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‘價(가)’나라와 ‘去(거)’나라는 인접국가이지만 다른 산업기반을 갖춘 고대국가입니다. ‘價’나라는 강력한 왕권으로 중앙집권체제를 이뤘고, 산악지형에 걸맞게 활발한 정복사업과 수렵활동에 주력했습니다. 반면 ‘去’나라는 군장(君長)이 모인 연맹국가체제를 바탕으로 바다와 강을 접하는 삼각주 지형에 걸맞게 농업과 해수면어업이 혼합된 농경활동에 주력했습니다.

두 나라는 문화적 차이로 이웃하고 있어도 외면할 뿐 교류가 없었습니다. 생산물을 교역한다면 서로 부족한 부분이 충분히 채워줬을 텐데 말입니다. 결국 이 문제를 해결하고자 원로 공신(功臣)들이 나섰습니다. ‘價’나라의 격왕자와 ‘去’나라의 내량공주를 정략혼인 시키자는 것이죠.

그러나 두 나라의 현역 대신(大臣)들은 걱정입니다. 왕자의 직관적 성향과 공주의 조화로운 성향간 차이 때문입니다. 과연 두 사람의 교제가 대립했던 두 나라의 관계에 어떤 결과를 가져왔을까요? 젊은이들은 현명했습니다. 원로 공신들의 바람대로 우려를 잠재우고 혼인에 성공합니다. 두 나라는 사돈관계로 서로 배려하면서 만년대계(萬年大計)의 기틀을 마련했답니다.

왕자와 공주의 결혼생활이 궁금하신가요? 여전히 격왕자의 직설적인 행동은 변함없었답니다. 재미있는 것은 격왕자가 내량공주를 그림자처럼 따라다니면서 엄청난 추진력으로 일상을 멋지게 처리하는 이상적인 부부였답니다. 현명한 내량공주가 모든 대소사(大小事)에 미리 대비하면서 격왕자를 토닥여 행복하게 살았다는 이야기죠. 

이쯤해서 눈치채셨을 텐데요. ‘價’나라의 격왕자는 가격(價格)입니다. ‘去’나라의 내량공주는 거래량(去來量)입니다. 가격과 거래량은 공통된 신념과 목적을 가지고 있습니다. 떨어질래야 떨어질 수 없는 관계입니다. 상관성이 높다는 얘기입니다. 또한 거래량은 가격에 선행합니다. 마치 내량공주가 대소사를 미리 준비하는 것처럼 말입니다. 가격과 거래량의 상관성과 거래량의 선행성을 활용해 만든 지표가 ‘역시계 곡선’입니다.

<그림1>에서 가격과 거래량이 만든 평면에 시간의 궤적을 매트릭스로 구성한 ‘역시계 곡선’은 사는 시점과 파는 시점을 보기 쉽게 나타내줍니다. 여기에 경기순환(회복→호황→후퇴→불황)을 접목하면 아래 그림처럼 구성됩니다. 경기저점에서 회복국면과 호황국면을 포함하는 ‘확장기’를 거치면서 경기정점에 도달합니다. 이후 후퇴국면과 불황국면을 포함하는 ‘수축기’를 거치면서 재차 경기저점에 도달합니다. <그림2>는 각 사이클에서 가격과 거래량의 변화를 설명합니다. 

이 이론을 실제 주택가격과 거래량에 적용해 보았습니다. <그림3>에서 2007년부터 2018년까지 12년간 주택가격과 거래량의 연간증감률을 비교했습니다. 다소 시차가 있으나, 방향성은 유사합니다.

가격은 거래량의 그림자입니다. 가격과 거래량은 동행하지만, 고점과 저점에서 가격의 변곡점 전환에 효과적으로 대응하기 위해 거래량의 증감을 살펴봐야 합니다. 거래량은 가격이 분출하는 에너지를 통제합니다. 가격의 저점수준에서 거래량이 의미 있게 증가하면 가격의 반등이 예상되고, 고점수준에서 거래량이 갑자기 줄면 가격의 하락전환에 대비해야 합니다. 

<그림4>에서 ‘역시계 곡선’으로 다시 살펴보았습니다. 보통 역시계 곡선은 경기순환주기와 연결할 경우 순환주기 3~4년의 ‘소순환’에 적합한 매트릭스입니다. 사이클에 맞게 3~4년 단위로 분할해서 비교해야 정확한 흐름을 확인할 수 있습니다.

역시계 곡선으로 적합한 소순환주기인 2016년부터 2019년 2분기까지 주택가격과 거래량의 연간증감률을 비교해 봤습니다. 거래량은 여전히 감소영역 (음의 영역)에서 맴돌고, 가격도 하락했습니다. 2분기를 기준으로 후퇴국면에서 불황국면으로 이동 중입니다. 하반기에는 경기저점을 통과할지 주목됩니다. 이후 회복국면 진입을 확인하기 위해서는 거래량의 증가 여부를 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다.

가격상승을 위해서는 에너지 응집이 필요합니다. 그런데 아직 거래량이 뒷받침 못하는 실정입니다. 거래량이 증가하면 가격이 오를 가능성이 높죠. 지금은 거래량이 적어 부동산 경기가 수축기에 머문 상황입니다. 주택실수요자 입장에서는 거래가 활발해 가격이 급등할 때보다 거래가 위축되면서 가격이 정체되었을 때, 전세에서 매매로 전환하는 것이 리스크를 줄일 수 있습니다. 물론 보유자금 규모에 맞춰 무리하지 않는 수준에서 타당성을 검토해야 합니다.

고객 여러분! 부자 되세요. 

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)