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전세 스트레스... 지금 사?

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안녕하세요. 허생원입니다. 지난 2회차에서는 매매시장 상승-하락 사이클 기간에 대해 알아보았습니다. 3회차에는 전세시장과 매매시장의 탄력성 차이에 대해 알아보겠습니다.

전세시장이 상대적인 수익성 우위 → 세입자의 스트레스 커

<그림1>에서 1987년 이래 2019년 7월까지 매매시장과 전세시장(KB부동산 리브온 전국주택매매가격지수 및 전국주택전세가격지수 기준)의 방향성은 우상향의 유의성이 존재합니다. 참고로 2개 시장간의 상관성 정도를 나타내는 결정계수 R스퀘어(R2)는 0.4987로 충분한 유의성이 확인되고 있습니다. 2개 시장의 비교가 의미있다는 것을 전제로 수익성과 리스크가 어느 정도였는지 알아보겠습니다.

① 증감률(수익성) 비교: 매매시장 < 전세시장

(그림2)에서 전체 비교기간의 증감률(수익성을 말함)을 보면 매매시장이 3.5%인데 반해, 전세시장은 5.6% 증가했습니다. 전세시장의 수익성이 컸습니다.


② 표준편차(리스크) 비교: 매매시장 < 전세시장 

한편 같은 기간의 표준편차(평균을 중심으로 얼마나 퍼져있는지 변동성을 나타내는 수치로 변동성 리스크를 말함)는 매매시장이 6.5인데 반해, 전세시장은 7.7로 전세시장의 변동성이 더욱 컸습니다.


③ 상대수익률 비교: 매매시장 < 전세시장 

표준편차대비 증감률, 즉 리스크대비 수익률은 주택시장이 0.5배인데 반해, 전세시장이 0.7배로 높았습니다. 이는 매매시장보다 전세시장의 탄력성은 물론 상대적인 수익성도 컸다는 것을 의미합니다.


한마디로 요약하면 전세시장이 시세를 주도하는 역할이 컸으며, 전세시장에서 임대인은 높은 수익성을 얻은 반면, 세입자는 주거 스트레스가 컸음을 시사합니다. 이는 시장변동성이 높았던 노태우정부를 제외한 경우에도 유사하게 나타납니다.

‘전세시장-매매시장 격차(스프레드) → 격차가 개선되면 매매시장이 상승

<그림3>에서 ‘전세시장에서 매매시장을 뺀 격차(스프레드)’를 ‘전세시장 증감률’과 비교하면 유의성이 발견됩니다. ‘전세시장-매매시장 격차’의 방향성이 비교적 전세시장의 증감률과 관련이 높음을 알 수 있어요. ‘전세시장-매매시장 격차’의 상승 혹은 하락 강도가 중요한 것이 아니고, 의미 있는 추세변동이 있을 때 전세시장의 고점(Peak), 저점골(Trough)이 형성되면서 추세가 변경되는 경우가 많았습니다. 여기서 중요한 것은 0선을 넘는지 아닌지가 중요한 것 아니고, 변곡점의 포인트 생성 여부가 중요합니다.

‘전국전세가율’과 비교 → 상반기 안정세, 그러나 평균치 63%를 상회

<그림4>에서 ‘전세시장-매매시장 격차’는 KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 제공하는 ‘전국 아파트 전세가율’과 방향성이 유사합니다. ‘전세시장-매매시장 격차’가 증가 추세이면 ‘전세가율’이 높아지고 있음이 반영된다고 볼 수 있습니다. 

전세시장 탄력성이 큰 이유 → 전세계약 2년 주기 & 자가주택 장기보유 & 전세 수급불균형

① 전세시장 계약기간 짧아 

전세시장이 매매시장보다 거래금액 규모가 적고, 교육, 교통 등 이주를 위한 빠른 대응이 가능하기 때문에 회전율이 높습니다. 주택임대차보호법상 임대차 존속기간이 2년이므로 2년 주기로 재계약이 진행되면서 보증금 증액이 진행되고 있다는 점도 탄력성을 높이는 이유입니다.


② 자가주택자의 장기보유 필요성 증가 

자가주택자는 미래의 매매가격 방향성이 불확실한 경우 장기 보유전략으로 진행하죠. 만약 거주지 이전이 필요할 경우 자가주택의 매매보다는 전세로 해결하는 경향이 있습니다. 특히 소득세법에 따른 ‘장기보유특별공제’ 실시로 보유기간이 길수록 높은 공제율을 적용받습니다. 9억원 초과 1세대 1주택자나 다주택자는 80%의 최대 공제를 받기 위해 10년을 보유하는 경우가 많습니다. 자가주택 보유자의 매매는 더욱 신중해졌습니다. 임대사업자의 경우에도 8년 이상부터는 ‘장기보유특별공제혜택’이 50%에서 최대 70%로 증가하므로 장기보유할 확률이 높아졌습니다.


③ 전세 수요의 꾸준한 증가 

전세거주자는 매매를 위한 차입이나, 소득이 불안전할 경우 자가보유보다는 지속해서 전세를 선택할 수밖에 없습니다. 전세 수요는 학교입학 시즌에 맞춰 꾸준히 유지됩니다. 또한 전세거주자가 미래에 분양가상한제 등 다양한 주택공급정책 효과로 분양가격이 저렴한 주택을 분양받을 수 있다는 확신을 가진다면 전세를 유지합니다. 특히 최근 여러 가지 이유로 자가주택 구매의지가 적어지는 시류도 한몫을 합니다. 이렇게 전세수요가 증가하는 요인은 다양합니다.


