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청약 전 입주자모집공고 반드시 확인해야 하는 이유

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최근 분양시장이 상당히 뜨겁습니다. 특히 서울을 포함한 일부 수도권 및 지방지역에서 과열 양상을 나타낼만큼 청약 경쟁률이 높습니다. 꼼꼼히 따져보고 청약하기 보다는 무조건 신청하고 보는 경향이 강한 것 같습니다. 일반 주택 수요자 입장에서 실거주 또는 투자 목적에 상관없이 분양가만 보고 청약하다가는 당첨된 이후 미처 확인하지 못한 사실이나 규정으로 인해 손해를 보는 경우가 종종 있습니다.


보통 청약 신청 전 아파트 분양가, 중도금 조건, 견본주택을 통한 평면 정도만을 확인하는데 입주자모집공고를 반드시 확인해야 합니다. 해당 주택에 대한 모든 정보는 입주자모집공고에 담겨 있기 때문입니다.


물론 신문이나 시공사 홈페이지 및 아파트투유에 게시된 입주자모집공고문을 전부 확인하기는 쉽지 않습니다. 깨알 같은 글씨가 보기도 어렵고 웬만한 인내심이 없다면 정독하기 힘든 것이 사실입니다.


이번 칼럼에서는 입주자모집공고를 볼 때 주의 깊게 봐야할 부분이 무엇인지 알려드리고자 합니다. 

우선 입주자모집공고는 주택을 공급하는 주체가 단순히 분양 안내를 하기 위해 만든 것이 아닙니다. 주택공급 관련 법령인 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제21조에 의하면 사업주체는 입주자를 모집할 때 해당 주택건설지역 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문, 관할 자치구의 인터넷홈페이지, 쉽게 볼 수 있는 일정한 장소 등에 최초 청약 신청 접수일 10일 전에 게시해야 합니다.


입주자모집공고문은 다음과 같은 내용을 반드시 포함해야 합니다.


1. 사업주체, 시공사, 연대보증인의 등록번호 또는 지정번호


2. 감리회사명 및 감리금액  


3. 주택건설위치 및 공급세대수(특별공급 등이 있는 경우 공급방법별로 세대수를 구분)


4. 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적


5. 주택의 공급신청자격, 신청시구비서류, 신청일시 및 장소

6. 주택의 공급신청 방법  


7. 분양가격 및 청약금, 계약금, 중도금, 잔금 등의 납부 시기 및 납부 방법


8. ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’에 따른 기본

선택품목의 종류 및 기본품목을 제외한 분양 가격


9. 추가선택 품목의 종류 및 비용


10. 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가 금액과 감정평가기관


11. 건축비 가산비용을 인정 받은 공동주택에 대한 등급


12. 입주자에 대한 중도금 등 융자지원 내용


13. 부대시설 및 복리시설의 내용


14. 친환경주택의 성능 수준


15. 입주자 또는 예비입주자 선정 일시 및 방법


16. 당첨자 발표의 일시, 장소 및 방법


17. 이중당첨자 및 부적격 당첨자의 처리 및 계약 취소에 관한 사항


18. 입주자의 계약일, 계약장소 등의 계약사항


19. 입주 예정일


20. 도장공사, 도배공사, 가구 동사, 타일 공사 등 내부 인테리어 공사 상태를 파악하기 위한 사전방문에 관한 사항


21. 공동주택에 대한 성능 등급


22. 그밖에 시장, 군수, 구청장이 필요하다고 인정하는 사항


이처럼 항목이 많다보니 무엇이 중요한 내용이고 반드시 확인해야 하는 사항인지 파악하기 어렵습니다. 이제부터는 반드시 확인해야 할 내용 위주로 살펴 보겠습니다. 

첫 번째, 입주자모집공고문을 통해 최근 개정되는 법령이나 제도 등이 있는지 확인하시기 바랍니다. 자칫 변경된 제도를 파악하지 못하고 청약을 해 낭패를 보는 경우가 있습니다. 예를 들어 미성년자 요건이나 세대 및 무주택 세대구성원의 정의가 변경됐는데 이를 파악하지 못하고 과거 경험이나 기억만으로 지원할 경우 부적격 판정을 받을 수 있습니다.


두 번째, 특별공급 신청자격 및 당첨자 선정 방법을 반드시 확인해야 합니다. 특별공급 대상자일 경우 개정된 법령에 의해 자격대상 유무를 확인하고 특별공급 대상 제출서류를 확인합니다. 과거부터 지속적으로 청약을 하는 수요자의 경우 개정된 법령이나 제도를 체크하지 못해 문제가 발생하는 경우가 종종 있습니다.


세 번째, 중도금 대출 관련 내용을 꼼꼼히 살펴 봅니다. 사업에 따라 중도금대출 은행과 사전 협약을 통해 중도금 대출 은행 및 조건이 확정되는 경우가 있으나 최근에는 서울지역 및 일부 지역에서는 중도금 대출이 확정되지 않거나 최악의 경우 당첨자가 조달해야 하는 경우도 있습니다. 추가적으로 중도금 대출 시 중도금 무이자 조건인지 후불제인지도 확인이 필요합니다.


네 번째, 발코니 확장, 추가 옵션 품목 및 가격 확인, 납부 방법 등을 확인합니다. 견본주택에서는 기본옵션, 추가 옵션 품목과 견본주택을 꾸미기 위해 설치한 인테리어 장식품 등이 혼재해 있습니다. 물론 별도 표시를 해 구분할 수 있게 하지만 견본주택에 사람이 많은 경우 세세하게 확인이 어려워 입주자공고문을 통해 다시 확인해 봅니다. 또 계약금, 중도금, 잔금 납부 계좌와 발코니 확장 비용이나 추가 옵션 품목 납부 계좌가 다를 수 있고 부가세가 별도로 붙기 때문에 이런 부분까지도 체크해 봐야 합니다.


다섯 번째, 기타 유의사항도 놓치지 않고 확인해야 합니다. 기타 유의사항은 사업추진 및 시공과정에서 변경되거나 향후 예측하지 못한 부분이 발생할 경우를 대비해 사업주체가 사전 고지하는 내용입니다. 추후 법률 분쟁 등에서 유리한 위치를 차지하기 위해 최대한 많은 내용을 기재하기 때문에 문제의 소지는 없는지 꼼꼼히 살펴보는 게 좋습니다.

예를 들어 저층부 프라이버시 침해 소지, 견본주택 마감재와 실제 시공 상의 마감재 변경, 일부 시공과정에서 문제 발생 시 기존 허가 도면과 다른 설계변경을 통해 시공한다는 내용, 단지 내 공공적인 성격을 띄는 구조물 배치 등의 내용이 명기됩니다.


다소 민감한 내용인데다 입주자모집공고 10일 이후 청약이 진행되므로 문제제기나 개선이 힘들 수 있습니다. 청약 전 이를 미리 인지하고 시공과정에서 입주자 커뮤니티 등을 통해 사전에 합리적으로 문제를 제기한다면 준공 또는 입주 이후 뒤늦게 알게 돼 법정공방까지 가는 최악의 상황을 막는 데 도움이 될 수 있습니다. 


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KB부동산 리브온

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