KB부동산

딸아이의 초콜릿 사랑은 어릴 때부터 남달랐습니다. 초콜릿은 습도 60% 미만, 온도 14~16℃를 유지해야 합니다. 초콜릿은 주변 냄새를 빨아들이는 특성을 가졌습니다. 그래서 초콜릿 전용냉장고를 구비했습니다. 직접 수제초콜릿을 만들어 가족에게 강제 시식을 시키는 것도 주저치 않습니다. 문제는 정작 본인은 초콜릿을 안 먹는다는 점입니다.

딸아이가 친구들에게 다량의 초콜릿을 생일선물로 받았습니다. 보관장소가 부족하면 딸아이는 관상용(觀賞用)으로 싫증난 초콜릿을 가족에게 할당합니다. 본인은 소중한 것을 내어준다지만 가족들은 부담스럽죠. 초콜릿은 아무리 잘 보관해도 블룸(Bloom: 꽃) 현상이 발생됩니다. 오래된 초콜릿 표면에 흰색 반점이나 무늬가 생기는 현상이죠. 인체에 해가 없다지만 맛은 떨어집니다.

가족들은 재고초콜릿을 상품성 있는 상태로 출하하는 것을 선호합니다. 그러나 딸아이는 재고초콜릿의 관상가치보다 재고보유의 기회손실이 더 커버린 것을 인지 못합니다. 아무튼 딸아이는 초콜릿의 보존가치를 높이기 위해 ‘재고관리’에 신경쓰겠다고 합니다. 지켜질지는 의문이지만요.

적절한 재고관리가 선행되어야 안정적인 재고투자도 가능합니다. 재고량은 경기변동에 따라 자발적 혹은 비자발적으로 증가하거나 감소하죠. 이 때 재고투자의 증감에서 유발되는 경기변동을 ‘재고투자순환’이라고 합니다. 재고투자는 보통 3~4년의 주기를 가지고 변동하므로 단기적인 경기주기(소순환)를 파악하는데 효과적입니다.

경기순환모형은 ① 3~4년 소순환(재고투자순환, 키친순환), ② 10~12년 주순환(설비투자순환, 주글라순환), ③ 20년 중기순환(건설투자순환, 쿠즈네츠순환), ④ 50년 장기순환(기술혁신순환, 콘드라티에프순환)으로 나뉩니다(그림1).

오늘 말씀드릴 ‘재고투자순환’은 최초 발견자의 이름을 따서 ‘키친순환(Kitchen cycle)’이라고도 불립니다. 어떤 제품에 대한 수요와 공급의 균형을 이루기 위해 재고를 조정하는 과정에서 발생되는 변화가 경기순환을 유발하는 요인이 된다는 이론입니다.

소순환인 ‘재고투자순환’이 2~3회 사이클 반복되면서 ‘주순환(설비투자순환)’이 형성됩니다. 경기의 주순환이 상승국면일 경우 재고투자순환이 상승추세가 나타나면서 재고규모를 증가시켜 상승국면을 가속화시킵니다. 반대로 주순환이 하강국면일 경우 재고투자순환이 주순환 추세에 연동해 하강국면의 속도를 높여 불황을 심화시킵니다.

부동산은 ‘주순환(설비투자순환)’인 10년 주기를 살펴봐야겠지만, 3~4년 단기 순환주기는 ‘소순환(재고투자순환)’을 살펴보는 것도 필요합니다.

부동산경기 호황기에는 재고아파트(미분양아파트)가 감소합니다. 이 때 공급자는 수요증가에 대비해 아파트공급을 지속해 재고아파트를 보충합니다. 호황국면에는 일정기간 동안 재고아파트가 축적되지만, 포화상태가 되면 재고조정이 필요하게 되어 공급을 축소해 소순환의 불경기가 나타납니다.

<그림2>에서 ❶~❽까지의 재고출하 사이클이 진행되는 과정에서 주택출하량 (주택인허가기준)과 재고주택(미분양아파트)의 변화는 <그림3>과 같습니다.

상기 이론을 실제 주택출하량(인허가기준 주택건설실적)과 재고주택(미분양주택) 순환도에 적용해 보았습니다.

<그림4>에서 순환주기 3~4년의 ‘소순환’에 적합한 매트릭스 기간인 2016년~2019년 2분기까지 분기별 증감률을 비교했습니다. 출하량은 여전히 감소영역 (음의 영역)에서 맴돌고, 재고량도 축소하고 있습니다. 2분기를 기준으로 Ⅳ국면 불황국면에서 경기저점으로 이동 중입니다. 재고조정이 좀 더 진행된다면 Ⅰ국면 경기저점에 진입할 수 있습니다. 만약 출하가 증가한다면 회복국면으로 진입하게 됩니다.

경기가 정상적으로 회복되기 위해서는 먼저 재고주택이 줄어드는 것이 중요합니다. 이를 산업활동 과정에서 ‘재고조정’이라고 합니다. 충분한 재고조정이 이루어진 후 주택출하량이 늘어나는 ‘회복국면’에서 주택 매수전략으로 전환하는 것이 유리합니다. 재고주택이 증가하고, 출하량도 증가하는 ‘호황국면’에서는 오히려 공격적인 매수를 자제할 필요가 있습니다.

지금은 재고량과 출하량 모두 줄어드는 상황입니다. 불황에 대한 공포와 갑작스러운 수요회복에 대한 걱정이 동시에 상존합니다. 변동성이 높은 국면이기에 좀 더 정확한 국면판단을 위해 <그림5>에서 ‘비즈니스모멘텀’을 살펴봤습니다. 비즈니스모멘텀은 출하증가율에서 재고증가율을 뺀 지표입니다. 출하와 재고의 압력으로 살펴본 수급탄력성을 나타냅니다. 주택시장 내의 주택공급 추진력을 알 수 있는 지표죠.

비즈니스모멘텀은 2019년 2분기 기준으로 -24.6%p로 모멘텀이 강하지는 않습니다. 그러나 2016년부터 2019년 2분기까지 평균치인 -27.5%p를 소폭 회복하는 수준으로 여전히 모멘텀이 바닥권에 머물고 있다고 볼 수 있습니다. 주택인허가 수준이 최저 수준이지만, 미분양주택도 큰 폭으로 증가하고 있지 않아 비즈니스모멘텀의 급격한 하락보다는 완만한 저점형성국면이 이어질 것으로 보입니다. 주택실수요자 입장에서 볼 때는 적절한 매수 타이밍 선택을 위해 재고주택의 추가적인 감소 여부에 관심을 기울일 시점입니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝)