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몇 년 전부터 부동산 시장에서 꼬마빌딩 투자 열풍이 불기 시작했습니다. 중소형 빌딩을 매입해 임대수익을 올리려는 투자자들이 늘면서 꼬마빌딩은 인기 높은 수익형 부동산 상품으로 자리잡았는데요.  

어느덧 익숙해진 꼬마빌딩이란 단어가 국어사전에도 나오지 않는 신조어란 사실을 아시나요? 그렇다면 꼬마빌딩이란 말은 언제, 어떻게 생겨나게 된 걸까요?

꼬마빌딩의 시작은 2015년으로 거슬러 올라 갑니다. 

빌딩중개업을 하던 임동권 대표가 『10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기』를 출간하면서 책 제목에 처음 등장하게 됐는데요. 이 책이 베스트셀러 반열에 오르고 『신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기』 『소액투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기』 『임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크』 등 매년 시리즈로 책이 나오면서 꼬마빌딩을 매체에서 자주 접할 수 있게 됐습니다. 저금리, 저성장 시대와 맞물려 꼬마빌딩주가 되기 위한 붐이 불기도 했습니다.

꼬마빌딩이란 용어를 처음 사용한 임 대표는 “꼬마빌딩은 연면적 1000㎡(300평)이하, 층수는 5층 전후, 가격은 10억원부터 50억원 정도”라고 정의합니다.

직장인이나 자영업자, 은퇴자들이 인생 2막을 풍요롭게 보내는 데 필요한 생활비를 벌어주는 부동산을 뜻하기도 한다는데요.

10억원부터 시작한다는 꼬마빌딩. 웬만한 월급쟁이 직장인이 넘보기 힘든 금액이죠. 이 정도 자금이 없다면 이번 생에는 ‘건물주 되기’ 포기해야 하는 걸까요?

그래서 물어봤습니다.

Q. 10억원 정도의 자금이 없다면 꼬마빌딩 투자는 꿈도 못 꿀 것 같은데…

"꼬마빌딩 투자에 입문하려면 종잣돈 10억원 정도는 보유해야 가능합니다. 서울의 경우 지하철 역세권 이면지역 땅값이 3.3㎡당 2500만원이 넘거든요. 가령 132㎡(40평)짜리 땅이라면 10억원이 기본이죠. 말이 10억원이지 이런 규모의 돈이 준비된 분들은 50대 중후반 이후 세대에나 한정된다고 볼 수 있습니다.

가진 돈이 적게는 3000만원, 많으면 5억~6억원 등 각자 다를텐데 이럴 경우 꼬마빌딩주가 될 가망이 없는 거냐고 실망할 수도 있겠지요. 각자 종잣돈 규모에 맞는 투자를 실행하고 돈을 모아 10억원대에 도달하면 리모델링이나 신축 등을 통해 큰 걸음으로 나아갈 수 있습니다."

임 대표는 “보유자금이 적다고 해서 꼬마빌딩 투자를 포기할 필요는 없다”고 말합니다. 종잣돈 규모에 맞는 부동산 투자로 돈을 불려나가는 게 중요하다고 강조합니다. 

하지만 종잣돈 규모에 맞는 투자도, 종잣돈 만들기도 말처럼 쉽지 않은 게 현실인데요. 그래서 또 물어봤습니다.

Q. 종잣돈 모으는 것 자체가 쉽지 않은데… 좋은 방법 없을까요?

“사실 부동산 투자에서 적은 돈으로 할 수 있는 건 딱히 없습니다. 먼저 3000만원 전후의 돈으로는 2~3억원대 오피스텔이나 역세권 빌라 갭투자를 할 수 있습니다. 3억~4억원으로는 아파트 갭투자를 할 수 있지만 지금처럼 아파트 가격이 정점에 이른 시기에는 주의해야 합니다.

그러면 이 돈으로 뭘 할 수 있을까요? 임대수익률 4~5%를 낼 수 있는 단지 내 상가나 주상복합 1층상가, 지식산업센터, 고수익을 기대할 수 있는 미군렌탈하우스 등을 꼽을 수 있죠.

일반 사병을 대상으로 하는 렌탈하우스는 공급초과 상태여서 조심스럽게 접근해야 합니다. 높은 주택수당을 받는 군무원을 상대로 하는 렌탈하우스 투자는 눈여겨볼 만합니다. 군 부대 안에 근무하는 전문직 종사자는 월급 외에 주택수당을 월 400만~450만원가량 받습니다. 주로 럭셔리 타운하우스에 거주하는데 이쪽은 공급이 아직 부족한 상태여서 큰 단지 위주로 투자한다면 고수익도 기대해 볼 수 있습니다. 7~8억원대 보유자라면 포트폴리오를 구성해 앞에서 언급한 투자를 골고루 나눠 할 수도 있습니다.”

