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리모델링 비용 아낄 수 있는 구조는?

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# 리모델링 비용 아낄 수 있는 건축구조는 따로 있다

건물 구입 전에 교통망, 입지, 상권분석, 주변시세 등 다양한 사전조사를 하시죠? 여기에 건축구조를 알면 향후 내부 리모델링이나 대수선공사를 할 때 공사비 절감에 도움이 됩니다. 구조 변경할 때 유리한 건축구조가 있기 때문입니다. 

대수선(기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 구조나 형태를 수선, 변경, 증설, 해체) 공사를 할 때 ‘대수선허가’보다 ‘대수선신고’가 시간과 비용을 절감합니다. 3층 미만, 연면적 합계가 200㎡ 미만인 기둥식구조 건물은 기둥과 보의 일체형 구조이기에 기둥, 보, 내력벽을 증설, 해체할 수 없죠. 따라서 수선만 한다면 ‘신고’로 대신할 수 있습니다. 벽식구조 건물은 내력벽에 대한 증설, 해체가 뒤따르기 쉬워 ‘허가’가 필요한 경우가 많습니다. 

# 행정적으로 구분되는 건축구조에 대해 알아봅니다

건축구조는 국세청에서 발간되는 ‘건축 기준시가 산정방법 해설’에 자세히 설명되어 있습니다. 건물의 기준시가를 산정할 때 ㎡당 금액 x 평가대상 건물의 면적(㎡)으로 계산되는데, ㎡당 금액을 산정할 때 구조지수가 반영됩니다. 건축물의 시가표준액 산정의 기준이 되는 행정적 건축구조분류 방식인데요. 각 구조별 지수를 보면 행정적으로 구분되는 건축물의 일반 가치를 가늠할 수 있겠죠. ‘NO 1’의 지수가 높고, ‘NO 11’로 갈수록 지수가 낮습니다. 

# 일반아파트는 철근콘크리즈조, 주상복합 초고층아파트는 철골철근콘크리트조

아파트 건축은 구조지수 ‘NO 4’의 철근콘크리트조를 주로 사용하고, 주상복합 초고층 아파트의 경우 ‘NO 3’의 철골철근콘크리트조를 사용합니다.


- PC구조 

블록으로 형성된 기성품 외벽을 현장에서 조립하는 구조입니다. 현장 콘크리트 양생이 필요 없어 시공기간이 짧아 1990년 초반까지 선호했죠. 그러나 조립과정에서 균열, 방수 등 하자가 발생되고, 시간이 지날수록 안전에 취약하다는 평때문에 요즘은 아파트 지하주차장, 지하주차장 전용건물, 대형마트, 물류창고에 제한적으로 사용합니다. 


- 철근콘크리트 RC조 

철근으로 보강한 일반적인 철근콘크리트 구조입니다. 압축력이 약한 철근을 콘크리트로 보강하고, 인장력이 약한 콘크리트를 철근으로 보강하죠. 철근 형상이 자유로워서 다양하게 사용되며, 지하층 조성에 유리합니다. 내화성, 내구성, 내진성, 내풍압, 차음성이 강하죠. 다만 콘크리트 단가는 저렴하나, 양생과정이 길어 공사비가 많이 듭니다. 단열이 취약하고, 벽체가 두꺼워 공간효율성도 낮습니다. 타설 후 형태변경이 어려워 재사용도 어렵습니다.


- 철근콘크리트 PS조 

콘크리트의 인장력 강화를 위한 철근콘크리트 구조입니다. 보, 슬래브, 침목 등 인장응력이 생기는 강재에 미리 강철선을 넣어 인장력을 걸어놓고, 콘크리트를 타설해 인장강도를 증가시킵니다. 강선 덕분에 큰 하중을 견뎌낼 수 있는 구조입니다.


- 철근콘크리트 라멘조(기둥식구조)  

기둥과 보를 일체로 고정 접합된 철근콘크리트 구조입니다. 기둥은 수직 압력을 지탱하고, 보는 수평 압력을 지탱해주기에 골격이 튼튼하고, 시공도 용이하죠. 초고층빌딩, 아파트, 주상복합아파트에 다양하게 활용됩니다. 골격이 유지된다면 벽을 허물 수 있어 1980년대까지 인기가 높았는데요. 기둥과 보가 차지하는 면적이 커 공간효율성은 떨어집니다.


- 벽식구조 

벽돌 등으로 기둥과 내력벽을 구성해 상부층의 하중을 받아내는 철근콘크리트 구조입니다. 무게가 적은 저층 공동주택(연립주택)이나, 단독주택, 저층 일반아파트에 1980~2000년까지 사용했습니다. 보가 없어 공간효율성이 높지만 내력벽의 변형이 불가능합니다. 고강도 콘크리트로 타설하면 상층 슬라브가 얇아서 충간소음에 대한 대비가 필요합니다.


- 무량판구조(평판바닥구조)  

보 없이 기둥으로 무량판슬라브의 하방압력을 지탱하는 철근콘크리트 구조입니다. 교량건설에서 응용된 건축구조로 최근 대부분 아파트 건설에 다양하게 사용됩니다. 삼풍백화점 사고 이후 철저한 구조계산, 철근배분, 콘크리트 타설로 안정선이 강화됐습니다. 소음에는 라멘보다 부족하나 벽식보다 강합니다. 벽식보다 다양한 구조변경의 장점이 있습니다.


- 철골철근콘크리트구조 

철골구조는 철골과 강판을 조립하여 리벳으로 조이고, 용접하는 구조입니다. 철근콘크리트와 혼합할 경우 철골철근콘크리트구조(SRC조)가 됩니다. SRC조는 철근빔의 좌굴, 뒤틀림을 철근콘크리트로 보강해 초고층빌딩에 이용합니다. 콘크리트 단면 크기를 줄이면서 원하는 강도를 얻을 수 있고, 인장력과 압축력이 커서 내진성이 좋죠. 콘크리트로 철골을 피복해 내화성도 우수합니다.


재건축안전진단 연한이 2014년 ‘9.1부동산대책’에서 종전 40년에서 30년으로 단축된 바 있습니다. 향후 재건축 가능연수가 늘어날지 여부가 관건입니다. 콘크리트가 중성화되어 안정성이 낮아지는 내구 연한은 피복두께 25㎜ 기준으로 40년이고, 40㎜ 기준으로 100년에 달합니다. 점점 튼튼해지는 건축물로 재건축이 쉽지 않은 상황이죠. 처음부터 용도에 적합한 건축구조의 건물을 구입하시는 것이 좋겠습니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝)


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