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요즘 부동산시장의 핫이슈를 꼽으라면 단연 ‘분양가상한제’ 입니다. 10월 시행 예정이던 민간택지 분양가상한제의 시행 시기가 늦어질 가능성이 대두되면서 하반기 부동산시장을 좌우할 변수로 떠올랐는데요.

건설사들은 상한제 부담을 덜기 위해 공급을 늦추기 보다는 계획된 물량을 상한제 시행 전에 미리 소진하려는 분위기입니다. 이 때문에 추석 이후인 9월 중순부터 10월에 분양 물량이 대거 집중돼 예비 청약자라면 꼼꼼하게 청약 전략을 짜서 접근해야 합니다.

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 추석 이후(9월 3주)부터 10월 사이 전국에서 총 4만6785가구(아파트 일반분양 기준)의 물량이 쏟아집니다. 이는 지난해 같은 기간 분양물량인 1만8484가구보다 2.5배 많은 수치인데요. 서울 1100여 가구, 인천 7200여 가구, 경기 1만3000여 가구 등 수도권 물량이 2만1575가구로 전체의 46%를 차지합니다.

서울에서는 강남권에서 분양하는 아파트를 눈여겨볼만 합니다. 분양가상한제 시행 예고로 서울·과천 등 투기과열지구의 재건축·재개발 단지가 직격탄을 맞은 가운데 분양가상한제를 피해 서둘러 일반분양하는 단지에 관심이 쏠리고 있는데요. ‘래미안 라클래시’(상아2차), ‘역삼 센트럴 아이파크’(개나리 4차)가 9월 일반분양을 앞두고 있습니다.

‘래미안 라클래시’는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피해 후분양을 추진하다 분양가상한제 시행 발표 이후 선분양으로 돌아선 단지입니다. 분양가가 주변 시세보다 3.3㎡당 2000만원 이상 낮은 4750만원 선으로 책정돼 청약 열기가 뜨거울 것으로 보입니다.

경기지역에서는 과천시 지식정보타운, 고양시 덕은지구, 화성시 동탄2신도시 등 택지지구 물량을 비롯해 안산시 백운동(백운연립2단지), 수원시 교동(팔달115-6구역) 등 재개발·재건축 물량이 9~10월 1만가구 넘게 나옵니다.

비규제지역인 인천에서는 인천 중구 운서동, 서구 가정동 일대에 대단지 신규 분양물량이 예정돼 있습니다.

수도권에서 분양물량이 쏟아지는 가운데 청약시장 분위기도 달아오르고 있습니다. 분양가상한제가 시행되면 청약 경쟁률이 높아질 것으로 예상돼 내집마련 실수요자들이 청약을 서두르고 있는데요.

실제로 최근 서울에서 분양한 단지의 평균 청약경쟁률이 세 자릿수를 넘어서기도 했습니다. 서울 동작구 사당동 사당3구역을 재건축해 짓는 ‘이수 푸르지오 더프레티움’은 1순위 해당지역 평균 청약 경쟁률이 204대 1을 기록했습니다.

최근 예비타당성 조사를 통과한 수도권광역급행철도(GTX) B노선의 수혜지역으로 꼽히는 인천 송도국제도시의 경우 청약 경쟁이 치열했는데요. 송도국제도시에서 9월 분양한 ‘송도 더샵 센트럴파크3차’ ‘송도 더샵 프라임뷰’ 등 3개 단지에 11만명이 넘는 청약자가 몰려 3개 단지 모두 청약 경쟁률이 100대 1을 넘었습니다. 특히 ‘송도 더샵 센트럴파크3차’의 전용면적 80㎡에는 30가구 모집에 3만3801명이 몰려 1126.7대 1이라는 기록적인 경쟁률을 남겼습니다.

집값도 상승세를 타고 있습니다. 8월 12일 분양가상한제 시행 방침이 발표된 이후 서울 아파트값은 소폭 오르고 있는데요. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 상승폭이 주춤하던 7월과 달리 8월 12일 이후 서울 아파트값은 상승곡선을 이어가고 있습니다. 정부 규제로 집값이 조정받을 것이란 당초 예상과는 사뭇 다른 모습입니다.

그렇다면 이러한 시기에 청약 전략은 어떻게 짜야 할까요?

분양가상한제 시행을 앞두고 기존 아파트를 사지 않고 주변 시세보다 저렴하게 분양하는 ‘로또 아파트’를 기다리는 청약 대기수요가 늘고 있는데요. 투기과열지구를 중심으로 분양시장 쏠림현상이 두드러질 것으로 예상되는 반면 비인기지역의 경우 청약 미달 단지가 나오는 등 양극화가 심화될 전망입니다.

분양가상한제가 시행되면 분양가 인하 효과로 서울·수도권 인기지역의 경우 경쟁률이 치솟아 청약가점이 높더라도 안심할 수 없습니다. 실제로 최근 분양한 ‘이수 푸르지오 더프레티움’의 평균 당첨가점은 67점, 최고점은 79점에 달했습니다. 이어 9월 초 분양한 서울 송파구 거여동 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’의 경우 1순위 평균 당첨가점이 64.7점, 서대문구 홍제동 ‘서대문 푸르지오 센트럴파크’는 평균 당첨가점이 60.2점으로 집계됐습니다. 두 단지는 같은 날 청약을 접수해 청약통장이 분산돼 그나마 청약가점 커트라인이 낮았다는 분석이 나오고 있는데요.

이에 따라 서울지역 인기 단지는 청약가점이 60점대는 넘어야 안정권에 들 것으로 보입니다. 60~70점대 중반까지 당첨 커트라인이 높아질 것으로 예상되는 가운데 전문가들은 청약가점별 맞춤 전략이 필요하다고 조언합니다.

가점이 70점대 이상인 고점자라면 분양가상한제 시행 이후 분양하는 아파트를, 가점이 50~60점대라면 분양가상한제 시행 전에 분양하는 상한제 미적용 단지에 청약통장을 사용하는 게 유리할 수 있습니다.

30~40점대 미만이라면 서울 비강남권 소형 아파트나 서울보다 규제가 덜한 서울 인근 경기·인천지역으로 눈을 돌려보는 것도 방법 중 하나입니다. 청약 조건이 까다로운 규제지역과 달리 비규제지역에선 만 19세 이상이면 세대원이나 유주택자라도 자유롭게 1순위 청약을 신청할 수 있고, 전매제한 기간이 6개월로 짧은 이점도 있습니다. 서울로 연결되는 교통이 개통했거나 개통 예정인 지역을 중심으로 입지나 단지 규모, 분양가 등을 꼼꼼하게 비교한 뒤 청약에 나서는 게 바람직합니다.

지금 당장 청약 계획이 없더라도 무주택자라면 장기적인 관점에서 청약 플랜은 필수입니다. 앞으로 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 새 아파트 분양이 이어지기 때문인데요.

청약 가점은 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입기간 15년 이상(17점), 부양가족 수 6명 이상(35점)이어야 만점(84점)을 받을 수 있습니다. 4인가족(부양가족 3명)인 40대 중반 무주택자의 경우 무주택과 청약통장 가입기간 15년 이상을 채우면 69점을 확보할 수 있는데요. 3명 이상 다자녀에 무주택자인 부모나 배우자 부모와 같이 살아야 추가가점 확보가 가능하기 때문에 가점을 최대한 높일 수 있는 전략 수립이 필요합니다.