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프리미엄만 5억? 새 아파트 릴레이 입주, 강동구 가봤더니..

조회수 2019. 10. 30. 16:54 수정
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지난 10월 17일 찾은 지하철 5호선 상일동역. 지하철역에서 나오자마자 우뚝 솟은 고층 아파트가 사방으로 펼쳐진다. 아파트 앞 대로에는 대형 이삿짐 트럭과 공사 차량들이 수시로 오간다. 단지 입구 1층 상가엔 아직 간판도 제대로 달지 못한 중개업소가 빼곡하다.


이 곳은 9월말 입주를 시작한 서울 강동구 고덕동 ‘고덕 그라시움’. 고덕주공2단지를 재건축한 단지다. 그동안 고덕지구에서는 고덕 아이파크에 이어 2017년 입주한 고덕 래미안힐스테이트가 대장주로 평가 받았다. 4932가구의 대규모 단지인 고덕 그라시움이 입주하면서 대장주 아파트 바톤을 이어 받게 됐다.

쾌적한 주거환경, 산업기반 갖춘 핵심 주거지로 변모

강동구 고덕동·상일동 일대 고덕지구가 확 바뀌었다. 낡은 저층 아파트가 대거 재건축되면서 고층 아파트촌이 들어서고 있다.


고덕 그라시움을 필두로 고덕아르테온(고덕주공3단지), 고덕숲아이파크(고덕주공4단지), 고덕센트럴아이파크(고덕주공5단지), 고덕자이(고덕주공6단지), 고덕롯데캐슬베네루체(고덕주공7단지) 등 입주를 앞둔 단지들의 공사가 한창이다. 재건축이 완료되면 1만9000여 가구 규모의 미니신도시로 탈바꿈하게 된다.


고덕지구가 속한 강동구는 요즘 주택 수요자들이 선호하는 ‘삼세권’을 갖춘 지역으로 꼽힌다. 녹지가풍부하고 공원이 밀집해 ‘숲세권’의 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다. 지하철 5호선이 지나는 ‘역세권’인데다 배재고·한영외고 등 우수학군이 있는 ‘학세권’도 갖췄다.

여기에 유통·판매시설과 호텔·컨벤션 센터, R&D 센터 등 150여개 기업이 입주하는 ‘고덕비즈밸리’가 조성될 예정이다. 이 곳에는 글로벌 가구기업 ‘이케아(IKEA)코리아’가 입점한다. 서울의 첫 ‘이케아’ 매장이다.


이에 대해 KB국민은행 WM스타자문단 박합수 전문위원은 “강동구는 큰 변화의 기류 속에 있다”며 “고덕주공아파트가 대규모 새 아파트로 재건축된데다 고덕 강일지구와 고덕비즈밸리 개발 등으로 주거와 산업기반까지 갖춘 서울 동쪽의 핵심 주거지로 변모가 기대된다”고 설명했다.

지하철 9호선 4단계 연장 수혜지

 입주가 진행 중인 고덕 그라시움은 53개 동, 전용면적 59~175㎡, 4932가구의 매머드급 단지다. 단지 규모가 워낙 크다보니 동 위치에 따라 지하철역과의 거리가 천차만별이다. 전체 53개 동 중에서 지하철역이 가까운 로열동은 어디일까?


얼핏 단지 중심부인 정문 근처의 동을 생각하기 쉽다. 지하철 5호선 상일동역 입구와 맞닿아 있고 정문 주변으로 단지 내 상가가 자리하고 있어서다.


하지만 로열동은 서쪽 끝에 있는 101동이 꼽힌다. 단지 내 최고층인 35층, 전용면적 113~175㎡ 대형 평수와 펜트하우스로만 구성된 동이다. 고층 세대에서는 명일근린공원의 탁 트인 숲 전망이 파노라마처럼 펼쳐진다.


101동이 로열동인 이유는 따로 있다. 9호선 연장 호재가 있는 ‘고덕역’이 가까워서다. 현재 지하철 5호선이 지나는 고덕역은 지하철 9호선 4단계 연장구간이 개통하면 더블 역세권을 형성하게 된다. 이 때문에 향후 9호선을 걸어서 이용 가능한 고덕역과 가장 가까운 101동과 101동 주변의 전용면적 73㎡~84㎡ 중소형 평형으로 구성된 동을 중심으로 선호도가 높다.

