KB부동산

정부의 민간택지 분양가 상한제 시행 발표로 이르면 10월부터 민간택지 투기과열지구 내에서 짓는 아파트에 분양가 상한제가 적용됩니다. 분양가 상한제 시행이 초읽기에 들어가면서 최근 전세계약을 연장하는 사례가 늘고 있는데요. 주변 시세보다 저렴하게 분양하는 ‘로또 아파트’ 분양을 기다리는 세입자들이 적지 않기 때문입니다. 전세로 살다가 새 아파트를 분양 받겠다는 수요가 늘면서 전셋값도 상승하는 분위기인데요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)의 주간 주택시장동향 조사에 따르면 서울 아파트 전셋값은 4주 연속 상승세를 보이고 있습니다. 7월 첫째 주 보합을 기록한 서울 아파트 전셋값은 이후 계속 상승해 7월 말 0.02%를 기록했습니다.

전셋값이 슬금슬금 오르는 가운데 계약기간 만료를 앞두고 연장을 하거나 새로 전셋집을 구하는 세입자의 고민이 깊어지고 있습니다. 특히 전세보증금을 올려서 계약하는 경우 계약서를 새로 쓰고 확정일자를 다시 받아야 하는지, 계약서를 쓴다면 공인중개사와 써야 하는지 체크해야 할 사항이 한 두 가지가 아닌데요.

전·월세 재계약 어떻게 해야 하는 걸까요?

먼저 전·월세 보증금이 그대로라면 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다. 같은 조건으로 묵시적 갱신(자동 연장)이 되는 것으로 간주하기 때문인데요. 일반적으로 임대인이 계약조건을 변경하려면 전·월세 계약 만료 1~6개월 전까지 임차인에게 알려야 합니다. 만약 임대인에게 아무런 통보가 없다면 같은 조건으로 연장되는 것으로 봅니다.

그러나 보증금이 오른 경우에는 계약서를 새로 쓰는 게 좋습니다. 예를 들어 기존 전세보증금이 5억원인데 재계약 시 5000만원이 올랐다면 기존의 전세보증금 계약서를 없애지 말고 오른 5000만원에 대해 계약서를 따로 쓰고 확정일자를 새로 받으면 됩니다. 처음 계약한 보증금 5억원은 대항력과 우선변제권이 있어서 1순위로 변제받을 수 있지만 계약을 파기하게 되면 이미 취득했던 대항력과 우선변제권을 모두 잃을 수 있기 때문입니다.

만약 보증금 증액 전에 집주인이 추가로 대출을 받아 근저당을 설정했다면 나중에 추가한 보증금 5000만원은 3순위로 밀려나게 됩니다(1순위 기존 전세 보증금 5억, 2순위 추가 대출 근저당, 3순위 재계약 때 올린 보증금 5000만원). 이때 기존 계약을 파기하고 새로운 계약을 체결한다면 중간에 집주인이 받은 대출 뒤로 순위가 밀려 자칫 전세금을 돌려받지 못하는 낭패를 겪을 수도 있습니다.

기존 계약서에 보증금 부분을 수정하는 방법도 있습니다. 이때 특약 사항에 재계약인 사실을 반드시 명시하고 기존 계약서는 없애지 말고 같이 보관해 두는 것이 좋습니다.

그렇다면 추가로 작성해야 하는 보증금 5000만원 증액 계약서는 공인중개사가 써줘야 하는 걸까요? 그렇진 않습니다. 계약서는 집주인과 직접 작성해도 무방합니다. 다만 재계약 전에 등기사항전부증명서(등기부등본)을 떼어 그동안 근저당, 가압류 등은 없는지 권리관계 변동을 다시 한번 살펴보는 것이 좋습니다. 계약서 서식은 LH 전·월세지원센터 사이트나 한국공인중개사협회 홈페이지 등에서 다운받을 수 있습니다.

당사자끼리의 계약이 불안한 경우엔 공인중개사를 통해 재계약하는 것도 고려해볼만 합니다. 통상 중개보수는 내지 않고 서류작성 비용 정도의 수수료만 지불합니다.

만약 전세 계약기간 중에 집주인이 바뀌었다면 어떻게 해야 할까요? 이때도 계약서를 새로 써야 할까요? 그건 아닙니다. 임대차 계약기간 내에는 세입자의 권리를 인정받기 때문에 새 집주인이 마음대로 전세보증금을 올리거나 계약기간이 남은 상태에서 재계약·계약해지 등을 요구할 수 없습니다.

지금까지 전·월세 재계약 시 세입자가 알아두면 좋은 꿀팁을 알아봤는데요. 보증금이 올랐다면 오른 금액에 대해 계약서를 새로 작성하고 확정일자를 다시 받아 소중한 전세보증금을 날리는 일이 없도록 해야겠습니다.