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KB부동산 리브온

이렇게 오를 줄 몰랐던 강남 집값, 일시적 반등인가?

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서울 아파트 매매시장의 분위기가 달라지면서 바닥이냐 일시적인 반등이냐를 놓고 시장에서 의견이 분분합니다. 4월 중순 이후 강남권을 중심으로 아파트 매매 거래량이 늘어나고, 대치동 은마, 잠실동 주공5단지 등의 재건축 아파트값이 전고점을 회복했기 때문인데요. 주택시장의 바로미터인 강남 재건축 집값 반등이 인근 시장에 영향을 미칠 정도인지 KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 점검해봤습니다.

서울 재건축 아파트값 3.3㎡당 5천만원 재진입...

강남 재건축 아파트값 추이부터 살펴보겠습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 서울 재건축 아파트 3.3㎡당 매매가격은 6개월 만에 5천만원을 넘겼습니다. 2018년 연말 5026만원을 기록한 후 올해 5월까지 내림막세를 보이다 6월 들어 반등해 5017만원을 기록했습니다. 재건축 아파트가 밀집된 강남4구를 기준으로 강남구(6390만원)와 서초구(6246만원)는 6천만원 대를 유지했고, 송파구는 4170만원 대를 형성했습니다. 강동구는 4천만원 이하인 3813만원 수준입니다. 서울 재건축 아파트값이 5천만원을 회복한 것은 공동주택 공시가격 발표 이후 보유세 인상 불확실성이 제거되면서 자금력을 갖춘 대기 수요가 움직인 것으로 보입니다.

서울 ‘1985년’ 이전 노후 아파트 거래량 점차 늘어나…

서울의 노후 아파트 거래량도 3월부터 증가했습니다. 국토교통부 아파트 실거래가를 바탕으로(2019년 1월~6월 17일까지) 준공연도 1985년 이전 서울 아파트 매매 거래비중은 1월 8.6%, 2월 7.3%를 나타낸 후 3월부터 한달 거래량이 200건을 넘기면서 거래비중도 9.3%를 기록했습니다. 4월부터는 284건 거래돼 10.1%의 거래비중을 나타냈습니다.


서울에서 상반기 아파트 매매거래량 상위 15곳 중 4곳이 1985년 이전 입주한 단지입니다. 5위인 강남구 개포주공1단지가 46건, 7위인 대치동 은마 아파트가 44건, 10위인 송파구 잠실동 주공5단지가 38건 거래됐습니다. 11위는 강동구 명일동 삼익그린2차가 37건 거래됐습니다.

2018년 9.13대책 이전 수준으로 집값 회복?…

최근의 서울 강남 집값 상승이 ‘집값 대세’로 이어지기는 어려워 보입니다. KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세분석에 따르면 서울 재건축 중에서 평균 10곳 중 3.7곳 만 2018년 9.13대책 발표 직전 수준으로 회복했습니다. 재건축 아파트 491개 면적 중 37%인 184개 면적의 아파트 매매가격이 100%를 넘긴 것입니다. 나머지 6.3개 면적은 9.13대책 발표 직전 가격으로 회복하지 못한 상황입니다.

현금 자금력 갖춘 대기 수요 ‘고가아파트’ 저가 매수 기회로 삼아...

고가아파트의 거래비중이 국토교통부 아파트 매매 실거래가를 바탕으로 6억원 이하의 거래비중은 1~2월까지 평균 65%를 넘겼지만 3월부터는 점차 내려가면서 51% 초반까지 낮아졌습니다. 6월은 고가아파트 거래량이 줄어들면서 6억원 미만 아파트의 거래비중이 60%대를 회복했습니다.

3~5월까지 고가아파트의 거래비중은 평균 45%를 차지하며 전체 실거래 평균가격을 끌어올렸는데요. 고가 아파트 거래비중이 늘어나면서 거래평균가격도 3월 기점으로 7억원을 넘겼습니다. 서울 아파트 평균 실거래가격은 1월 6억1805만원, 2월 6억2878만원, 3월 7억342만원, 4월 7억5198만원까지 올랐습니다. 6월부터는 1~2월 수준인 6억3천만원까지 내려갔습니다.

서울집값 대세 상승에는 어려워…

최근 강남 집값 상승은 6월 1일 재산세 부과를 피하기 위해 내놓은 노후 재건축 아파트 대상으로 저가 매물을 잡기위한 수요로 인해 반등한 것으로 보입니다. 서울 전역으로 시장 분위기가 전환되기에는 수요가 한정적이고, 전방위적인 다주택자에 대한 세금 및 대출 규제로 인해 거래가 쉽지 않습니다. 또한 6월 이후부터는 정부가 추가 대책을 검토하겠다는 경고 메시지를 내놓으면서 매수 관망세가 나타나고 있습니다. 여기에 수도권 외곽지역은 3기신도시 등의 신규분양을 기다리는 대기수요가 늘어나고, 6월 1일 재산세 부과 대상을 피하기 위한 매물이 줄어들어 ‘거래절벽’ 현상이 이어질 것으로 예상됩니다. 


설문결과에서도 지난 5월 15일~28일 KB부동산 리브온 방문자 7042명 대상으로 설문조사한 결과 올해 하반기 주택시장에 대해서 41.7%(2920명)이 보합이라고 예상했고, ‘하락’ 전망은 39.7%(2797명)이라고 응답했습니다. 전체 응답자 81.1%가 집값이 오르지 않을 것이라고 내다 봤습니다.


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