KB부동산

부동산을 구입해 임대사업자로 등록하는 사람 중에 대출 없이 자기자본으로만 부동산을 구입하는 사람은 많지 않다. 

금융회사 직원도 절세 효과를 이유로 대출을 권한다. 대출이자는 경비로 인정돼 종합소득세를 줄일 수 있다는 것이다. 

하지만 실무적으로 대출이자가 경비로 인정되지 않는 경우를 많이 본다. 대출이자가 경비로 인정되지 않는 가장 대표적인 이유는 장부를 작성하지 않기 때문이다. 대출이자를 경비로 인정받기 위해서는 대출원금과 이자비용을 장부에 반영해야 한다.

그런데 소규모로 임대하는 많은 임대사업자는 장부 작성을 선택하지 않고 추계 방식으로 종합소득세를 신고한다. 추계 방식으로 종합소득세를 신고한다는 것은 수입금액(매출)에 법에서 정한 경비율(기준경비율 또는 단순경비율)을 곱해 경비를 만드는 것이다. 실제로 지출된 비용을 무시하고 법에서 정하는 방식으로 경비를 만들어 소득금액을 산출하는 것이다.

추계 방식은 종합소득세를 간편하게 신고할 수 있고, 기장에 대한 부담(세무사 수임료 등)을 떨칠 수 있기 때문에 많은 임대사업자가 선택한다. 다만 이 방법을 선택하는 경우 대출이자 등 실제로 지출한 비용을 경비로 인정받지 못하고, 결손이 발생하더라도 종합소득세를 내야 하는 일이 일어날 수 있다.

장부를 작성하더라도 대출이자가 경비로 인정받지 못하는 경우도 있다. 부동산을 공동명의로 구입하거나 신축하면서 대출을 일으킨 경우 해당 대출이자가 경비로 인정되지 않을 수 있다. 해당 대출이 업무와 관련 없는 것으로 판단되면 이런 일이 벌어진다.

대출이자가 경비로 인정받지 못하는 이유는 해당 대출이 공동사업에 참여하기 위한 대출로 해석되는 경우 해당 대출이자는 업무와 관련이 없는 경비로 판단하기 때문이다. 즉 부동산을 구입하기 위한 대출이 아니라 공동사업에 출자하기 위한 대출이라면, 부족한 자기자본을 채우기 위한 대출로 해석해 업무와 관련이 없는 것으로 판단하는 것이다. 이를 주식회사의 개념으로 해석하면 이해하기 쉬울 듯하다. 주식회사의 지분(주식) 10%를 매수하기 위해 개인적으로 대출받았다고 가정해 보자. 해당 대출은 업무와 상관없는 것으로 해석하는 것은 당연할 것이다. 

그렇다면 공동명의로 부동산을 구입하면서 발생한 대출이자를 세법상 경비로 인정받기 위해서는 어떻게 해야 할까? 업무용 부동산을 구입하기 위한 대출로 인정받는 방법은 무엇일까?

일단 대출이 공동사업에 참여하기 위한 출자금의 재원이 아니라는 것을 명확하게 표방할 필요가 있다. 금융회사는 실무적으로 공동명의 부동산에 대출해주는 경우 공동명의 소유자 중 한 사람 명의로 대출해준다. 다만 담보 제공을 공동으로 한다. 그래서 출자를 위한 대출이 아니라는 것을 명확하게 표방하지 않을 경우 오히려 한 사람의 대출로 인지할 가능성도 있다. 그렇기 때문에 대출의 명의는 한 사람이지만 사실상 공동소유자의 대출이고, 공동의 부담으로 대출에 대한 원금과 이자를 상환한다는 것을 보여줄 필요가 있다.

그래서 동업계약서 작성이 중요하다. 단독으로 사업자등록을 내는 경우라면 필요 없겠지만, 공동사업자등록을 내기 위해서는 관할세무서에 동업계약서를 필수적으로 제출해야 한다. 사업자 개인의 소득분배비율이 확인돼야 개인별로 종합소득세를 부과할 수 있기 때문이다. 그래서 표준화된 동업계약서에는 일반적으로 공동사업에 참여하는 사업자의 출자비율(소득분배비율)이 표시된다. 하지만 안정적으로 대출이자를 경비로 인정받기 위해서는 동업계약서에 추가해야 할 내용이 있다. 공동사업에 참여하는 사업자의 출자비율뿐만 아니라 출자금액을 명시하는 것이 좋다.

그리고 공동으로 사업을 진행하는 과정에서 출자금을 초과해 필요한 자금은 공동의 부담으로 대출을 일으키고, 추후 원금과 이자는 공동사업자가 출자비율에 맞게 상환한다는 것을 명시할 필요가 있다. 즉 출자금을 처음부터 명시하고, 사업에 필요한 자금을 대출로 충당하는 경우 공동의 부담으로 출자비율에 맞춰 원금과 이자를 상환한다고 명시하는 것이다.

이렇게 동업계약서에 표시하면 대출의 명의자는 한 사람이지만 사실상 사업자 공동의 대출이라는 것을 명시함으로써 공동사업에 참여하는 사업자 모두 출처를 인정받을 수 있다.