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KB부동산 리브온

신축 대단지 들어서면 기존 아파트는 오를까? 떨어질까?

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‘신축 대단지가 들어서면 주변의 기존 아파트에 어떤 영향을 미칠까’에 대한 다양한 글이 종종 부동산 온라인 카페에 올라옵니다. 호재라고 보는 사람들은 신축 대단지가 가격을 견인하여 기존 단지들도 따라 올라간다고 보는 것이고요. 악재라고 보는 사람들은 주택 수요가 신축에만 몰려 구축 단지들의 매수 수요가 현저히 떨어진다고 보는 의견입니다.


KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 과거부터 현재까지 서울 내 신축 대단지 입주 후 주변 단지의 가격 추이를 살펴봄으로써 실제 어떤 영향을 주었는지 분석해봤습니다. 

잠실 대장주 ‘엘·리·트’ 입주 영향은?

상기 그래프는 잠실 주공1~4단지를 재건축하여 2006년 4분기부터 2008년 3분기까지 순차적으로 입주한 레이크팰리스, 트리지움, 엘스, 리센츠의 전용면적 84㎡ 평균 시세 추이입니다. 거의 1년 사이에 잠실에 새 아파트만 2만가구가 들어섰는데요.


2008년 3분기에 리센츠와 엘스가 각각 입주하면서 이미 입주한 지 1년이 지난 레이크팰리스와 트리지움 매매가격이 급락하는 모습을 볼 수 있습니다. 물론 2008년 9월 리먼브라더스 파산으로 비롯된 세계 금융위기 영향을 배제할 수 없으나, 2008년 7월 입주가 시작된 리센츠와 비교해도 2008년 4분기까지 1억 이상 시세가 하락했는데요. 


그러나 어느 정도 입주가 끝난 이후인 2009년 1월부터 4개 단지 모두 상승세를 타기 시작했습니다. 레이크팰리스와 트리지움이 리센츠, 엘스와 비슷한 추이로 반등할 수 있었던 것은 입주한 지 얼마 안된 신축이었다는 점입니다. 

입주 10년반 만에 ‘마래푸’ 대단지 맞이한 구축 단지 시세는?

그럼 이번에는 지난 2014년 하반기, 입주 10년반 만에 마포래미안푸르지오(3885세대)라는 대단지 입주를 맞이한 래미안공덕3차의 전용 84㎡ 가격 추이를 살펴볼까요?


4년의 하락기를 마치고 2013년 4분기부터 서울 아파트 시세는 반등을 시작하는데 래미안공덕3차는 2014년 들어서도 계속 하락기에서 벗어나지 못하고 있는 모습입니다. 이후 마포래미안푸르지오의 입주가 2014년 9월 시작되자 그때부터 강보합세로 전환되었습니다. 반면, 새 아파트인 마포래미안푸르지오는 입주시점부터 꾸준히 시세가 상승하면서 2017년 11월에 10억을 돌파하게 됩니다. 


두 아파트를 비교해 보면 신축의 힘 앞에서 점점 격차가 벌어지는 모습이 눈에 띄는데요. 2015년 2월까지만 해도 두 아파트의 격차는 1억원 수준이었으나, 2017년 12월에는 1억4000만원, 그리고 2019년 7월에는 3억원까지 벌어졌습니다. 결국 래미안공덕3차의 경우 반등은 시작했지만 일정 수준의 수요를 마포래미안푸르지오에 빼앗겨 충분한 수준의 반등까지는 다다르지 못했다는 것을 알 수 있습니다. 

2017년 3658세대의 ‘고덕래미안힐스테이트’ 맞이한 강동구 고덕동 아파트값은?

이처럼 대단지 아파트의 입주는 일대 집값에 영향을 미치는데요. 앞서 든 사례 외에 신축 대단지 입주가 기존 아파트에 영향을 미친 사례는 곳곳에서 찾아볼 수 있습니다.


지난 2017년 1월 입주를 시작해 현재 입주 3년차를 맞이한 강동구 고덕동 소재 고덕래미안힐스테이트(총 3658세대)도 그 예인데요. 이 단지의 입주가 본격화된 2017년 1월, 고덕동 평균 아파트 매매가격은 6억9315만원으로 2016년 12월 6억9527만원에서 212만원 하락했습니다. 정작 고덕래미안힐스테이트는 잔금이 끝난 뒤인 2017년 3월부터 가파르게 상승해 고덕동 아파트값을 리드하고 있는데 말이죠. 물론 새 아파트 물량이 어느 정도 수요층에 흡수되면 그 이후에는 주변의 기존 아파트들의 가격 반등이 시작됩니다.


