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현금 10억 가진 무주택자, 잠실 vs 위례 고민하는 이유

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[사례] 현금 10억 보유한 40대 후반 무주택 세대주 입니다.


부양가족은 배우자와 자녀 두명입니다. 무주택기간은 10년이며, 청약통장 가입기간은 15년 되었습니다. 최근 몇 년간 아파트 가격이 많이 오르면서 사는 시점을 놓쳤는데요.


이제는 내 집을 마련하고자 합니다. 서울 송파지역에 30평형대 아파트를 찾고 있습니다. 잠실동 리센츠, 엘스 아파트의 30평형대 매매가격이 17억원대로 대출없이 살 수 없더군요. 은퇴 후 강원도에서 1~2억원대 전원주택을 지을 계획이기 때문에 송파구 아파트 매입 자금은 8억원에서 해결하려고 하는데요. 전원주택을 짓기 위해 무리해서 송파구 아파트를 사는 것보다 무주택기간 10년을 활용해 아파트 청약도 고려 중입니다. 청약가점은 59점입니다.


저는 북위례 분양을 기다리려고 하는데 배우자는 서울 집값이 더 오를까봐 노심초사하며 대출을 받아서 잠실동 아파트를 사자고 합니다. 송파구 아파트를 살 것이냐 위례 청약을 할 것이냐… 어떻게 해야 할까요?

  • KB국민은행 부동산 자산관리에서 진행한 상담 사례를 재구성한 것입니다.

송파구 잠실동 ‘엘·리·트’삼형제 아파트 대출 받아 살까요?

하반기 잠실동 일반아파트값은 보합을 유지할 것으로 예상됩니다. 잠실동 아파트값이 최고점에 근접한 상황에서 인근 시세보다 낮은 위례신도시 `로또 청약`이 하반기 예정되어 있습니다.


서울 송파구 아파트시장은 올 5월부터 아파트값이 반등하면서 최고점 수준으로 거의 회복했습니다. KB부동산 리브온에 따르면 서울 송파구 아파트 3.3㎡당 매매가격은 3,640만원입니다. 이는 지난 2018년 12월 기준 최고점(3,726만원) 대비 97.7% 수준입니다.


지난 9.13대책 이후 거래량이 줄어든 가운데 잠실동 아파트는 거래가 꾸준히 이뤄졌는데요. 2019년 상반기 동안 매매 거래량 상위 10위권에 1위 파크리오, 4위 리센츠, 7위 엘스 아파트 3곳이 들어갈 정도로 인기를 얻고 있습니다.

대출규제와 분양가 상한제 확대 예고 등의 상황에서 잠실동 아파트값은 오를 때까지 올라 단기 시세차익을 기대하기는 제한적입니다. 잠실동 리센츠의 공급면적 109㎡ 3.3㎡당 매매가격은 5,413만원 입니다. 잠실동 3.3㎡당(4,830만원) 매매가격 대비 11% 이상 비쌉니다.

잠실동 아파트값이 오르고 거래도 꾸준히 이뤄진 이유는 잠실동 바로 옆에 삼성동 코엑스부터 잠실종합운동장 일대 대규모 개발사업 계획으로 반사이익을 얻기 때문입니다. 삼성동은 현대자동차 그룹의 글로벌비즈니스센터도 착공에 들어갈 예정입니다. 향후 잠실동 아파트들이 삼성동의 배후주거지역 역할을 할 것이라는 기대감이 높습니다.


이러한 개발 기대로 잠실동 대표 아파트값이 지역 평균을 상회하면서 현금 10억으로 대출없이 거주할 아파트를 찾기가 어려운 상황입니다.


잠실동 아파트값 향방의 또다른 변수는 `민간택지 분양가 상한제` 규제입니다. 4월 들어 재건축 아파트값이 전고점을 회복하면서 집값 상승 확산을 막기 위한 조치로 정부가 내놓은 규제 카드입니다. 정부는 시장 상황을 지켜보면서 관련 법안 개정 후 분양가 상한제를 시행할 예정입니다.


분양가 상한제가 시행되면 타격을 받는 것이 잠실주공5단지입니다. 조합설립인가 단계인 주공5단지는 사업시행인가 인허가가 늦어지면서 주민들의 불만이 고조되는 상황인데요. 상한제까지 적용되면 사업은 더 늦어질 가능성이 높아졌습니다.


현재 재건축 시장은 조합원지위양도금지로 사고, 팔기가 어렵고, 입주 후에는 초과이익환수제를 적용받아 예전만큼 사업수익성을 확보할 수 없는 상황인데요. 각종 규제 영향으로 송파구 집값을 좌우하는 잠실주공5단지 아파트값도 등락을 반복하면서 주변 일반아파트 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 

청약 59점, 위례, 3기신도시 아파트 분양을 기다려 볼까요?

위례신도시는 공공택지 분양가상한제를 적용 받아 주변 시세보다 낮은 가격에 분양됩니다. 올해 상반기 위례신도시 아파트의 평균 3.3㎡당 분양가는 1,865만원~2,195만원입니다. 위례신도시가 포함된 성남시 수정구 아파트 3.3㎡당 매매가는 2,142만원입니다. 위례신도시 아파트 분양가격이 이보다 낮거나 비슷한 수준인거죠. 따라서 당첨되면 주변 아파트 차익만큼 단기간에 시세차익을 확보할 수 있습니다.


서울 송파권역에서 하반기 예정된 아파트 분양물량은 북위례신도시 1,400가구 입니다. 송파구 거여동에 호반써밋송파1차(A1-2) 689가구, 2차(A1-4) 700가구와 하남시 학암동에 위치한 위례신도시중흥S클래스(A3-10) 475가구, 우미린2차(A3-2) 426가구 네 곳입니다. 분양을 먼저 준비 중인 송파구 거여동 북위례호반써밋은 전용 108㎡로 3.3㎡당 분양가는 1,800~2,000만원 예정입니다. 3.3㎡당 분양가격이 2천만원대로 책정되면 전체 분양가는 9억원을 넘겨 중도금 대출을 받을 수 없습니다. 청약에 당첨되면 보유한 현금 10억원 대부분은 계약금과 중도금 납부에 사용해야 합니다.

문제는 위례신도시의 아파트 청약 당첨 커트라인이 높습니다. 올해 4월 분양한 송파구 장지동 송파위례리슈빌퍼스트클래스(494가구) 당첨자의 청약가점은 최저 57점, 최고 82점 입니다. 다행히 사례자 분의 청약가점이 59점이라 당첨권에 들어갑니다. 하반기 위례신도시 분양을 순차적으로 진행해보면서 중도금 대출이 가능한 9억원 이하의 서울 재건축·재개발 분양 단지로 관심을 확대해보시기 바랍니다.


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KB부동산 리브온

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