④ 전세물건이 충분치 못한 공급부족현상 

주택 보유자인 임대인은 예금금리 인하시기에 전세보다 월세방식을 선호합니다. 전세금 예치를 통한 이자수익보다 월세전환률[(월세 연간총액/줄어든 전세보증금)X100]이 매력적일 수 있기 때문입니다. 반면 임차인들은 저렴한 대출금리로 전세방식을 선호하므로 전세주택의 공급대비 수요가 절대적으로 많은 상황입니다. 더욱이 재건축 추진단지가 증가하면 이주용 전세수요가 추가되면서 전세물건이 충분치 못합니다. 그러니 전세가격이 오를 수밖에 없는 것이죠.


⑤ 전세시장이 매매시장을 견인 

전세시장이 상승하면 전세거주자의 주거 스트레스가 증가하면서 매매로 전환하는 가능성이 높아집니다. ‘전세가율(매매시장대비 전세시장비율)’이 높을 경우 매매시장을 상방으로 지지해 주는 이유입니다. 2000년 이후 평균 전세가율은 63.0%입니다. 최근 아파트 전세가율은 70.7%로 전세거주자의 주거 스트레스가 적지 않을 것입니다. 반대로 전세시장이 하락하는 경우 매매시장의 상방 지지력은 그만큼 약화됩니다.


⑥ 다행히 상반기 전세시장은 안정세 찾아 

입주물량이 충분하게 증가하면 전세시장은 안정세를 찾을 수 있습니다. 아파트 입주물량은 2011~2015년 평균 22.7만호에서 2016~2020년 37.4만호로 증가했습니다. 2018년 45.5만호 정점을 기록한 후 감소했습니다. 2019년은 13% 감소한 39.5만호, 2020년은 16% 감소한 33.3만호로 집계되었습니다만 전반적인 물량 증가의 영향권에 속해 있습니다. 상반기 들어 전세시장이 그나마 안정을 찾았던 이유입니다.

전세시장 불확실성 완화 중 → 실수요자는 높은 전세가격 고려시 매매 전환이 효과적

향후 입주물량에 영향을 주는 주택공급물량을 살펴보면 전세시장의 방향성을 가늠할 수 있습니다. 2010~2014년 평균 아파트 분양물량은 26.3만호였습니다. 2015~2019년은 평균 41.6만호입니다. 2019년 분양예정물량은 48.7만호로 최근 5년간 연평균 분양물량 40만호를 상회합니다. 전세시장 안정을 위해 비교적 충분한 수준입니다.


물론 분양대기물량은 많지만 분양성공에 영향을 미치는 내수경기의 불확실성으로 실제공급량은 계획치에 미치지 못할 수도 있습니다. 그러나 적절하게 분양물량이 조절된다면 2016년부터 증가한 입주물량의 부담이 소화될 수 있습니다. 최근 건설사의 분양전략은 분양성공을 위한 공급량 조율입니다. 따라서 급격한 전세시장의 약세는 기대하기 어렵습니다.


만약 경기침체를 의식해 시공사가 밀어내기식 분양을 강행하고, 지방분양경기의 위축이 심화되면 미분양아파트의 증가와 더불어 전세시장은 상반기처럼 좀 더 안정될 수 있습니다. 전세시장의 탄력성 완화는 매매시장 안정을 가늠할 수 있는 척도입니다.


한편 부동산 전문가들은 ‘민간택지 분양가상한제’가 시행될 경우 신규 아파트 공급이 일시적으로 줄어들고, 청약대기자가 분양가상한제 시행 이후로 자가주택 구입을 미룰 경우 전세가격의 이상 급등을 경고합니다. 예를 들어 청약을 위해 무주택 기간을 늘려 핵심지역에 청약을 넣는 것이 유리하다는 시류가 형성되는 경우입니다. 분양가상한제를 실시할 경우 청약당첨이 큰 시세차익을 남길 수 있어 청약대기자들의 컨센서스가 중요해 보입니다.


그러나 이러한 경우에도 분양 물량조절로 청약분산이 이루어져 이상급등 현상은 완화될 수 있습니다. 예를 들어 강남4구지역의 분양가상한제 시행 여부가 강세요인이지만, 강동구와 성북구 대규모 분양이 약세요인으로 대응할 수 있습니다. 신도시 개발과 수도권 공공택지 등 장기적인 정부의 주택공급정책으로 지수 안정에 대한 대응력이 과거보다 높아졌다는 점도 도움이 될 것입니다. 전세시장 안정을 위해 ‘전월세상한제 도입’ 및 ‘전세계약 갱신 청구권’ 등이 시행될 수 있어 전세시장 안정의 버팀목 역할을 할 것입니다.


요약하면 과거보다 전세가격이 안정되었습니다. 분양가상한제가 시행될 경우가 단기 변수지만, 전세가격 안정을 위한 다양한 대책과 주택입주 및 공급물량을 고려할 때 장기적인 급등은 억제될 것으로 보입니다.


그런데 문제는 전세시장의 절대수위가 과거보다 높아졌고, 매매시장을 상회하는 구조적인 가격탄력 요인을 가지고 있어 전세거주자의 주거 스트레스가 심해졌다는 점입니다. 과거보다 월등하게 변동성이 낮아진 매매시장을 고려할 때 실수요자라면 전세의 매매전환이 효과적일 수 있는 시점이라고 생각됩니다. 실수요자 입장에서 만일 경기불확실성으로 주택가격이 조정받는다면 저가매수전략 차원에서 접근도 가능해 보입니다. 물론 본인이 경제적으로 수용 가능한 수준에서 타당성을 검토해야 합니다.


지금까지 ‘전세시장이 매매시장보다 탄력성이 우위에 있어 전세시장의 스트레스가 높은 이유’를 확인했습니다.


가족의 사랑이 넘치는 즐거운 내 집 마련을 위해 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.  

고맙습니다. 건승(健勝)! 


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