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저금리 시대! 전세 vs. 월세, 뭐가 더 유리할까

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기준금리가 역대 최저를 기록하면서 주택을 전세로 임대한 집주인들의 고민이 깊어지고 있습니다. 전세를 주는 것이 오히려 손해를 보는 것이 아닌가 하는 걱정 때문인데요. 곧 제로금리시대가 도래할지도 모른다는 우려 속에서 집주인 입장에선 전세와 월세 중 어떤 것이 유리할까요? 이것을 알아보기 위해 체크해야 할 것이 바로 전월세 전환율입니다.

전세에서 월세로 전환하기 위해 알아야 할 것은 바로 전월세 전환율입니다. 전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환 시 적용되는 비율로 임대인은 요구수익률, 임차인은 전월세 선택 및 월세 계약시 기회비용을 계산하는 지표로 활용됩니다. 예를 들어 동일단지와 면적이 유사한 월세 매물 중 전월세 전환율이 높은 것은 낮은 것보다 상대적으로 월세 부담이 크다는 것을 의미하며, 집주인 입장에선 월세 수익을 더 벌 수 있다는 것을 뜻합니다.

그럼 전월세 전환율을 구해보도록 할까요? 예를 들어 전세 1억원의 아파트를 보증금 2000만원에 월세 40만원으로 전환한다면 전월세 전환율은 얼마가 될지 확인하겠습니다. 공식에 맞춰 계산을 해보면 40만원 X 12개월/(1억원-2000만원) X 100으로 6%입니다. 6%는 집주인이 이 아파트를 월세로 임대했을 때 기대할 수 있는 수익률이며, 전세금 1억원을 받아 연 6% 이상의 투자처를 찾지 못한다면 오히려 전세보다 월세를 받아 수익을 얻는 것이 유리하다 할 수 있는 거죠.

그렇다면 만약 서울 전세 3억원 하는 아파트를 갖고 있는 집주인은 월세를 얼마나 받을 수 있을까요? KB부동산 리브온(Liiv ON) 11월 기준 서울 전월세 전환율 4.14%를 토대로 계산을 해보겠습니다. 월세 산정식은 월세 전환할 전세보증금*전월세 전환율을 12개월로 나누면 구할 수 있습니다. 공식에 3억원을 대입해 계산해 보면 월세가 103만5,000원이라는 것을 알 수 있습니다. 만약 집주인이 3억원의 전세를 받아 4.14% 이상의 수익을 얻을 수 있다면 전세로, 그렇지 않다면 월세로 놓는 것이 유리하다는 얘기입니다.

지역별로 전월세 전환율을 살펴보면 한강이북(4.24%)이 한강이남(4.04%)보다 0.20%p 소폭 더 높고, 경기(5.35%)와 인천(5.41%)은 5%가 넘습니다. 지역에 따라 전월세 전환율 차이를 보이지만 현재 예금금리가 1~2%임을 감안하면 월세를 받는 것이 예금금리 대비 2~3배 가량 수익률을 올릴 수 있습니다.

많은 전문가들이 금리가 낮아질수록 임대시장에서 전세대신 월세 중심으로 재편된다고 주장합니다. 소득을 올릴 만한 마땅한 투자처가 부족한데다 예금금리까지 낮아지기 때문에 전세대신 월세를 선호하는 집주인들이 늘고 있기 때문입니다.


실제 국토교통부의 2018년 주거실태조사에 따르면 임차가구 중 전세비율은 2006년 54.2%에서 2018년 39.6%로 감소한 반면 월세비율은 45.8%에서 60.4%로 늘어났습니다. 제로금리까지 고려해야 하는 시기인 만큼 투자 시 전세와 월세 중 어떤 것이 유리한지 내가 구입한 주택이 어느정도 월세를 기대할 수 있는지 정도는 계산할 수 있어야 성공적으로 투자를 이끌 수 있을 것입니다.


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