임 대표는 소액으로 할 수 있는 갭투자부터 도전해 볼 것을 추천합니다. 갭투자라고 하면 부정적인 인식이 강하지만 무분별한 갭투자가 아닌 높은 안목을 갖고 수요공급, 입지, 상권분석 등을 수행한 뒤 투자한다면 가성비 높은 투자로 연결될 수 있다는 것입니다. 

종잣돈이 어느 정도 모였다면 이제 꼬마빌딩을 매입할 차례. 꼬마빌딩 입지는 수익률과도 직결되기 때문에 좋은 입지를 골라 투자에 나서야 합니다.

꼬마빌딩 입지 고르는 노하우를 묻는 질문에 임 대표는 “꼬마빌딩 입지분석은 아파트와는 차원이 다르다”면서 “공법적인 지식 습득이 우선”이라고 선을 그었습니다. 

Q. 꼬마빌딩 입지 어떻게 골라야 하나요?

 “꼬마빌딩 입지분석은 용적률, 건폐율, 지구단위계획구역, 건축법, 주차장법, 도로법 등 상당한 정도의 공법지식 습득이 선결돼야 합니다.

입지가 좋다는 것은 유명상권의 몫 좋은 곳만을 의미하는 것은 아닙니다. 내가 가진 돈으로 투자할 수 있는 지역 중에서 현재가치와 미래가치가 동시에 좋은 곳을 골라야겠죠. 현재가치는 임대수익률이 높거나 공실관리가 잘 안되고 있지만 매입 후 관리를 잘 하면 개선될 여지가 있는 건물, 개발호재가 있는 곳, 리모델링을 통한 가치제고가 가능한 물건 등 여러가지인데요.

내재가치가 좋은 물건을 고르려면 안목이 높아야 합니다. 매물이 가진 가치를 제대로 파악하지 못해 좋은 물건을 놓치는 경우가 상당히 많습니다.”

Q. 입지분석을 못해 좋은 매물을 놓친 사례가 있었나요?

“5년 전에 당산역 대로변 진입로 코너에 4층 근생건물이 16억원에 나온 적이 있었어요. 이 가격대에 볼 수 없는 특급 물건이었죠. 건물 앞에 버스정류장이 있어서 출퇴근 시간에 붐비는 곳이었는데 저녁에는 취객들이 가끔 실례도 하곤 했죠.

고객과 건물답사를 할 당시 1층 로비에서 지린내가 났고 계단 벽에는 거미줄도 있었어요. 지저분하다고 매입을 포기하더군요. 임대수익률이 4%대라 관리만 잘하면 괜찮은 물건이었는데 당장 눈 앞에 보이는 단점 때문에 좋은 물건을 놓친거죠. 지금 이 건물은 20억 정도 갑니다. 입지나 리모델링에 대한 안목이 부족해서 기회를 잡지 못한 거죠. 뒷짐지고 미술품 감상하듯 매물을 보면 우량 물건을 찾기 어렵습니다.” 

Q. 꼬마빌딩 투자 유망지역을 ‘콕’ 찍어 주세요.

“답하기 가장 곤란한 질문이 바로 “어디가 유망 지역입니까?”입니다. 각자 가진 돈이 다르고 물건이 모두 제각각인데 투자 유망지역을 찍어 달라고 하면 난감합니다.

10억~20억원 정도를 쥔 투자자라면 1~2인 가구가 많이 찾는 지역, 전철역세권 이면지역을 꼽을 수 있겠네요. 그 중에서도 강남이나 시청, 여의도 접근성이 좋은 지하철 노선 지역을 들 수 있습니다. 2·9호선과 3·4·7호선 등입니다. 30억원 이상 보유했다면 강남 입성을 노려볼 수 있을 겁니다. 부동산 상승기에 타 지역보다 오르는 폭이 크고 수요가 몰리는 지역이어서 향후에도 지속적으로 강세를 유지할 가능성이 크죠.

그런데 무조건 강남에 투자하겠다고 덤비는 건 조심해야 합니다. 강남이어도 마을버스를 타야 하거나, 용도지역이 1종일반주거지역이어서 건물을 3층밖에 못 올리는 곳, 경사가 심한 곳 등은 투자하지 않는 것이 좋습니다. 이런 곳에 투자했다가 되팔려고 내놓으면 가격을 대폭 할인해야 간신히 매도할 수 있습니다. 강남도 강남 나름이라는 것을 염두에 두시기 바랍니다.” 

몇 년 사이 땅값이 계속 오르면서 꼬마빌딩 몸값도 높아졌습니다. 시세가 상승하자 건물주들이 매도 시점을 늦추면서 시장에 나오는 매물이 거의 없는 상황입니다.

