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실제 거주를 하면서 아래층에 임대를 주는 상가주택을 가지는 상상은 한번 쯤 해보셨을 겁니다. 하지만 아파트 보다 거주 환경이 그리 만족스럽지 못하고, 물건별 편차가 커서 관심을 두지 않는 분도 계십니다. 더욱이 최근에는 상가주택도 최소 주택부분 만큼(단, 주택면적이 상가면적보다 크면 전체 주택으로 간주)은 주택으로 간주되어 다주택자에 대한 중과세 부담으로 상대적으로 관심이 줄고 있습니다. 물론 상가주택이 수익률이 좋거나 큰 시세차익을 보기는 어렵습니다. 하지만 개별성이 강하기에 한편으로는 본인에게 맞는 방향 설정 및 투자 여건을 고려한다면 훌륭한 대안이 될 수 있습니다.

상가주택은 부지를 매입하여 직접 신축하는 ‘신축형’과 기존 상가주택을 매입하는 ‘매입형’으로 나눌 수 있습니다.

가장 안전한 방법은 신도시 택지개발지구내 단독주택용지를 분양 받아 신축하는 ‘택지분양상가주택’입니다. 지구단위계획으로 용도별 적정 규모로 나뉘어 어디를 선택해도 기본은 보장될 수 있습니다. 단, 좋은 위치일수록 경쟁률이 높고 웃돈이 형성되어 기대한 만큼의 수익률을 달성하기는 어려워지고, 아파트 입주율에 따라 상권형성 시기가 늦춰질 수 있습니다. 그렇기에 신도시라 하더라도 기존 배후수요가 어느 정도 확보된 위치를 선택한다면, 사업 초기 공실 리스크를 최소화 할 수 있습니다.

최근 도심지를 벗어나 카페, 펜션 등의 기능을 함께하는 ‘전원상가주택’ 신축이 늘고 있습니다. 고객을 유입할 수 있는 명확한 컨셉이 전제가 되어야 하고, 컨셉에 맞는 신축을 통하여 고객을 유입할 수 있는 공간 창출이 가능한가를 살펴야 합니다. 그러기 위해서는 최소한 접근하기 어려운 위치는 배제되어야 하고, 풍광·지형 등 부지의 특성 및 도로·상하수도 등 인프라구축 여부도 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 여기에 향후 개발 호재 등을 고려하여 부지를 선정한다면 리스크로 다소 환금성이 떨어진다는 지적을 보완할 수 있습니다.

이 또한 상권 및 동선을 고려한 위치 선정이 중요합니다. 하지만 그전에 최초 접근 시 ‘실거주 여부에 대한 확신’을 가지시는 것, 궁극적으로는 ‘상가와 주거 비중의 확실한 배분 기준’이 요구됩니다. 실거주를 하거나 주거부분에 비중을 적절히 유지하여 공실리스크를 최소화 하기 위한 전략이라면, 상가와 주거생활 공간의 분리, 상대적으로 열악할 수 있는 주거환경 개선·유지를 위한 비용투입 등의 노력이 필요합니다.

반대로 유동인구가 많고 상권이 형성되어 있는 곳에서 수익률 제고를 목표로 한다면, 실거주 환경에 대한 눈높이를 낮추거나 주거용도를 근생용도로 전환하는 과감한 선택이 필요합니다. 상가주택이 주택 수로 산입은 되지만, 수익을 근간으로 한 수익형상가건물이기도 합니다. 결국 수익성을 기반으로 한 상가주택 매입은 수익성과 거주 환경을 별개로 판단하셔야 합니다.

상가주택이 모든 이에게 훌륭한 투자대안이 될 수는 없습니다. 평소 상가주택에 대한 관심이 있으셨거나 본인의 상황 및 투자방향이 맞는다고 생각되시면, 최소한 위의 내용들을 사전에 인지하시고 접근하신다면 성공률을 높이실 수 있습니다.