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분당 재건축, 과연 제대로 이뤄질 수 있을까

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성남시가 지난 3월 ‘2030 성남시 도시∙주거환경정비 기본계획’을 발표했습니다. 이 보고서에서 분당지역 도시 및 주거환경 정비방안이 제시됐는데요. 일부에서는 이 자료 발표를 계기로 분당 재건축사업이 탄력을 받을 수 있을지 주목하고 있습니다. 간략하게 살펴보겠습니다.

‘2030 성남시 도시∙주거환경정비 기본계획’이란?

도시∙주거환경정비 기본계획은 『도시 및 주거환경정비법』에 따라 10년마다 수립되는 정비계획입니다. 성남시에선 지난 3월 ‘2030 성남시 도시∙주거환경정비 기본계획’을 발표했으며, 현재 성남시청 홈페이지에도 그 계획안이 공개돼 있습니다.

발표 자료에 따르면 성남시 시가화 용지 26.9㎢ 수정·중원·분당지역을 중심(판교지역 8.9㎢ 제외)으로 하여 목표연도는 2030년으로 정했습니다. 특히 이 자료에는 분당지역 도시 및 주거환경 정비방안이 함께 제시가 됐는데요. 당초 2020 성남 정비기본계획에서는 본시가지만 계획 대상이었으나 1991년 최초 입주한 분당지역의 노후시기가 도래함에 따라 2030 도시∙주거환경정비 기본계획에 분당지역이 추가 된 것입니다.

2030년엔 분당 아파트 84.9% 재건축 가능 연한 30년 도달

분당은 강남의 중대형 아파트를 중심으로 큰 폭으로 상승한 주택가격 안정화를 위해 1989년 8월 30일부터 1996년 12월 31일까지 19.6㎢의 면적에 4조1642억원을 투입해 신도시로 건설되었습니다. 개발 전 1만5423명이 거주하던 지역이 현재 약 39만명의 인구가 거주하고 있는 대표적인 신도시로 탈바꿈했습니다. 1991년부터 1996년 사이에 대부분의 주택들이 집중적으로 공급되어 노후화가 진행 중입니다.

‘2030 성남시 도시∙주거환경정비 기본계획’에 나온 자료에 따르면, 분당 내 위치한 공동주택의 61.2%가 준공 후 22년이 경과했으며, 24.7%가 17~21년이 경과됐습니다. 이에 2030년엔 85.9%가 노후 기준년도인 30년에 도달하게 됩니다. 재건축 가능연한이 30년임을 고려할 때 2030년엔 분당의 대부분의 아파트가 재건축사업을 추진할 수 있는 자격을 갖게 되는 것입니다.

분당 아파트 재건축 쉽지 않은 이유는?

그러나 지구단위계획에 따른 여유 용적률 부족으로 인한 사업성 부족, 안전진단 기준 통과 여부 불투명 등으로 현실적으로 재건축이 어렵다는 것이 이 보고서의 의견이었습니다.


분당의 공동주택은 지구단위계획으로 용적률을 개별적으로 정하고 있는데, 현재 건축된 용적률 대비 지구단위계획 허용 용적률간 차이는 평균 1.6%~2.5%에 불과합니다. 재건축의 수익성을 확보할 만큼 넉넉한 수치가 아니라는 것을 알 수 있습니다. 즉 기존 아파트의 층수와 재건축으로 올릴 수 있는 층수의 차이가 많이 나지 않기 때문에 재건축을 진행해도 안정적인 수익이 불가능하다는 것을 뜻합니다.

또한 작년에 국토교통부는 무분별한 재건축으로 사회적 자원낭비를 막고자 안전진단 평가의 구조안정성 부분 비중을 당초 20%에서 50%로 대폭 확대했습니다. 그리고 2015~2016년 시행한 분당지역의 5개 리모델링 시범단지의 구조안정성 안전진단 결과는 A~B등급에 불과했고요. 이렇듯 안전진단 기준 강화 및 분당지역 안전진단 사례를 놓고 볼 때 단기간내 분당지역의 재건축은 현실적으로 어려운 실정이란 것을 알 수 있습니다.


