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서울 집값은 전세계에서 몇등일까?

조회수 2019. 11. 13. 17:50 수정
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“집값이 너무 많이 오른 것 같은데
지금 집을 사도 될까요…?”

부동산에 관심을 갖고 있다면 한번쯤 들어봤을 법한 질문입니다. 서울 집값은 2016년 10월부터 2019년 9월까지 3년이라는 기간 동안 21.26%의 상승률을 기록했습니다. (KB부동산 Liiv ON 아파트 매매가격지수 기준) 2013년 10월부터 2016년 9월까지 동일한 3년 동안 서울 집값 상승률이 9.6% 였음을 감안하면 높은 변동률이라는 것을 알 수 있는데요.


그렇다면 현시점 서울의 집값은 소득대비 적정한 상태일까요? 세계 주요 도시의 소득 대비 집값 비율(PIR·Price to Income Ratio)을 참고해 서울 집값 수준을 가늠해 보겠습니다.


우선 ‘PIR’이란 가계의 연간소득 대비 주택가격의 배수로(주택가격/연간소득) 주택가격의 적정성을 나타날 때 이용되는 지표입니다.


예를 들어 PIR 10 이라는 것은 10년 동안 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 평균수준의 집 한 채를 살 수 있다는 의미인데요. 좀 더 쉽게 풀어보면 평균 가구의 연봉으로 평균 수준의 집을 사는데 걸리는 시간이라고 볼 수 있겠습니다.

PIR이 가장 높은 도시 TOP 3는?

2019년 기준 소득 대비 집값이 가장 높은 도시는 베네수엘라의 수도 ‘카라카스’로 PIR은 154.22 입니다. 중간 소득자가 연봉을 154년 모아야 중간 가격대의 집 한 채를 살 수 있다는 뜻인데요. 하지만 베네수엘라는 연간 물가상승률이 1만%를 넘는 등 비정상적인 경제상황으로 PIR 지표만으로 집값의 과열 여부를 판단할 수 없습니다.


그 다음에 이어 홍콩과 베이징이 높은 PIR을 보였습니다. 홍콩의 PIR은 49.65로 중간소득자 국민이 중간 가격대의 집 한채를 장만하기 위해 평균적으로 49~50년 정도의 기간이 소요된다는 것을 보여줍니다.


베이징의 PIR은 이보다 소폭 낮은 45.07으로 중간소득자 국민이 중간 가격대 집을 구하기 위해 45년 정도 소요됨을 알 수 있습니다. 하지만 홍콩과 베이징 역시 시장의 적정 수준을 넘는 집값 폭등과 높은 집값 변동성을 고려하면 PIR 지표만으로 높낮이를 비교하기에는 한계가 있습니다.

PIR 순서대로 도시들을 살펴본다면?

이제 다른 나라로 이동해 PIR 지표를 살펴보겠습니다. 먼저 국가·도시 비교 사이트인 ‘넘베오’에 따르면 서울의 PIR은 20.55로 2019년 10월 기준 전체 332 국가 중 26위를 차지하고 있습니다.


서울의 PIR보다 높은 국가는 어디일까요? 대표적으로 타이페이(30.87/대만), 방콕(27.24/태국), 호치민(25.48/베트남) 싱가폴(22.88/싱가폴), 파리(22.35/프랑스), 런던(22.31/영국) 등이 있었습니다.


반대로 서울의 PIR보다 낮은 국가는 뮌헨(18.32/독일), 로마(15.91/이탈리아), 블라디보스톡(14.86/러시아), 벤쿠버(14.55/캐나다), 토론토(14.18/캐나다), 도쿄(13.76/일본), 뉴욕(11.10/미국), 바르셀로나(7.66/스페인), 로스엔젤리스(7.44/미국), 워싱턴DC(4.39/미국) 등이 있었습니다.

서울 집값은 어느 수준일까?

서울의 PIR은 332개의 국가 중 26위로 상위 7.8%에 해당합니다. PIR 지표만으로 보았을 때 서울의 집값 수준은 오히려 비싼축에 속해 있었습니다. 


또한 평당 2억을 넘어선 도쿄, 부의 상징으로 알려진 뉴욕의 집을 사기 위해 걸리는 시간보다, 서울의 집을 사기 위해 걸리는 시간이 더 오래 걸린다고 PIR 지표는 가리킵니다. 이를 통해 서울의 집값이 소득 대비 과열되어 있음을 다시 한번 확인할 수 있습니다. 

신의 척도는 없다, PIR 지표의 한계

하지만 PIR 지표 하나만으로 서울 집값은 ‘거품이다, 아니다’ 라고 단정지을 수는 없는데요. 우리의 비교 대상으로 삼는 국가들에 비해 우리 임금 수준이 상대적으로 낮아 서울의 PIR이 높게 나왔을 수도 있기 때문입니다.


또한 도쿄나 뉴욕 등이 서울보다 소득 대비 집값이 싼 이유는 이들 도시가 광역 단위로 집값을 계산하기 때문인데요. 예를 들어 서울은 서울특별시(605km²) 내 25개 구의 평균 집값을 계산하지만, 도쿄는 서울 시내에 해당되는 23개 특별구 외에 이보다 넓은 수도권 개념에 가까운 도쿄도(東京都·2190km²) 의 평균 집값으로 소득 대비 집값을 계산한다고 합니다. 뉴욕 역시 뉴욕주(州)의 평균 집값이 기준이 됐다고 합니다. 

그 어느때보다 ‘이성’이 필요할 때

PIR 지수는 서울에게 말합니다. 20년이라는 기간 동안 한 푼도 쓰지않고 모아야 ‘내집마련’ 이라는 목표를 달성할 수 있다고.


부동산 시장이 논리만으로 움직이는 것은 아니지만 ‘최장 기간’ 상승하고 있는 서울 집값에 사람들의 고민이 깊어지고 있는 오늘, 조금 더 이성적으로 시장을 바라보고 접근해야 할 때인 것 같습니다. 


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