지하철 9호선은 지난해 12월 종합운동장역부터 중앙보훈병원역을 잇는 3단계 구간이 개통했다. 4단계는 중앙보훈병원역~생태공원사거리~한영고교~고덕역~샘터공원 등 5개역을 잇는 사업으로 지난해 5월 기획재정부의 예비타당성 조사를 통과했다.


9호선 4단계 노선이 개통하면 그동안 강동구의 단점으로 지목됐던 강남 접근성이 크게 개선된다. 뿐만 아니라 여의도, 김포공항 등지로 이동하는 시간도 단축될 전망이다.


‘황금라인’으로 통하는 지하철 9호선 4단계 사업이 탄력을 받으면서 9호선 라인에 접한 아파트가 수혜단지로 주목 받고 있다. 고덕역 일대에서는 고덕 그라시움, 고덕 아이파크, 고덕래미안힐스테이트가, 한영고교역 주변은 명일동 고덕주공9단지, 한양, 현대 등이 대표적인 수혜단지로 꼽힌다.

강동구 새 아파트 몸값 '고공행진'

9호선 호재와 더불어 새 아파트 선호 현상이 짙어지면서 새 아파트 입주가 이어지는 고덕동 일대 아파트값은 그야말로 고공행진 중이다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 강동구 고덕동 아파트 3.3㎡당 평균가격이 9월 3000만원을 넘어섰다. 지난해 연말부터 올 상반기까지 주춤하던 고덕동 아파트값은 7월 들어 상승 전환해 9월 3379만원을 기록했다. 강동구 내에서 둔촌동(4475만원)에 이어 두 번째로 높다.


KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세를 살펴보면 입주 중인 고덕 그라시움 전용면적 84㎡ 매매 시세는 12억7500만~13억7500만원. 분양가보다 5억원이상 뛴 가격이다.


12월 입주를 앞둔 상일동 고덕센트럴아이파크 실거래가도 10억원을 찍었다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 전용면적 84㎡(9층) 분양권이 지난 6월 10억원에 거래됐다. 12억5000만~13억5000만원을 호가하는 매물이 나오고 있다.


내년 1월 입주 예정인 상일동 고덕롯데캐슬베네루체는 전용면적 84㎡(14층) 분양권이 11억7000만원에 실거래됐다. 분양권 시세는 12억5000만~14억원을 호가한다. 2월 입주하는 고덕 아르테온은 일부 면적이 전매제한에 묶여 실거래량은 적은 편이다. 전용면적 84A㎡ 20층이 지난 7월에 12억원에 거래된데 이어 8월에는 22층이 12억9000만원에 팔렸다. 분양가 대비 웃돈이 최대 5억5000만원 붙었다.

전셋값도 강세다. 1주택자 비과세 요건에 2년 거주 의무화로 조합원들의 실거주가 늘면서 대단지 입주에도 전세매물은 많지 않다는 게 중개업소의 설명이다. 고덕 그라시움 전셋값은 전용면적 59㎡가 4억~4억5000만원, 84㎡ 5억1500만~5억9000만원대다.


김앤김 고덕그라시움 공인중개사사무소 김종수 대표는 “래미안명일역솔베뉴, 고덕 그라시움이 입주하면서 전셋값이 빠질 것으로 예상했으나 분양가상한제 시행으로 청약을 기다리는 대기수요가 많다 보니 전세물건 소화가 빠르다”며 “전셋값과 매매가격 모두 강세를 보이고 있다”고 전했다. 


쏟아지는 입주물량에도 전셋값이 강세를 보이고 있다고는 하지만 단기간에 대규모 입주물량이 집중되는 것은 부담으로 작용할 전망이다.


고덕지구에서만 고덕 그라시움을 비롯해 내년 2월까지 이어지는 입주물량이 1만2000여 가구다. 국내 최대 규모 재건축사업으로 꼽히는 1만2032가구에 달하는 둔촌주공도 분양가상한제를 피해 일반분양을 앞두고 있다. 둔촌주공을 포함해 강동구에서는 향후 2~3년 동안 2만여 가구가 넘는 새 아파트가 입주할 예정이다.


이 때문에 강동구 내 구축 아파트 전셋값은 고전을 면치 못하고 있다. 주변 지역 전셋값과 매매가격이 영향을 받을 가능성이 크다.


9호선 4단계 연장 사업이 이제 시작 단계라는 점도 유념해야 한다. 예비타당성 통과로 사업 진척에 가속도가 붙었지만 착공이 빨라야 2022년으로 예상돼 개통까지는 오랜 시간이 걸릴 것으로 보인다.


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