부동산 거래 시 건축물대장은 왜 확인해야 할까요
부동산 거래 시에 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서는 반드시 확인하여야 합니다. 소유권에 대한 등기부등본은 꼼꼼히 점검하지만 건축물대장은 소홀히 지나치는 경우가 많습니다. 건축물대장을 꼼꼼히 살펴봐야 하는 이유에 대해 알아보도록 하겠습니다.
건축허가 시 지구단위계획구역의 경우 권장용도에 맞춰 건축물을 신축하게 되면 용적률 인센티브를 받을 수 있습니다. 용적률 인센티브를 받게 되면 동일 토지에 더 크게 건물을 지을 수 있고 활용 할 수 있는 건물 면적이 증가하여 사업성(수익)이 개선됩니다. 하지만 이 경우에는 향후에 건축물의 용도 변경이 불가능합니다. 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.
A씨는 기존의 임차인을 승계하는 조건으로 대형 건물의 2층 구분상가를 매입했습니다. 2층에서 서점 및 문구점을 운영하던 임차인은 온라인과의 경쟁이 심화되자 사업을 정리하고 임대차 계약을 해지했습니다. A씨는 신규 개업하는 병의원의 임차확약을 받고 안도의 한숨을 쉬었지만 임대차 계약을 하기로 합의하고 계약을 준비하던 중 임차인인 병의원으로부터 임차의사 철회 통보를 받습니다.
왜 병의원은 임차의사를 철회했을까요? 본 구분상가는 건축물대장에 층별용도가 ‘판매시설’로 등재되어 있었기 때문입니다. 층별용도가 판매시설인 경우에는 병의원의 개설신고필증이 나오지 않습니다. 용도변경신청을 통해 조건에 충족 할 경우 병의원이 입점가능한 근린생활시설로 변경이 가능하기도 하지만 A씨가 매입한 건물은 지구단위계획상 권장용도인 ’판매시설’로 지정되어 건축허가를 받았습니다. 아쉽게도 권장용도 도입에 따른 용적률 인센티브가 적용되어 건축된 건물로 용도 변경이 불가능했던 것입니다. A씨는 용도변경도 불가능하고 판매시설(도/소매업)로만 임대 할 수 있는 상가를 매입해 임차인을 구하는데 애를 먹고 있습니다.
다른 사례를 들어보겠습니다. 지방에서 상경해 같은 회사에 다니고 있는 B씨와 C씨는 다달이 나가는 월세가 부담스러워 저렴하게 나온 회사 근처의 같은 건물 오피스텔을 매입했습니다. 공공에서 분양하는 청년주택의 분양 조건을 충족하게 된 B씨와 C씨는 같은 단지에 청약을 넣었고 B씨는 당첨이 되었지만 C씨는 부적격자로 판정되어 청약의 기회를 잡지 못했습니다.
왜 C씨는 당첨기회를 얻지 못했을까요? 같은 건물을 매입했지만, B씨가 분양 받은 건 오피스텔이고 C씨가 분양 받은 건 도시형 생활주택이었기 때문입니다. 오피스텔은 청약 시 주택으로 보지 않지만 도시형생활주택은 주택으로 보기 때문에 C씨의 경우 유주택자로 1순위 자격을 상실한 것입니다. 동일 건물 내에서 층에 따라 오피스텔과 도시형생활주택으로 구분되는 경우가 있는데 본인이 구입하는 부동산의 정확한 용도를 모르고 구입하는 경우 뜻하지 않은 주택보유자가 되어 낭패를 볼 수도 있으니 유의하셔야 합니다.
건축물대장에는 1∙2종 근린생활시설, 의료시설, 주택, 공장, 창고시설, 판매시설 등 해당 부동산을 사용할 수 있는 용도가 층별로 지정되어 있습니다. 부동산거래 전에 반드시 건축물대장을 확인하여 용도가 거래 목적에 부합하는지 또는 용도 변경이 가능한지 정확히 확인해야 합니다.
