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KB부동산 리브온

‘10억 클럽’ 가입한 홍제동, 새 아파트 웃돈만 5억?

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생생 부동산

서울 도심 광화문에서 차를 타고 경복궁을 지나 독립문에서 우회전을 하면 무악재 고개 너머 아파트 단지가 보이기 시작합니다. 광화문에서 출발한 지 10여 분 만에 서울 지하철 3호선 무악재역에 도착했는데요.

무악재역 3번 출구 바로 앞, 흰 펜스에 둘러싸여 터파기 공사가 한창인 곳에 눈에 들어옵니다. 대우건설이 서대문구 홍제동 홍제1구역을 재건축해 짓는 ‘서대문 푸르지오 센트럴파크’ 공사 현장입니다.

당초 올 3월 일반분양할 예정있으나 분양가 조율 등의 문제로 일정이 늦어졌다가 9월 4일 신혼부부 특별공급을 시작으로 청약 일정에 돌입하게 됐습니다. 서울 도심권에서 분양하는 신규 아파트로 실수요자의 관심이 높은 ‘서대문 푸르지오 센트럴파크’ 현장과 견본주택을 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 직접 다녀왔습니다.

홍제동 일대 부동산 시장 동향은?

★서대문 지역전문가 인터뷰 영상 보러 가기★

공사가 한창 진행 중인 홍제1구역 재건축 '서대문 푸르지오 센트럴파크' 현장.

직주근접에 역세권, 학세권, 숲세권까지 갖춘 입지

“지하철 3호선 무악재역 바로 앞 ‘초역세권’ 단지이자 안산초가 단지 옆에 붙어있는 ‘초품아’ 단지입니다. 안산에 둘러싸여 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있습니다. 또 종로·여의도 등 주요 업무지구와 가까운 직주근접 단지여서 요즘 실수요자들이 선호하는 요소가 집약된 입지에 들어섭니다.”


‘서대문 푸르지오 센트럴파크’ 견본주택에서 만난 대우건설 정나영 소장이 설명한 이 아파트의 장점입니다. 정 소장의 설명대로 ‘역세권’ ‘학세권’ ‘숲세권’을 두루 갖춘 입지가 특징인데요.


지하철 3호선 무악재역 앞이어서 지하철을 타고 주요 업무지구로 출퇴근이 편리합니다. 광화문역까지 15분, 시청·종각역까지는 20분 내로 갈 수 있습니다. 차량으로도 통일로를 통해 광화문·시청·종로까지 쉽게 이동할 수 있고, 홍은사거리에서 내부순환도로를 통해 강북강변·올림픽대로·북부간선로 등으로 진입이 수월해 서울 주요 지역으로 접근성이 우수합니다.


무엇보다 초등학교를 품은 이른바 ‘초품아’ 단지인데요. 안산초가 단지 바로 옆에 있어 길을 건너지 않고도 걸어서 통학할 수 있어 초등학생 자녀를 둔 부모라면 눈여겨볼만 합니다. 신연중·정원여중·한성과학고·대신고 등이 가깝고 서울시 교육청 서대문도서관과 서대문구립 이진아기념도서관 등 교육시설도 근처에 있습니다.


‘서대문 푸르지오 센트럴파크’는 안산과 인왕산을 양쪽에 끼고 있는 ‘숲세권’에 들어서는데요. 아파트 단지 뒤로 안산이 자리잡고 있어 단지에서 이어지는 산책로를 통해 안산의 쾌적한 녹지공간을 이용할 수 있습니다. 또 길 건너편으로는 인왕산을 두고 있어 등산하기에도 좋습니다.

이 아파트는 지하 4층~지상 18층, 10개동, 전용면적 34~114㎡ 832가구로 조성됩니다. 84㎡ 이상 중소형 주택형은 조합원이 가져가 일반분양 전 물량이 요즘 실수요자가 선호하는 전용 84㎡미만 소형 평형으로 구성됩니다. 


전용면적 49~75㎡ 320가구가 일반분양하는데요. 주택형별로 전용면적 49㎡ 62가구, 55㎡ 117가구, 59㎡A·B 97가구, 75㎡A·B 44가구 입니다.

서대문 푸르지오 센트럴파크 견본주택에 마련된 단지 모형도.

견본주택에는 일반분양 물량이 많은 전용면적 59㎡A와 75㎡B 2가지 유닛으로 꾸며져 있습니다. 59㎡A에 내부는 핑크와 그레이톤의 가구로 꾸며진 인테리어가 시선을 사로잡습니다. 소형 평형이지만 침실3개, 욕실2개, 발코니 2개로 구성돼 공간을 넓고 알차게 활용할 수 있습니다. 3베이 구조여서 채광과 통풍도 우수할 것으로 보입니다.


75㎡B는 2베이 탑상형 구조인데요. 침실3개, 욕실2개, 발코니 2개로 구성되며 일부 세대에는 개방형 발코니가 추가로 설치됩니다. 거실과 주방, 식사공간이 맞닿은 2면 개방형 LDK구조여서 거실이 넓어보이는 효과를 볼 수 있습니다.


역세권, 학세권, 숲세권을 갖춘 입지인만큼 가족 구성이나 주거 선호도에 따라 주택형과 동 위치 등을 살펴봐야 하는데요. 101동~102동은 전용 49~55㎡, 103동~105동은 전용 59~75㎡, 106동~110동은 58~84㎡가 배치됩니다.


