄어드는 것으로 관측됩니다. 2018년 월평균 가처분소득은 전년동기대비 1.0% 증가한 367만원인데 반해, 월평균 소비지출은 0.8% 감소한 254만원입니다. 지출을 안하니까 2017년 월평균 가계흑자액(가처분소득-소비지출)은 5.1% 증가한 114만원에 달했습니다.

가계흑자액은 주택마련자금, 전월세보증금, 노후자금 마련 목적으로 저축됩니다. 저축에 대한 열정이 국내 가계소비를 위축시키고 있으며, GDP디플레이터의 하락이 소비성향의 하락을 강화시키는 상황이 되었습니다. 경제학자들은 구조적인 장기침체에 대한 징후로 고용부진, 투자위축, 소비감소를 꼽곤합니다.

학자들은 이 가운데 평균소비성향의 하락을 경계합니다. 가계가 소득이 늘어도 소비를 더 줄이거나, 소득이 축소될 경우 소비를 더욱 줄일 가능성이 크기 때문입니다. 향후 경기에 대한 불확실성이 크다고 인식할수록 평균소비성향은 더욱 줄어들 수 있죠. 그 사례는 다음과 같습니다.

① 고령화 속도가 빨라지는 한국의 경우 구조적으로 평균소비성향이 회복되기 어려운 국면일 가능성이 큽니다.

② 가계부채는 저소득층에게 있어서 이자부담 증가로 평균소비성향을 하락시키는 주요 요인이 될 수 있습니다.

③ 수출의존도가 높은 한국경제상황에서 수출이 줄어들면 설비투자액도 감소하고, 고용확대가 어려워질 수 있습니다. 고용지표의 불안은 민간소비를 위축시킬 수 있습니다. 

경제주체의 활발한 생산으로 부가가치의 상승이 왕성해지고(생산측면의 GDP 성장), 덕분에 분배가 넉넉해져 소득이 안정적으로 증가하면(분배측면의 GDP 성장), 가계와 기업, 정부의 소비활동이 확장됩니다(지출측면의 GDP 성장).  이렇게 소비, 저축, 투자의 밸런스가 적절해 긍정적인 선순환이 이어지는 경제구조에서는 경제주체가 보유한 자산가치의 상승은 당연한 결과겠지요. 경제가 편안해야 부동산도 편안하다는 것은 당연한 이치일 것입니다. 

지금은 미래에 대한 불확실성으로 소비를 줄이고, 과도한 저축으로 1년미만의 수신성 자금을 합친 ‘단기부동자금(短期浮動資金)이 9월말 기준으로 1,124조원에 달하는 등 기업 투자활동이 원활치 못한 상황이라고 합니다. 이러한 독특한 여건에서 특정 대체자산에 대한 쏠림현상은 어쩌면 자연스러운 일일 수 있지만, 한편으로 불안감을 야기하는 것도 사실입니다. 

국가 총생산량의 밸런스를 맞출 필요가 생기고, 경제성장률이 약화된 상황은 언제든 있을 수 있습니다. 우리나라가 과거 IMF를 전세계가 놀랄 만큼 슬기롭게 이겨낸 것처럼 가계, 기업, 국가가 합심해서 극복하면 될 일입니다. 그러나 과도한 자산 레버리지로 인해 혹 발생될 수 있는 금융부작용이 발생된다면 가계의 힘만으로 쉽게 해결하기 벅찰 수도 있습니다. 

무릇 요즘 시장참여자들의 문일지십(聞一知十: 하나를 들으면 열을 미루어 알 정도로 총명하고, 영특함)은 부정할 수 없는 사실입니다. 과거 어느 때보다 윤택한 시장정보와 더불어 과유불급(過猶不及: 정도를 지나침은 도리어 미치지 못함과 같음)을 판단하는 혜안도 품부(稟賦: 선천적으로 타고남)했으리라 생각됩니다. 

부동산의 변혁기입니다. 이럴 때일수록 나와 다른 투자의견을 경청하고, 다양한 리스크에 대한 돌발 가능성에 대비할 필요가 있겠습니다. 남은 12월, 내면의 투자밸런스를 단단히 맞춰나가면서 내년을 슬기롭게 대비하시는 연말이 되셨으면 하는 바램입니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)