집주인이 대출 받는다고 OOO을 부탁한다면?
# 전세자금대출을 받아 전셋집에 살고 있는 김국민씨. 김씨는 최근 집주인으로부터 주택담보대출을 받는다며 주민등록상 전출을 일주일만 해달라는 부탁을 받았습니다. 집주인의 요청에 별 생각없이 이를 수락한 김씨는 집주인이 대출 받는 날 전출했다 며칠 뒤 다시 전입신고를 했습니다.
3개월 뒤 전세 만기가 돌아와 전세자금대출 연장 신청을 하러 은행을 찾은 김씨는 날벼락 같은 얘기를 들었습니다. 은행에서 “전입일이 집주인이 받은 대출의 근저당권 등기일보다 늦어 대항력을 상실해 만기연장이 안된다”는 답변이 돌아왔기 때문입니다.
김씨처럼 집주인의 요구를 쉽게 거절하지 못해 난감한 상황에 처하는 세입자가 많습니다. 모르면 손해보기 십상인 세입자를 위한 꿀팁을 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 알아봤습니다.
집주인이 주택담보대출을 목적으로 세입자에게 일시 전출을 요구한다면 어떻게 해야 할까요?
전세계약을 체결한 이후에 세입자는 전입신고를 하고 계약서 상 확정일자를 받습니다. 이는 주택임대차보호법상 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보하기 위해서인데요.
김씨의 경우 전입을 뺀 사이 집주인이 주택담보대출을 받게 되면 세입자의 권리가 ‘후순위’로 밀리게 되는데요. 임차인의 대항력은 전입신고한 날의 다음 날 발생합니다. 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력을 상실하게 됩니다. 대항력이 상실될 경우 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 되면 낙찰 금액에서 은행이 우선 채권을 회수하기 때문에 전세보증금을 돌려받지 못하는 낭패를 겪을 수도 있습니다.
확인해야 할 것은 또 있습니다. 집주인의 주택담보대출 규모입니다.
은행은 전셋집에 주택담보대출 금액과 전세자금대출 금액이 일정 한도 이내일 경우에만 전세자금대출 만기연장을 해주고 있습니다. 주택담보대출 근저당권설정금액과 전세자금대출금액의 합계가 주택 가격의 80% 이내인 경우입니다.
세입자가 일시 전출했을 때 집주인이 받은 주택담보대출 금액이 너무 많다면 전세자금대출 만기연장이 어려워집니다.
전세보증금이 일정 금액 이하이면 최우선으로 보호받을 수 있는 제도가 있습니다. 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)에서는 경제적 약자인 세입자를 보호하기 위해 세입자의 보증금 중 일부를 보호해주는 법이 마련돼 있습니다. 소액보증금만큼은 최우선적으로 변제해준다는 ‘최우선변제권’을 통해 최소한의 권리를 보장해 주고 있는데요.
예를 들어 2018 9월 18일 이후 서울에서 임대차 계약을 맺었다면 보증금이 1억1000만원 이하일 경우 '소액임차인'으로 인정돼 3700만원을 보호받을 수 있습니다.
앞서 사례처럼 집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구한다면 향후 대출로 인해 전세자금대출의 만기연장이 되지 않을 수 있으니 집주인이 받으려는 주택담보대출의 금액 등을 확인하고 신중하게 결정해야 합니다.