분당에서 가장 먼저 재건축 가능연한 30년이 되는 단지는 1991년에 입주한 서현동 시범단지내 위치한 우성, 한양, 현대, 삼성한신 등 총 4곳입니다. 이곳은 2년 후에 재건축사업을 추진할 수 있게 되는데요. 엄격해진 안전진단 기준 강화로 인해 재건축사업의 첫 번째 단계라고 할 수 있는 안전진단평가부터 통과를 하지 못할 가능성이 높아졌습니다.


2018년 주차대수나 수도 등 주거환경에서 배점을 감하고(40% → 15%) 구조 안전성 항목에서 배점을 강화(20% → 50%)했기 때문에 실제로 아파트가 구조적인 측면에서 위험성이 있어야 재건축이 진행될 수 있는데 그럴 수 있는 단지가 많지 않아 보인다는 얘기죠.


층수도 문제입니다. 재건축 가능연한이 도래하는 대부분의 단지 층수가 30층으로 이미 높아 추가로 높이기는 무리가 있습니다. 성남시 조례에 따르면 3층 이상 연면적 2,000㎡ 이상인 건축물은 경관심의를 받아야 하기 때문에 35층으로 재건축을 하기 위해서는 성남시 심의를 통과해야 하니까요. 

재건축 대신 리모델링?

이렇듯 단기간 재건축 추진이 어려운 상황에서 성남시가 밝힌 분당지역 도시주거환경정비 대책은 무엇일까요? 바로 ‘리모델링’입니다. 기존 건물을 부수고 완전히 다시 짓는 형태의 재건축이 아닌 건물을 받치는 기본 구조물은 그대로 둔 채 고쳐 짓는 형태의 리모델링을 대안으로 삼은 것입니다.

분당지역 단계별 정비대책에 따르면 2022년까지 단기적으로 기존의 리모델링 시범단지(매화마을 1단지, 한솔마을 5단지, 느티마을 3단지, 느티마을 4단지, 무지개마을 4단지) 5대 단지에 대한 사업을 조기 완료하겠다는 계획입니다. 참고로 한솔마을 5단지, 느티마을 3단지, 느티마을 4단지, 무지개마을 4단지 등 4개 단지는 사업계획승인 접수를 신청한 상태입니다. 또한 리모델링 공공지원 단지 추가 공모를 통해 리모델링 단지 및 지원을 확대할 방침입니다.


2025년까지 중기대책에선 2025년 성남시 공동주택 리모델링 기본계획에 따라 리모델링 사업을 본격적으로 추진합니다. 2025년까지 분당지역 내 21개단지, 1만8000여 세대를 대상으로 세대수 증가형 리모델링 물량 계획을 수립하고, 시범단지 및 공공지원단지의 선도 추진 사례를 통해 공공기여, 주민부담 감소 등의 보완을 통해 리모델링 사업을 확대할 예정입니다.


2030년까지 장기대책에선 분당지역의 종합적인 도시관리 마스터플랜을 수립 후 정비사업 여건을 마련한다는 방침입니다. 이에 2035년 도시기본계획(수립 중), 분당신도시 지구단위계획 재정비(수립 예정) 등을 통해 분당지역의 종합적인 도시관리 마스터플랜을 마련해 정비사업에 대한 가이드라인을 제시할 예정입니다.


지금까지 ‘2030 성남시 도시∙주거환경정비 기본계획’을 통한 분당지역의 정비계획에 대해서 간략하게 알아봤습니다. 많은 사람들이 기대했던 분당 아파트의 재건축사업은 당분간 추진이 어렵다는 것을 알 수 있었고요. 대신 리모델링을 대안으로 삼아 단계별 추진이 진행될 것이란 계획을 확인할 수 있었습니다. 앞으로 리모델링으로 변모할 분당의 새로운 모습 기대해도 좋을 것 같습니다.


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