이 중에서 101동, 103동, 104동이 무악재역과 가깝습니다. 안산초와 가까운 동은 109동입니다. 106동~108동, 110동은 안산에 둘러싸인 배치로 쾌적한 자연환경을 원하는 수요층의 선호도가 높을 것으로 보입니다.

재건축·재개발 등에 엎고 새 아파트촌으로 탈바꿈

‘서대문 푸르지오 센트럴파크’가 들어서는 홍제동 일대는 재건축·재개발 정비사업이 진행되고 있는데요. 개발이 막바지 단계에 이르면서 대단지 새 아파트가 들어선 직주근접 배후 주거지로 변모하기 시작했습니다.


특히 통일로를 따라 서대문사거리 인근에 들어선 ‘경희궁 자이’를 필두로 홍제동을 지나 녹번역 일대까지 재건축·재개발 사업이 활발해 부동산 시장에서 강북의 ‘핫 플레이스’로 주목 받고 있는데요.

돈의문 1구역을 재개발한 ‘경희궁자이’(2017년 2월 입주), 정비사업이 진행 중인 무악재역 인근의 홍제1,2,3구역, 녹번역 인근의 ‘힐스테이트 녹번’(2018년 10월 입주), ‘힐스테이트 녹번역’(2021년 4월 입주 예정), ‘녹번역 e편한세상 캐슬’(2020년 5월 입주 예정) 등이 대표적입니다.


홍제동 일대에서는 홍제2구역을 재개발한 ‘홍제 센트럴 아이파크’ 906가구가 올초 입주했고, 홍제3 재개발 구역인 ‘홍제역 해링턴플레이스’는 일반분양을 마무리하고 1116가구가 2021년 입주할 예정입니다. 홍제1구역 ‘서대문 푸르지오 센트럴파크’ 길 건너편에는 홍제3구역 재건축 사업이 진행 중인데요. 지난 2월 사업시행인가를 받아 사업 속도에 탄력을 받고 있습니다.


홍제동에 위치한 좋은친구 부동산 공인중개사사무소 최헌태 대표는 “홍제동 일대는 서울 도심과 가까운 ‘직주근접’이라는 입지적 장점에도 불구하고 그동안 저평가된 대표적인 지역으로 꼽힌다”며 “20년 동안 신축 아파트 공급이 없다가 재건축·재개발 사업을 통해 새 아파트가 들어서면서 도심 출퇴근이 편리한 직주근접 주거지로 떠올랐다”고 말했습니다. 

홍제동 일대 새아파트 웃돈 최고 5억원

재건축·재개발 붐을 타고 아파트 값도 상승세입니다. 2월 입주를 완료한 ‘홍제 센트럴 아이파크’는 전용면적 84㎡ 매매가격이 10억원을 찍었습니다.


KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세를 살펴보면 ‘홍제 센트럴 아이파크’ 전용면적 59㎡는 7억7500만~8억4500만원, 전용면적 84㎡는 9억3500만~10억2000만원의 시세가 형성돼 있습니다. 84㎡B 탑층의 경우 10억~11억2500만원을 호가합니다.

‘홍제 센트럴 아이파크’는 2016년 분양 당시 전용면적 84㎡ 기준으로 3.3㎡당 1650만원의 분양가가 책정돼 5억7000만원 대에 일반분양했는데요. 현재 시세가 10억원을 상회하면서 5억원 가량의 시세차익을 거뒀습니다.


이보다 앞서 2017년 2월 입주한 ‘경희궁 자이’는 같은해 6월 전용면적 84㎡ 시세가 10억원을 돌파했는데요. 2018년에는 12억원, 올 들어서는 14억원을 넘어서 8월말 현재 14억3000만~15억3000만원의 매매시세를 보이고 있습니다. 2014년 분양 당시 분양가가 7억원대였던 점을 감안하면 몸값이 7억 가까이 뛴 셈입니다.


9월 초 일반분양하는 ‘서대문 푸르지오 센트럴파크’ 분양가는 3.3㎡당 평균 2500만원으로 책정됐습니다. 전용면적 59㎡ 분양가가 6억960만~6억8750만원, 75㎡는 7억1830만~8억1500만원입니다.


최헌태 대표는 “강북에서 ‘마포 래미안 푸르지오’ ‘경희궁 자이’에 이어 홍제동에서도 10억원이 넘는 아파트가 나오면서 분양가상한제 시행을 앞두고 분양하는 새 아파트에 실수요자는 물론 투자자의 관심이 쏠리고 있다”고 덧붙였습니다.


입지적 장점과 주변 시세보다 1~2억원 가량 저렴한 분양가 등으로 3040세대 실수요층이 많이 몰릴 것으로 예상되는데요. 청약 가점은 최소 50점 중반은 돼야 당첨 가능할 것으로 보입니다. 60점 이상이 안정권이란 게 업계 관계자들의 분석입니다.


재건축·재개발을 통해 새 아파트촌으로 탈바꿈 중인 홍제동. 이 일대 들어서는 새 아파트가 ‘마래푸’ ‘경자’로 불리는 랜드마크 단지 뒤를 이어 강북 대장주 아파트 자리를 꿰찰 수 있을지 지켜봐야겠습니다.



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