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KB부동산 리브온

대출이자 부담 줄어드는 지금, 관심가져야 할 부동산은?

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2019년 7월 18일 한국은행은 3년만에 1.75%에서 1.5%로 기준금리를 하향 조정하였습니다. 이번 금리인하는 국내경기 침체에 따른 경상수지 적자 및 일본 수출규제 등의 대응 및 경기상승에 대한 동기부여가 반영된 듯 하다. 이러한 금리인하로 부동산시장에 시중 유동자금이 유입될 것이라는 기대감이 큰 상황이다.

하지만 정부의 8·2대책, 9·13대책 등 고강도 대출규제를 시행하고 있으며, 또 한번의 규제가 논의되고 있는 상황에서 금리인하만으로 부동산 투자 수요자를 자극하기에는 제한적일 수 밖에 없다.

그러나, 일반적으로 금리 인하는 수익형부동산 시장으로 시중 유동자금을 끌어들이는 신호가 될 수 있으며, 3기 신도시를 포함한 토지보상금과 금리인하는 일정수익이 보장되는 수익형부동산에 호재로 작용될 수 있다. 

기준 금리인하는 대출금리의 하락과 연결되므로 수익형부동산 투자 시 대출의 효과를 이용해 이자부담을 줄여 임대사업을 노리는 투자자가 늘어날 수 있다. 따라서 예금 금리보다 임대수익률이 높아지다 보니 수익형부동산에 뭉칫돈이 몰릴 수 있다. 다음으로 시중의 부동자금은 많은데 부동산 외 투자처가 마땅치 않다는 점이 수익형부동산에 대한 관심도를 더욱더 높이는 원인으로 분석된다. 그러므로 수익형부동산의 유형별 분석이 필요하다.

수익형부동산 중 상가는 시중 유동자금이 몰려 우량 상권 내 거래량은 늘고 있지만, 수도권 및 지방의 경우는 공실과 수익률하락 등으로 어려워 양극화가 뚜렷한 시장이다. 수도권 2기 신도시의 경우, 공급과잉에 의한 공실로 투자수요는 감소추세다. 그러므로 구분상가에 대한 투자는 임차인 업종 및 수익률을 전제로 철저한 분석이 필요하며, 분양보다는 세입자가 확보된 투자전략이 필요하다. 지역별 양극화로, 지역별 분석 또한 유의해야 한다.

전통적인 수익형 임대상품인 오피스텔도 공급물량 급증과 공실위험 우려의 영향으로 가격 하향세를 이어왔으며 금리상승으로 평균기대수익률이 감소하며 투자수요도 꾸준히 줄어 오피스텔 실제 거래량은 2016년 이후부터 감소추세다. 이에 따라, 입지적 조건이나 배후수요가 두터운 서울 수도권 핵심지역 위주로 수요가 몰릴 전망이다. 역세권 중소형 오피스텔은 업무시설이지만 주거시설로도 활용 가능하므로, 조정대상지역 전매제한 등을 고려 실수요자 위주 접근이 필요하다. 분양 물건의 경우, 기존 오피스텔 가격과 수익률에 대한 철저한 비교분석이 필요하며, 역세권 배후수요 물건을 투자대상으로 삼아야 한다. 

꼬마빌딩의 경우, 다주택자에 대한 세금부담이 커지면서 자산가들이 주택보다 상대적으로 규제가 덜한 중소형 임대용 건물투자에 높은 관심과 대기수요로 지속적인 가격인상을 보여왔다. LTV, RTI 등의 대출규제를 감안하여 투자가능 예산범위 산정이 필요하며, 임차인 구성과 수익률 개선이 가능한 지에 대한 분석 후 접근하여야 한다. 또한, 검토 물건의 입지에 따른 미래가치 차원에서 개발가능성을 전제로 투자를 고려해야 한다.

수익형부동산 시장은 금리, 물가와 경기, 정부정책, 창업 및 임대시장 등 외부요인과 밀접한 상관관계를 가지고 있으므로, 이러한 변화에 예의주시하며 기존보다 투자처 선택기준을 높여 더욱 보수적으로 접근하는 것이 유리해 할 것으로 판단된다. 


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