실제로 주춤하던 강동구 고덕동 평균 아파트값은 이후 고덕래미안힐스테이트와 함께 동반 상승했으니까요. 하지만 새 아파트인 고덕래미안힐스테이트에 비하면 아쉬운 수준의 상승입니다. 즉 신축 대단지 아파트가 들어서면 물량 소화 이후 오히려 일대 부동산까지 끌어올리면서 지역 평균가를 높이지만 신축과 구축 아파트와의 가격 격차는 존재한다는 얘기입니다. 

9510세대 송파 헬리오시티 입주가 기존 단지에 끼친 영향

신축 대단지 입주 영향은 지금도 마찬가지일까요? 마지막으로 시계를 가장 최근으로 돌려서 입주 7년 만에 헬리오시티(9510세대)라는 대단지 입주를 맞이한 래미안송파파인탑 전용 87㎡의 가격 추이를 확인해 보았습니다.


래미안송파파인탑 전용 87㎡은 2018년 1월 처음으로 10억을 찍은 후 2018년 10월 13억까지 빠르게 시세가 상승했습니다. 그런데 2018년 12월 1만세대에 이르는 헬리오시티가 입주하기 시작하자 13억에서 지금까지 1년간 강보합세를 유지하고 있습니다. 이는 2018년 9월 이후부터 전용 87㎡의 거래가 하나도 이뤄지지 않았기 때문인데요. 이 역시 헬리오시티의 입주 영향이 컸을 것으로 판단됩니다. 즉 신축수요를 헬리오시티가 흡수했다고 볼 수 있는 것이죠. 


반면, 헬리오시티는 2018년 11월 16억원이었던 시세가 2019년 3월 14억대 후반까지 밀리는 모습을 보였습니다. 그러나 5월부터 상승세를 보이면서 7월 현재 송파구 가락동 가구당 매매 평균가격(12억75만원)보다 4억 이상 높은 16억5000만원의 시세를 형성하고 있습니다. 

신축 대단지 입주는 기존 아파트 시세에 악영향 미친다?

잠실과 마포, 고덕, 송파의 신축 대단지 입주 사례를 통해 결론을 내려본다면, 대단지 입주가 시작되면 주변 기존 아파트는 가격 하락을 면치 못한다는 것입니다. 약세에서 상승장으로 전환하려던 시점에는 기존 아파트 역시 소폭 하락 내지는 보합 수준을 보였고요. 완연한 상승장에도 오히려 약보합으로 전환되다가 일시적으로 반등하긴 했지만 신축 상승률에는 미치지 못하는 수준이었습니다. 또한 신축 아파트가 상승한다 하더라도 기존 아파트의 경우 거래가 거의 없이 신축수요에 밀리는 모습이 역력합니다.


신축 대단지 입주는 주변의 기존 아파트 시세에 악영향을 미치기도 합니다. 하락장에선 더 큰 하락을 만들고 상승장에는 충분한 상승을 못 누리게 하는 결과를 가져오는 것이죠. 그러나 예외가 있습니다. 잠실 재건축 사례처럼 입주시기가 1년 여 밖에 차이가 나지 않는 경우 그나마 동반 상승이 가능합니다. 물론 신축과 구축의 시세차이는 벌어질 수밖에 없지만요. 특히 인기 지역이냐 비인기 지역이냐에 따라 그 갭은 더욱 크게 벌어지죠.


시간이 지나면 지역 가치는 더욱 올라가게 됩니다. 신축 대단지가 들어서면서 대규모 인구 유입, 교통·쇼핑 등 인프라 확충에 따른 주거환경 개선 등으로 일대 주거여건이 획기적으로 개선되는 경우가 다반사이니까요.


신축 대단지는 주변의 기존 아파트 가격은 떨어질 수 있지만, 신축과 구축의 입주시기나 해당 지역의 수요층에 따라 동반 상승할 수 있으며 중장기적으로 지역 가치를 끌어올리는 계기가 된다는 것입니다.


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