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불확실성의 시대! 피해야 할 부동산은?

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부동산 규제 강화 및 대출금리 인상 등 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있습니다. 내 집 마련이나 투자에 나서려는 분들의 고민도 깊어질 수밖에 없는데요. 이럴 때 피해야할 부동산이 무엇인지를 살펴본다면 이는 어떤 부동산이 좋은지 파악하는 방법이 될 수도 있을 것입니다. 과연 절대 사지 말아야 하는 부동산은 어떤 것이 있을까요?

많은 분들이 이왕이면 내 집에 살면서 집값도 오르면 좋다고 생각을 합니다. 그러기 위해선 적절하게 가격이 상승하는 입지에 거래가 자주 일어나는 부동산을 구매해야 합니다. 그런데 가격변화가 없는 부동산은 어떨까요? 혹자는 “가격 변화가 없으니 부동산이 안정적인 것이 아니냐?”라고 이야기할 수 있겠지만, 오랫동안 가격 변화가 없다는 것은 수요자들의 관심을 끌지 못하는 부동산일 확률이 높습니다. 보통 낙후된 빌라나 세대수가 적은 아파트가 이에 해당이 되는데요. 만약 아파트를 구매하고자 한다면 KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 제공하고 있는 과거시세 조회를 통해 최근 5년 이상의 시세를 확인한다면 꾸준히 오르는 아파트인지, 가격이 정체된 아파트인지 파악하는데 도움을 받을 수 있습니다.

인구가 줄어드는 지역에서 부동산을 구매하는 것도 다시 한번 생각해봐야 합니다. 인구가 줄어든다는 것은 지역 내 부동산을 소비할 수요자들이 줄어들고 있다는 것을 뜻하기 때문입니다. 특히 지역경제를 대표하는 기반산업이 침체된 지역 중 인구가 줄어드는 곳이라면 더욱 부동산 구입에 신중을 기해야 합니다.


실제 기간 산업인 조선·중공·자동차 업계가 위기에 빠지자 이들 산업을 기반으로 한 울산과 거제, 군산 등지의 거주 인구가 점점 줄어들고 있고 이들 지역의 아파트 가격도 지속 하락하고 있습니다. 울산의 경우 2015년 117만3534명이었던 인구가 2018년도에는 115만5623명으로 3년새 1만7911명(1.5%)이 타지역으로 이동했고 2015년 12월 106.3에 달하던 아파트 매매가격지수도 지난해 12월 100.3으로 떨어졌습니다. 


군산이나 거제도 마찬가지입니다. 군산 의 경우 3년새 5753명의 인구가 지역을 빠져나갔고 같은 기간 아파트 매매가격지수도 7% 이상 하락하며 2018년 12월 매매지수 100을 기록하고 있습니다. 2015년 총 인구수 25만5828명에 달했던 거제는 2018년 5312명이 줄어든 25만516명의 인구수를 기록하며 2015년보다 무려 20% 이상 떨어진 매매가격지수를 보이고 있고요. 이처럼 기반산업이 무너지면서 도시 인구가 줄고 있는 도시들은 상승하던 집값이 하락으로 돌아서 지금까지 하락세가 지속되고 있습니다. 지역경제가 되살아나고 인구가 증가하지 않고선 부동산 하락세를 막기 어렵단 분석입니다.

최근 개발만 되면 몇배의 수익을 보장한다는 기획부동산에 투자를 했다가 피해를 보는 사람들이 늘고 있습니다. 마땅한 투자처가 없는 상황에서 고수익을 보장한다는 부동산을 접하게 되면 솔깃하기 마련인데요. 이런 부동산의 대부분이 사기일 가능성이 높다는 게 전문가들의 의견입니다. 기획부동산이 이야기하는 개발호재가 진짜인지 가짜인지 지방자치단체 관계부서 공무원과 직접 통화해 꼭 확인을 해야 하고요. 지인을 통해 투자 권유를 받았다 하더라도 부동산 전문가 상담을 통해 투자처를 꼭 확인해야 합니다. 현장에 여러 차례 방문하고 최종 투자 판단을 내리기에 앞서 신중한 판단을 해야 하고요. 이렇게 사전에 예방해야 피해 발생을 줄일 수 있습니다.

정부의 고강도 규제가 이어지면서 대출이 막히고 세금 부담은 커지고 거래는 잘 안되다 보니 시세 보다 저렴한 급매물이 속출하고 있습니다. 상황이 이렇다 보니 무조건 더 싼 부동산을 찾게 되기 마련인데요. 싼 매물만 집착하다 보면 자칫 피해야할 집을 고르는 경우가 있습니다. 예를 들어 나홀로 아파트의 경우 대규모 단지형 아파트보다 가격이 저렴하긴 하나 매매수요가 적어 환금성이 떨어지는 단점이 있습니다. 실제로 세대규모별 아파트 매매가격을 살펴보면 단지 규모가 클수록 비싸고 집값 상승률도 높습니다.


부동산114 REPS의 아파트 가격동향을 살펴보면 1500세대 이상의 대단지 아파트 3.3㎡당 아파트 매매가격은 지난 4월 기준 1708만원으로 3년전인 2016년 4월(1306만원)보다 29.86%나 오른 반면 300세대 미만의 소규모 단지의 아파트 매매가격은 881만원에 1051만원으로 3년새 18.02% 오르는데 그쳤습니다. 지금 현재 집값이 저렴하다는 이유만으로 나홀로 아파트를 구매했다면 나중에 집값이 오르기는커녕 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 상황이 생길 수도 있다는 얘기입니다. 싼 부동산은 싼 이유가 있다는 점을 꼭 고려해 부동산의 옥석을 가리길 바라겠습니다. 

결국 핵심은 구매한 뒤 자산이 상승할 수 있는 부동산, 내가 원할 때 현금화할 수 있는 부동산을 구매해야 한다는 것입니다. 일반인들에게 가장 큰 자산이 바로 부동산일 텐데요. 자칫 잘못 부동산을 구매하게 되면 원할 때 현금화할 수 없어 가정 경제에 큰 문제를 일으킬 수 있습니다. 많은 전문가들이 부동산 투자 1순위를 지역내 랜드마크 아파트를 꼽는 이유도 바로 이러한 이유 때문입니다. 단순히 내가 좋은 부동산을 고르는 것이 아니라 남들이 봐도 좋아 보이는 부동산을 고르는 안목이 필요합니다.


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