KB부동산

직장인 50대 입니다. 그 동안 아파트를 사고 팔면서 시세차익을 얻기도 했지만 10년 째 팔리지 않는 대형아파트 때문에 고민입니다. 2008년 금융위기가 터지기 전 고양시의 40평대 중대형 아파트를 주변 지인 권유로 덜컥 한 채를 계약했습니다. 하지만 예상하지 못한 글로벌 금융위기가 터지면서 주택시장은 침체기에 들어갔고, 매매가격은 분양가 대비 1억원 가까이 떨어졌습니다. 계약한 아파트의 시공사는 금융위기 영향으로 법정관리까지 들어가면서 브랜드 프리미엄도 없어졌습니다.

보유하는 동안 이자, 세금, 중개보수, 도배·장판 등의 부대비용까지 고려하면 손해가 이만저만이 아닙니다. 시세보다 낮춰서 내놓아도 집을 보러 오는 사람이 없어 전세로 운영하고 있는데요. 가격도 오르지 않는 40평대 고양시 아파트 언제까지 보유해야 할까요?

고양시 아파트 매매시장은 지난 해 9.13대책 발표와 3기신도시 지정으로 약세가 이어지고 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 올해 들어 고양시 아파트 매매가격은 0.8% 하락했습니다. 입주연차가 오래된 일산신도시 아파트값의 낙폭이 컸습니다. 일산동구와 일산서구는 -1.24%, -1.50%의 변동률을 기록했습니다. 다행히 덕양구(0.02%)는 GTX-A노선 대곡역 호재로 소폭 오름폭을 나타냈습니다.

일산신도시는 중소형 면적도 떨어지기 시작했습니다. 지난해 중소형 아파트들이 먼저 오른 상황에서 올해 들어 아파트 입주물량이 크게 증가해 타격을 먼저 받고 있는데요. 2008년 금융위기 이후 중대형 아파트 공급은 급격히 줄어든 대신 중소형 공급 비중은 증가했습니다. 2019년 고양시 아파트 입주물량은 1995년 이후 최대인 1만3,624건입니다. 전용면적 85㎡ 이하 아파트 입주물량 비중이 96% 차지할 정도입니다. 인접 지역의 입주물량도 부담으로 작용하고 있습니다. 가까운 김포시에서 역대 최대인 1만6천가구의 아파트 입주가 진행됩니다.

아파트 매매거래량은 절반 가량 감소했습니다. 2019년 고양시 아파트 월평균(1~7월) 매매거래량은 614건으로 지난해 월평균 1,151건 대비 47% 줄었습니다. 같은 기간 전용면적 85㎡초과 중대형 면적의 아파트 매매거래량은 171건으로 전체 거래량 대비 27% 비중으로 낮은 수준입니다. 

중소형 아파트값이 떨어지면서 중대형도 동반 하락 중입니다. 고양시에서 중대형 아파트 인기가 낮은 이유는 2008년 금융위기 전후로 중대형 아파트로 쏠림 분양했고, 불편한 교통여건에도 불구하고 분양가는 높았기 때문입니다. 2008년 금융위기 직전 2007년 아파트 분양물량은 일산 1기신도시 조성 이후 1만2,766가구로 역대 최대 물량을 분양했습니다. 전용면적 85㎡초과 중대형 물량은 69%를 차지했습니다. 2000년부터 2006년까지 중대형 아파트의 평균 분양비중은 18%로 이보다 51%p 커졌습니다.

분양가도 비쌌습니다. 아파트값이 고점을 찍은 가운데 건설사들이 고급아파트를 내세우며 고분양가로 분양을 했는데요. 고양시 아파트 3.3㎡당 분양가는 2007년을 기점으로 천만원을 돌파했습니다. (3.3㎡당 분양가격‘06년 969만원 →‘07년 1,372만원 42%↑ 상승) 

고양시의 전용면적 85㎡초과 아파트 매매거래 상위 단지는 2007년~2009년 고분양가로 분양했던 입주 10년 이내의 초고층 주상복합 아파트입니다. 대단지 신축 아파트이면서 분양가보다 낮은 매매가격으로 가성비가 개선되었기 때문입니다. 반면 입주연차가 오래되거나 지하철 3호선과 경의중앙선 이용이 불편한 곳의 중대형 아파트 매매 거래는 저조한 상황입니다.

국토부 아파트 실거래가를 확인해보면 2019년 1월부터 8월까지 고양시에서 거래된 전용면적 85㎡ 초과 아파트 신고건수가 많은 곳은 일산서구(576건)로 2011년 이후 입주한 주상복합 단지들이 상위를 차지했습니다. 일산동구(338건)는 식사동, 풍동 일대의 2010년 이전 아파트들이 주로 거래 됐습니다. 덕양구(246건)는 3호선 화정역과 가까운 화정동, 성사동 일대 입주 20년 지난 노후 아파트 위주로 거래 됐습니다.

아파트 사례별로는 전용면적 85㎡ 초과 아파트 거래량 상위 단지는 일산서구 덕이동 하이파크시티일산파밀리에4단지(1,676가구)로 137건 거래됐습니다. 그 뒤로 일산서구 탄현동 일산두산위브더제니스(105건), 3위는 일산서구 하이파크시티일산파밀리에2단지(50건), 4위부터는 일산동구 식사동 위시티일산자이2단지(32건), 5위 위시티블루밍3단지(31건), 6위 위시티일산자이4단지(27건) 거래됐습니다. 덕양구는 화정동 은빛마을6단지(17건), 성사동 원당대림e-편한세상(16건), 행신동 햇빛마을21단지(16건)가 11~15위 순위를 기록했습니다.

고양시의 전반적인 아파트값이 하락 조정기에 진입한 상황에서 중대형 아파트 거래량이 늘어나거나 현재보다 가격이 개선되기 어려워 보입니다. 고양시는 GTX-A노선, 고양 일산테크노밸리 조성 등의 호재는 갖췄지만 덕은지구, 3기신도시 창릉지구 등의 아파트 신규 분양이 공급되면 당분간은 노후아파트를 대상으로 집값 하락세가 이어질 것으로 예상됩니다.