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최근 정부가 민간택지에도 분양가상한제를 적용한다는 방침을 밝히면서 재건축·재개발 사업에 제동이 걸렸습니다. 특히 서울 전역의 재건축 아파트가 분양가상한제 적용 대상이 되면서 사업 지연이 예상되는데요.

서울 아파트 167만가구 가운데 3분의 1 이상이 지은 지 30년 이상 경과된 아파트여서 이들 단지도 분양가상한제 영향권에 들 것으로 보입니다. 이에 따라 재건축·재개발 사업이 추진 중인 단지의 철거 시점이 당초보다 늦어질 것으로 예상되는데요.

만약 재건축 단지에 살고 있는 세입자라면 어떻게 해야 할까요? 보통 재건축 아파트는 지은 지 오래돼 낡긴 했지만 교통이나 학군이 좋은 곳에 저렴한 가격에 전세를 얻을 수 있어 수요가 꾸준한 편입니다. 물론 전셋값은 싸지만 언제 철거될지 모른다는 불안감이 단점입니다.

재건축·재개발이 진행 중인 주택에 전세를 살고 있거나 혹은 전세를 새로 구할 계획이라면 따져봐야 할 것이 많은데요.

우선 주택임대차보호법(이하 주임법)상 2년의 임차기간을 보장받을 수 있는지 확인해봐야 합니다. 이는 임대차 계약 시점이 관리처분계획 인가일 이전인지, 이후인지에 따라 달라지는데요.

재건축 사업은 기본계획수립▶ 안전진단▶ 정비구역지정▶ 추진위원회설립▶ 조합설립인가▶ 사업시행인가▶ 관리처분인가▶ 착공 및 분양▶ 입주 및 청산 단계를 거쳐 진행됩니다.

도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 제70조제5항은 “제74조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권, 전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조, 제281조 및 제321조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항을 적용하지 아니한다”고 규정하고 있습니다.

도정법은 주임법에 대해 특별법의 지위를 가지기 때문에 위 규정에 따라 관리처분계획 인가일 이후에 주택임대차계약을 체결한 경우라면 세입자는 2년의 임차기간을 주장할 수 없습니다. 건물이 철거될 때 임대차 계약이 종료되는 것으로 보기 때문에 세입자는 남은 임대차 기간과 상관없이 집을 비워야 하는데요. 보통 이주 공고가 난 뒤 1개월 안에 이사를 해야 합니다.

이 때문에 재건축 예정 아파트를 전셋집으로 알아볼 때는 사업이 어느 선까지 진행됐는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세기간 중 이사 걱정이 없는 곳은 안전진단, 구역지정, 추진위 구성, 등 사업시행인가 이전 단계 입니다. 사업 초기인만큼 이주까지 2~3년 이상의 시간이 소요되기 때문에 비교적 안전하게 거주기간을 보장받을 수 있습니다.

전세계약서 작성도 꼼꼼하게 할 필요가 있는데요.

임대차계약 대상 부동산이 재건축·재개발 사업 예정지에 위치한 물건임을 반드시 명시해야 합니다. 재건축·재개발 사업으로 인해 해당 주택을 철거할 경우에 본 임대차계약은 자동으로 해지되며 임대인 요구 시 임차인은 대상 부동산을 명도하고, 명도 후 임대인은 임대차 보증금을 반환한다는 내용을 넣어야 합니다.

재건축 단지는 낡고 오래된 아파트인만큼 수리해야 할 곳이 생길 수 있습니다. 수리 책임에 대한 문제도 짚고 넘어가야 할 부분인데요. 수리비는 세입자의 과실이나 잘못으로 고장난 게 아니라면 집주인이 내는 게 일반적인데요.

설비가 낡아서 고장이 났거나 고장 원인을 알 수 없는 경우 그 원인을 밝혀낼 의무는 집주인에게 있다는 사실을 알아두세요. 세입자의 사용 부주의로 고장이 났다는 점도 집주인이 입증해야 합니다. 이를 증명하지 못하면 수리 역시 집주인이 부담해야 합니다.

지금까지 재건축·재개발을 앞둔 단지에서 전셋집을 얻을 경우 체크해야 할 사항을 살펴봤습니다. 재건축·재개발 주택은 저렴한 전셋값이 매력적이지만 사업 진행 속도나 여건이 바뀔 가능성이 높은만큼 신중하게 검토한 뒤 전세계약에 나서야 한다는 점 잊지 마시길 바랍니다.