꼬마빌딩 매매가격은 올랐지만 임대료는 제자리 걸음이어서 수익률은 저조할 수 밖에 없는데요. 한국감정원 자료를 살펴보면 소규모 상가 투자수익률은 지난해 3분기 1.43%에서 올 3분기 1.27%로 하락했습니다.

꼬마빌딩 수익률이 1%대로 떨어지면서 리모델링을 통해 건물가치를 올리는 방법이 주목 받고 있습니다. 꼬마빌딩 시장에 나오는 매물의 대다수는 지은 지 20~30년 이상인데요. 이 중 쓸 만한 매물을 골라 약간의 리모델링을 거치면 건물가치를 올릴 수 있다고 합니다.

리모델링 후 기존 임대료보다 20~30% 임대료를 올려 받게 되면 리모델링 비용 충당도 가능합니다. 매도 가격을 높일 수 있어 시세차익도 기대해 볼 수 있습니다. 

Q. 리모델링을 통해 건물가치를 높일 수 있다던데…

 “간단한 수선도 리모델링이고 골조만 남기고 건물을 새로 짓는 것에 준한 대수선도 리모델링이라고 부릅니다. 문제는 내 건물에 가장 최적화된 리모델링이 무엇인지 아는 것이 먼저입니다.

건물 관리상태가 양호하고 골조도 튼튼하다면 화장실 개조나 계단실 타일 부착, 옥상 방수작업, 건물 외벽 페인팅 등으로 건물의 이미지를 바꿀 수 있습니다. 역이 가깝고 1인 가구가 많이 거주하는 곳이라면 단독주택이나 다가구주택을 원룸이나 투룸 등으로 리모델링할 수도 있고요. 근생건물인데 상권이 쇠퇴하는 지역이라면 일부 층을 고시원으로 바꿀 수도 있겠죠.

결국 리모델링은 건물 입지에 따라 층별 임대구성을 어떻게 하느냐에 따라 공사 범위가 달라집니다. 건물 입지에 최적화된 MD구성으로 공사를 실행하는 것이 핵심입니다.”

Q. 리모델링 시 주의할 점이 많을 것 같은데요.

“공사비를 저렴하게 제시하는 업체에 공사를 맡겼다가 임대료를 높이는 데 실패한 사례가 종종 있어요. 4층 상가주택을 10억원에 매입해 2억5000만원을 들여 1.5룸과 투룸으로 리모델링하길 권해 드렸어요. 그런데 고객이 다른 업체를 통해 1억5000만원을 주고 투룸으로 개조하면서 단열공사를 빠트린거죠.

20년 이상된 상가주택은 대체로 단열이 부실합니다. 건물을 뜯어보면 단열재가 없거나 있어도 아주 얇아 단열효과가 미미한데요. 좋은 단열재를 써야하는데 공사비 견적을 저렴하게 내면서 단열공사를 아예 빼버린 거죠.

투룸 세대당 전세 2억5000만원을 받을 수 있는 자리였는데 2억에 간신히 세를 놨습니다. 매입비와 공사비를 합해 12억이 들었는데 지금 그 건물의 가치가 잘해야 12억입니다. 고생한 보람이 전혀 없는거죠. 리모델링할 때엔 입지에 맞는 최적화된 임차인을 구성한 후 적정선의 비용을 들여야합니다. 특히 단열이나 방수처리 같은 건물의 주요 기능은 절대로 간과해선 안됩니다.” 

Q. 꼬마빌딩 답사 '꿀팁'이 있다면?

“무턱대고 여러 번 건물을 살펴본다고 능사는 아닙니다. 꼬마빌딩은 보는 순서가 있고 고려해야 할 사항들이 있습니다.

매물 답사 시 옥상부터 올라가 보는 게 좋습니다. 우레탄 방수 코팅이 벗겨져서 누수가 우려되는 것은 아닌지, 난간 높이가 너무 낮아 안전사고 위험은 없는지, 옥상을 정원이나 채소 등을 가꿀 수 있는 공간으로 꾸미기에 적합한지, 경관은 괜찮은지 등을 체크합니다.

계단을 내려오면서 계단실 벽면 상태를 살펴봅니다. 벽면 균열은 없는지, 계단과 난간은 견고한지, 조명 작동과 창문 상태 등을 매 층마다 육안으로 확인하면서 내려옵니다.

건물 밖으로 나오면 외벽을 확인합니다. 균열 유무, 미관, 방수 상태, 청결 상태 등을 점검하고 매입 후 대청소나 리모델링을 고려해 볼 수 있습니다.

건물의 얼굴인 1층은 매우 중요한데요. 임차업종이 무엇인지, 인테리어가 잘 되어 있는지, 주차는 몇 대나 가능한지 확인합니다. 1층에 로비가 있을 경우 건물 외관과 함께 건물 전체 이미지 형성에 중요한 역할을 하기 때문에 꼼꼼히 살펴보는 게 좋습니다. 

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