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수요와 공급법칙으로 본 주택 가격 높은 지역 특징은?

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토지는 모두가 아는 바와 같이 한정된 자원이다. 매립 등 특수한 경우를 제외하고는 수요 증가에 따른 추가적인 공급이 불가능하다. 우리는 삶을 영위하기 위해 다양한 목적으로 토지를 사용한다. 거주를 위한 주택, 사업을 위한 사무실∙공장, 상업 활동을 위한 매장∙물류, 여가 및 휴식을 위한 레저 등의 용도로 토지를 이용하고 국가 같은 공공영역에서는 도로, 발전소 등과 같은 인프라 구축과 공원, 문화∙체육시설 등의 공공시설 확보를 위해 토지를 사용한다.

경제학적 관점에서 가격은 수요와 공급 곡선상의 교점에서 형성된다. 부동산 및 주택 가격도 마찬가지다. 공장 등 산업 시설의 수요가 증가하면 공장부지 가격이 상승하고 경기가 안 좋으면 매물 증가와 신규 수요 감소로 가격이 하락한다. 

공장이나 물류창고는 도로, 전력, 상하수도와 같은 기본적인 인프라만 갖춰진 지역에서도 공급이 가능하다. 하지만 주택은 다르다. 출퇴근이 가능한 교통망이 구축되어 있어야 하고 병의원과 쇼핑시설이 인접하고 교육시설과 공원∙체육∙문화 시설의 이용이 편리해야 한다. 

주택가격이 높은 지역을 보면 대부분 업무 중심지로 이동이 편리하고 학군과 생활편리 시설이 잘 갖추어져 있는 지역이다. 좋은 환경에서 거주하고 싶은 욕구는 누구나 가지고 있지만 사람들이 선호하는 주거 여건이 우수한 지역은 개발 가능한 유휴지의 부족으로 대규모 주택 공급이 불가능하다. 대도시내 가용 부지의 부족으로 업무지구와 떨어진 외곽지역으로 주거지가 지속적으로 확장되나 생활 여건이 주거 선호지역에 비해 불편하다. 

판교, 마곡과 같은 지역은 기업 유치에 성공함으로써 자족 기능을 갖춰 업무지역 내부 종사자의 수요가 창출 되어 다른 신도시나 택지지구에 비해 높은 가격을 형성 하고 있다. 

수요 공급의 법칙으로 돌아가보면 사람들이 선호하는 지역에서 주택은 개발 가능한 토지의 공급을 늘릴 수 없지만, 거주 환경이 우수한 선호지역에서 살고 싶은 잠재 수요는 증가한다. 공급에 늘릴 수 없는 상황에서 수요가 증가하면 가격은 오를 수 밖에 없다.


강남을 놓고 보면 저층 저밀도 아파트를 고밀도로 재건축하면서 추가 공급이 있었으나 그 수가 많지 않았고 대출규제 등을 통해 수요를 억제하고자 하였으나 강남권 신규 주택 구입자는 대출 규제에 영향을 받지 않고 매입이 가능한 계층으로 수요억제의 효과가 크지는 않았다. 

주택의 원가는 크게 토지비, 건축비, 각종 분담금, 설계 용역비 등으로 구성 된다. 매년 토지 공시가격이 오르고 표준형 건축비도 오른다. 건축물의 안전과 환경을 위해 각종 인증제도 및 영향평가도 신설되고 있다. 매년 물가지수도 오른다. 주택의 원가가 오르고 다른 물가도 오르는데 주택가격만 제자리에 머물 수 없다. 


수요가 감소하는 일부 지역은 가격이 하락 할 수 있지만 수요가 증가하는 지역의 주택 가격은 결국은 오를 것이다. 배후 업무지가 두텁고 사람들이 살고 싶어 하는 지역에 투자 하는 것이 투자 성공률을 가장 높일 수 있는 방법이다. 


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KB부동산 리브온

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