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단독주택을 짓는 합리적 순서

허생원의 사랑방 이야기 #27

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다. 지난 『꿈꿔왔던 내집 짓기 도전해 볼까?』 시리즈 (1회차)에는 각기 다른 ‘아파트와 단독주택의 매력’을 비교해 드렸습니다. 금일 시리즈 2회차에는 ㈜리슈건축의 홍만식 소장 인터뷰를 통해 ‘단독주택을 짓는 합리적인 순서’에 대해 말씀드리겠습니다.

치밀한 사전기획, 정확한 설계, 철저한 시공의 콜라보레이션

만족스러운 단독주택을 짓는 방법은 사전기획, 설계, 시공이 얼만큼 유기적으로 완벽성을 갖추느냐에 달렸습니다. 시공이 잘되려면 사전기획을 포함한 건축설계가 충실해야 합니다.


일반적인 순서는 ‘사전기획→기획설계→계획설계→기본설계→실시설계→시공→설계감리→준공→인허가’입니다.

1. 내집 짓기는 ‘사전기획’과 ‘기획설계’로 첫 단추 끼우기가 중요합니다

㈜리슈건축의 대표이사이자 수석디자이너인 홍만식 소장은 이 과정에서 가장 중요한 것은 단독주택 짓기에 첫 단추에 해당하는 ‘사전기획’과 사업성분석을 하는 ‘기획설계’라고 말합니다.


먼저 ‘사업수지분석표’(사업성 분석을 통해 실질투자수익 추정, 자기자본대비 타인자본 구성)를 만듭니다. ① 건축주의 주택건설 사용방안과 목적(거주용 단독주택 vs. 복합상가주택 vs. 전월세임대용 주택 vs. 매매용 주택), ② 설계에 반영해야할 요구사항 및 우선순위, ③ 예산계획에 맞춘 시공지역 선택(신도시 택지지구 vs. 서울 중심권 노후화된 주택) 등을 검토해 반영합니다.


이때 상업용 임대부분의 시장조사와 자금추진계획를 최대한 보수적으로 가정해 계획합니다. 당연히 예산에 맞춰 설계변경 혹은 맞춤형 공간이 마련되어야 합니다. 설계 이전에 시장조사와 예산기획이 부실할 경우 설계를 다시 할 수도 있습니다. 건축주가 용적률을 높일 경우 예산부족현상이 발생될 수 있기 때문입니다. 만약 대지가 사전에 준비되지 않았다면 과도한 시공비 지출은 용지부족이나, 경우에 따라 시공지역을 바꾸거나, 건축시공을 포기해야 할 상황도 발생됩니다. 


2. 설계과정 진행으로 본격적인 내집 짓기가 시작됩니다 

치밀한 ‘기획설계’를 마쳤다면 정확한 ‘설계과정’를 진행하는데, 설계과정에서 건축주와 설계사 간의 소통과 협의가 중요합니다. 협의 후에는 반드시 ‘피드백’을 진행합니다. 따라서 건축주와 소통이 가능한 건축사와 시공사를 선정하는 것이 좋은 단독주택을 짓는 확실한 조건이 될 수 있습니다.


각 공정간 소통과정에서 반드시 필요한 것이 세 가지입니다.

① 구두가 아닌 문서화된 각종 ‘설계도서’를 통한 소통이 필요합니다.

② 시공단계에서 ‘실시설계도서’, ‘세부견적서’, ‘공정표’로 최종 성과물을 증명해야 합니다.

③ 각 프로세스에 충실한 건축가의 디자인 성향이 건축주의 니즈와 코드가 맞아야 합니다.


3. 좋은 시공사 선정이 건축비를 낭비하지 않는 방법입니다 

마지막으로 건축개발비용의 80% 이상이 소요되는 시공사를 잘 선택해야 합니다. 평당단가 공사법을 지양하고, 시공사의 품질, 시공경험을 직접 파악해 우선협상시공사를 선정합니다.


시공사 선정 시 ‘세부견적서(견적조건, 공사원가계산서, 총괄집계표, 공정별집계표, 공사세부내역서)’를 받아본 후 건축사와 꼼꼼히 협의한 후 시공계약을 진행해도 늦지 않습니다.  

먼저 단독주택 건설을 만족해하는 건축주와 많은 사전정보를 교환할 필요

단독주택이나 상가주택을 건설하려는 예비건축주는 주변에 성공한 건축주에게 건축노하우를 얻는 것이 좋습니다. 그리고 어느 정도 건축사와 시공사가 제시하는 설계와 시공법을 이해할 수 있는 기본 건축상식을 공부하는 것이 필요합니다. 만족스러운 건축을 경험한 건축주에게 어려웠던 점, 건축 후 아쉬웠던 점을 미리 듣고, 원하는 구조와 자재를 공부하고, 건축사 및 시공사와 협의를 통해 반영한다면 본인 건축의 성공가능성도 그만큼 높아집니다.


요즘 들어 건축주들이 튼튼하고 안전한 건축시공에 추가해 관심 갖는 부분이 디자인 요소입니다. 실험적이며, 경쟁력을 갖춘 건물디자인과 개발기획을 동시에 진행해 건물가치를 상승시킬 수 있기 때문입니다. 이웃과 소통하는 환경적인 배려를 살리는 디자인, 수익성과 거주성이 잘 어울릴 수 있는 건축주의 생각을 드러내는 디자인, 현대적 감각과 자연미의 공존하는 디자인을 통해 자연스러운 건축마케팅이 진행될 수 있음을 도시 곳곳에서 발견할 수 있습니다.


‘소장님! 집이란 뭐라고 생각하세요?’ 인터뷰 말미, 느닷없는 질문에 홍만식 소장의 답변은 진지하고도 담담했습니다. “집은 삶의 거울입니다. 거주자의 생각을 담고, 배려를 녹이며, 추억을 새기는 소중한 공간이기 때문입니다. 제가 건축주의 생각을 한 개라도 허투루 버릴 수 없는 이유입니다” 딱딱한 콘크리트구조를 예술작품처럼 주무르는 홍소장에게 건축주와 건축사 모두가 만족하는 건물을 짓겠다는 열정과 자존감이 한껏 들어찹니다. 

단독주택 혹은 상가주택으로 내집 짓기, 꼼꼼하게 공부하고, 차근차근 준비하면 잘 할 수 있습니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)! 


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