KB부동산

지난해 9.13대책 발표 이후 하락하던 서울 집값이 7월말부터 상승세다. 이에 따라 정부는 강력한 대책 중 하나로 평가받는 민간택지 분양가상한제 카드를 내놓았다. 내 집 마련 실수요자와 투자자의 고민이 깊어지고 있는 요즘, 향후 부동산 시장이 어떻게 전개될 지 살펴보고자 한다. 

KB부동산 리브온(Live On)에 따르면 9월 2일 기준 작년말 대비 아파트 가격 상승률을 살펴보면 서울·대구·광주·대전을 제외한 전 지역이 마이너스 상승률(전국 –1.02%)을 보이고 있다. 상승지역의 경우 상승률은 서울 0.55%, 대구 0.39%, 광주 0.2%, 대전 2.36%이다.

엄밀히 말하면 대전 지역을 제외하곤 상승률이 미미하여 보합으로 볼 수 있고 시장이 과열되었다고 표현하기도 힘들다. 특히 경상남도(창원·통영·김해·거제·양산 등)와 경상북도(포항·경주·김천 등), 경기도(평택·화성·안성 등) 일부 지역은 미분양 물량이 해소가 되지 않고 있고, 입주 물량 증가와 지역 경기 침체의 영향으로 가격도 회복하지 못하고 있다.

서울 아파트 가격이 상승하고 있지만 상승폭이 미미하고 거래량이 늘어나고 있는 것도 아니다. 역대 최고의 강력한 정책(예, 양도세 중과)으로 집을 팔겠다는 사람이 많지 않아 매물이 부족하고, 사겠다는 사람도 많지 않아 눈치 보기가 증가하고 있는 것이 냉정하게 평가한 지금의 상황이다. 호가가 내려가지 않은 상황에서 실요자와 극소수 투자자들이 주택을 구입하면서 서울의 집값을 끌어올리는 것으로 보인다.

지금의 주택시장은 다주택자 양도소득세 중과, 재산세 인상, 대출 규제, 주택임대사업자 세제혜택 축소 등으로 실수요자나 투자자들이 주택시장으로 진입하기 쉽지 않다. 설상가상으로 미국과 중국간 무역분쟁, 일본의 경제 보복 등의 외부적 요인으로 수출로 먹고사는 우리나라 경제 또한 살얼음판이다.

민간주택 분양가상한제가 시행된다면 주택시장은 어느 정도 타격이 불가피해 보인다. 분양가상한제란 토지비와 건축비에 건설사의 일정마진을 붙여 분양가를 산정하는 것으로 분양가가 낮아져 분양을 받은 사람은 상당한 차익을 볼 수 있어 청약시장이 과열될 가능성이 높다.

반면 기존 주택 거래시장은 상대적으로 메리트가 떨어져 거래가 좀 더 움츠러들 수 있다. 특히 재개발과 재건축 사업장은 사업추진 동력이 떨어져 장기적으로 주택 공급이 줄어들어 향후 주택 가격 상승을 불러올 수 있다. 

주택시장을 둘러싼 여러 가지 환경을 종합해 보면 상승보다는 하락 쪽에 좀 더 무게가 실릴 것으로 예상된다. 집이 2채 있으면 대출받아 집을 사는 것이 어렵고, 무주택자도 서울의 경우에는 담보대출비율(LTV)이 40%에 불과해 자금이 넉넉하지 않은 사람은 집을 구입하는 것이 힘들다. 그동안 주택가격이 많이 오른 점도 부담스럽고, 3기 신도시 발표 등으로 향후 예정된 물량도 많은 편이다.

재개발·재건축 사업에 대한 지자체장의 의지도 약한 편이다. 양도소득세의 부담으로 집 파는 것도 힘들고, 재산세와 종합부동산세의 부담으로 투자자가 주택시장에 들어오기도 어렵다. 따라서 하반기도 주택 시장은 거래량이 많지 않은 가운데 일부 호재 지역을 제외하고 실수요자 중심으로 움직일 전망이다. 투자자가 유입되지 않아 가격 상승도 제한적일 전망이다.

과거를 돌이켜보면 2008년 고점이던 시절 전국 아파트 미분양물량은 16만 5,600여 가구에 달했다. 2019년 5월 기준 아파트 미분양물량은 6만2,741 가구에 불과하다. 이 정도 미분양 물량이면 아주 많다고 할 수 없어 정부의 강력한 규제에도 불구하고 집값은 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상된다.

특히 서울은 미분양 물량이 178가구로 미미하고, 도심회귀 심화로 내년 주택 시장은 하락보다는 보합이나 강보합으로 올해와 비슷한 추세가 예상된다. 반면 입주물량이 많고 지역 경제가 좋지 않은 지방은 내년에도 하락할 전망이다.

KB금융지주 경영연구소가 6월 발간한 ‘2019 주택시장 동향 및 전망’ 보고서에서도 2019년 하반기 이후 2020년까지 주택시장은 약보합을 보일 것으로 전망하고 있다. 보고서에 따르면 2019년에 매매는 전국 –0.2%, 서울 2%, 수도권 0.7%로 예상한다. 2020년에는 전국 –1.3%, 서울 0%, 수도권 –0.8%로 예측하고 있다.

그렇다면 10년 후 주택 시장은 어떨까? 가장 큰 변수는 인구감소와 경제여건이라고 할 수 있다. 통계청에 따르면 2028년에 우리나라 총인구가 감소할 전망이다. 현재의 출산율을 감안하면 2025년 전후로 인구가 감소할 수 도 있다. 경제성장률도 1~2%대에서 움직일 것으로 보여 경제성장 잠재력도 떨어질 것으로 예상된다. 따라서 국내 경제 성장여건이 획기적으로 개선되지 않는다면 부동산투자 여건도 현재만 못할 것이다. 

무주택자라면 청약시장을 적극적으로 노려야 한다. 지금도 HUG(주택도시보증공사)에서 분양가 규제를 하고 있어 분양가가 낮은데 민간주택 분양가상한제가 시행된다면 청약 시장의 매력은 한층 배가될 것으로 보인다.

다만 무주택자라도 분양가가 9억 초과될 경우 대출이 안 되기 때문에 자금을 꼼꼼히 따진 후 청약에 나서야 한다. 가점이 낮다면 청약 당첨 가능성이 낮기 때문에 청약만 고집하지 말고 분양권 구입, 기존주택 매입, 재개발 재건축 입주권 구입 등 다양한 방안을 모색할 필요가 있다.

재개발이나 재건축 투자는 10년을 바라보고 긴 안목으로 접근해야 한다. 최근에 지어지는 아파트일수록 최첨단 IT시스템을 접목하고, 단지 조경이나 커뮤니티 시설(골프연습장, 키즈카페, 사우나, 독서실, 휘트니스센터 등)이 우수하며 아파트 평면도 훌륭하다.

투자자라면 서두를 필요는 없어 보인다. 부동산은 세금, 대출, 전매제한 등 모든 것이 규제에 묶여 있다. 미중 무역분쟁, 일본의 경제보복, 최저임금인상 등으로 기업체, 가계, 소상공인 모두 경제 체력이 현저히 떨어져 있는 상태이다.

당장 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하기는 힘들어 보이기 때문에 분양가상한제 시행 여부 등 상황을 좀 더 지켜본 후 투자에 나서도 좋을 것 같다. 자금 여유가 있는 사람이라면 소형아파트를 매입하여 월세로 임대를 주다가 추후 자녀에게 증여나 상속으로 넘겨주는 것도 좋은 방안이다.