KB부동산

급등한 집값을 잡기 위해 정부가 12·16 부동산 대책을 발표했습니다.

발표 다음날인 17일부터 투기지역·투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 주택 구입을 위한 신규 주택담보대출이 전면 금지됐습니다. 9억원 초과 주택에 대해서도 주담대 담보인정비율(LTV)이 40%에서 20%로 축소됐습니다. 

‘시가 15억원 초과 아파트 대출금지’라는 고강도 규제를 통해 15억원이 초고가 주택과 고가 주택을 나누는 잣대가 된 셈인데요. 앞으로 15억원이 넘는 초고가 아파트는 전액 현금으로 매매해야 합니다.

이 때문에 초고가 아파트를 보유한 집주인이나 초고가 아파트 매입을 계획했던 수요자들은 고민에 빠졌습니다. 대출이 막혀 매수세가 줄고 집값이 더 오를 것이라는 기대심리도 한풀 꺾일 것으로 보이는데요. 

9억~15억원대 아파트는 상황이 조금 다릅니다. 9억~15억원 사이 고가 아파트는 여전히 주담대가 가능합니다. 9억원 초과분의 LTV가 20%로 하향 조정돼 대출 한도가 줄었지만 15억원까진 주담대를 통해 집값의 32~40%에 해당하는 자금을 마련할 수 있습니다. 현금으로 사야하는 초고가 아파트 대신 대출이 그나마 나오는 고가 아파트로 눈을 돌리는 수요자가 늘 수도 있는 상황입니다.

하지만 대출이 막힌 15억원 초과 아파트 구매 수요가 위축되면 이는 9억~15억원 이하 아파트에도 영향을 미칠 수 밖에 없습니다. 집값을 끌어올릴 동력이 약해 가격 상승에 제동이 걸릴 가능성이 높은데요.

게다가 내년부터 9억원 이상 고가 아파트의 공시가도 크게 올라갑니다. 시세 9억원에서 15억원인 아파트는 70%, 15억원에서 30억원은 75%, 30억원 이상은 최대 80%로 높아집니다. 과세 표준인 공시가격이 오르면서 시세 9억원 이상 주택 소유주의 종합부동산세와 재산세 등 내년도 보유세 부담이 커질 전망입니다. 

이번 대책으로 아파트 가격대별로 셈법이 복잡해졌는데요. 시가 판단의 기준이 되는 KB시세를 살펴보면 이는 서울에 국한된 얘기가 될 것 같습니다. 이번 대출 규제가 투기지역과 투기과열지구가 대상인만큼 15억원이 넘는 초고가 아파트는 서울 강남권에 집중돼 있기 때문인데요.

KB시세에서 초고가와 고가 아파트 지역별 비중을 살펴봤습니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 전국에서 15억원 초과 아파트를 집계한 결과 총 22만2000여 가구로, 2.5%에 불과한 것으로 나타났습니다. 이 중 95.9%가 서울에 몰려 있었는데요. 강남3구(강남·서초·송파)의 초고가 아파트 비중이 77%를 차지했습니다.

앞서 언급한 집값 상승 기대감이 한풀 꺾일 것이라는 전망에도 불구하고 시가 15억원이 넘는 초고가 아파트는 전국 기준 2%를 웃도는 수준이어서 대출 규제를 하더라도 주택시장에 큰 영향을 주진 않을 것이라는 분석이 혼재하는 이유입니다. 

서울만 놓고 다시 짚어보면 서울 전체 아파트 중 15억원 초과 아파트 비중은 15.5%로 집계됐습니다. 9억원 초과~15억원 이하는 21.6%, 9억원 이하는 62.9%였습니다. 

서울에서 초고가 아파트 비중이 높은 구는 단연 강남구. 강남구가 70.7%로 1위를 차지한 데 이어 서초구 66.0%, 송파구 48.4%, 용산구 37.0%가 그 뒤를 이었습니다. 이번 대책으로 서울 강남권에 밀집한 초고가 주택이 주요 타깃이 됐습니다.

대출 한도가 감소한 9억원 초과~15억원 이하 아파트는 최근 가격이 급등한 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 지역과 강남권이 가까운 광진·동작구 등지에 집중됐습니다. 성동구(56.1%), 광진구(52.9%), 중구(46.1%), 마포구(45.4%), 용산구(45.2%), 동작구(43.4%) 순으로 비중이 높았습니다. 

경기권은 15억원 초과 아파트 비중이 3.2%였는데요. 성남시 분당·판교신도시 일부 단지 대형 평형을 중심으로 초고가 아파트기 분포된 것으로 나타났습니다. 과천시에서도 재건축을 거친 신축 단지와 재건축을 앞둔 주공아파트 중대형 평형 위주로 시세가 15억원이 넘었습니다. 

지방에서 초고가 아파트가 있는 곳은 대구가 유일합니다. 초고가 아파트 비중은 0.7%를 차지했는데요. 대구 수성구 범어동, 황금동 일대 일부 단지의 대형 평형 시세가 15억원을 초과했습니다. 

비규제지역은 시세 15억원이 넘더라도 대출 규제가 없습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 비규제지역 중에서는 경기 고양시 일산동구, 성남 위례신도시, 수원 광교신도시, 인천 송도신도시 일부 단지 전용면적 120㎡이상 대형 면적 시세가 15억원을 웃돌았습니다. 

최근 조정대상지역에서 해제된 부산의 경우 해운대구 우동과 남구 용호동 주상복합 2개 단지에서 전용면적 165㎡이상 대형 평형이 15억원을 넘어선 것으로 조사됐습니다.