부동산 초양극화 시대! 서울 쏠림현상은 언제까지 지속될까?
9.13대책 등 정부의 강도 높은 부동산 규제로 지난해 폭등했던 서울 집값은 진정세로 돌아섰습니다. 그러나 오히려 규제 직격탄을 맞은 곳은 정작 서울이 아니라 지방이라는 목소리가 높아지고 있는데요. 서울과 지방 부동산간의 양극화가 더욱 심해지고 있는 가운데, 서울로의 쏠림 현상은 더 심해질 것으로 예상되고 있습니다. 과연 서울만이 부동산 안전지대일까요?
KB부동산 리브온(Liiv ON) 자료에 따르면 대구와 대전, 광주 등 일부 광역시를 제외한 지방권의 주택가격은 이미 수년간 꾸준히 하락세를 보이고 있습니다. 최근 2년간 지방 아파트 매매가격은 하락세를 이어갔으며, 시간이 갈수록 그 하락폭은 점점 더 커지고 있습니다. 반면 같은 기간 서울은 높은 상승률을 보이며 아파트값이 지속적으로 올랐으며, 그나마 각종 규제정책의 효과로 올해 들어 상승세를 멈추고 하락세로 돌아섰습니다. 최근 들어 그 하락폭도 둔화되고 있는 추세이고요.
이에 따라 서울과 지방의 아파트 가격차도 크게 벌어지고 있습니다. 4월 서울 아파트 평균매매가격은 8억1131만원으로 집계된 반면, 기타지방의 경우 1억7903만원에 불과한 것으로 나타났습니다. 서울 집값에 비하면 1/4도 안되는 수준입니다.
서울과 지방 부동산 시장의 양극화는 왜 생기고 있을까요? 정부의 부동산 규제가 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 열풍으로 이어지면서 경쟁력이 낮은 지역의 부동산을 먼저 처분하게 되기 때문입니다. 더욱이 자동차나 조선, 철강 등 지역기반의 주력산업이 침체된 상황에서 정부가 주택보유 여부에 따른 대출과 세금규제를 내놓음에 따라 지역간 격차는 갈수록 더 벌어질 것으로 예상되고 있습니다.
똘똘한 한 채로 대변되는 서울의 부동산. 지방 부동산을 팔고 서울 부동산을 사면 안전한 투자일까요? 사실 여러가지 경제적인 상황에서 보면 지방보다는 서울이 안전한 투자라는 점에서 이의를 제기하긴 어려운 상황입니다. 일자리, 교육, 교통, 상권 등을 두루 갖춘 곳이 서울이기 때문입니다. 특히 최근 청년실업현상이 사회적인 문제로 대두되고 있는 가운데 대기업 본사를 비롯해 일자리가 몰려 있는 서울이 지방보다 취업의 기회가 훨씬 많기 때문에 서울 집중현상은 계속될 것으로 전망됩니다. 지방의 집값이 수년 새 계속 떨어지고 있는 것은 지역경제를 이끌던 산업들이 쇠퇴 일로를 걷게 되면서 인구 유출이 이뤄졌기 때문이란 점도 배제할 수 없는 사실이고요.
하지만 서울 집값이 상당히 오른 데다 세금 부담까지 현실화되면서 서울 아파트 투자만이 절대적이라고 보는 데에는 주의해야할 필요가 있습니다. 올해 서울 아파트 공시가격이 작년에 비해 14.02% 올랐습니다. 9억 이상의 고가아파트는 이보다 더 높게 올랐고요. 공시가격이 오르면 재산세, 종부세 등 보유세 또한 인상이 뒤따르게 됩니다.
실제 국토부가 제시한 사례 중 하나로 시세 9억원에서 12억원(전체 가구 중 1.8%) 사이에 있는 서울 강동구 둔촌동 전용 84㎡ 아파트(공시가격 5억6800만원)의 경우 보유세가 지난해보다 18.9% 늘어난 136만원을 부담해야 합니다. 공시가격 7억3000만원 수준의 성남시 분당구 정자동 전용 143㎡ 아파트의 경우도 공시가격이 전년보다 9.6% 올라 보유세가 196만원입니다. 이는 전년보다 13.8% 늘어난 23만8000원을 더 부담해야 하는 것입니다. 앞으로 공시지가가 시세에 맞게 현실화되면 세금 부담은 집값이 오를수록 더욱 늘어날 수밖에 없는 상황입니다. 오르는 세금에 서울 투자 심리는 위축될 수 있다는 점도 고려해야 하는 것이죠.
지금 서울 부동산이 주목을 받고 있는 이유는 일자리, 교통, 교육, 문화 등 모든 측면에서 타지역보다 월등하기 때문입니다. 그러나 이렇게 서울 집중화 현상이 심화될수록 서울이냐 지방이냐에 따른 집값 양극화는 더욱 심해질 것이고요. 부동산이 자산의 대부분을 차지하는 상황인 만큼 집값 양극화는 곳 자산 양극화를 초래해 더 큰 사회적 문제를 야기시킬 수 있습니다.
이에 정부는 지난 1월 ‘2019 국가균형발전프로젝트’를 발표해 지방 살리기에 나섰습니다. 이 계획에 따르면 GM이전으로 위기에 빠진 군산에는 새만금 국제공항이 조성되는가 하면, 광주에는 10년간 1조권을 투자해 인공지능(AI) 중심 산업융합 집적단지가 들어설 예정입니다. 전남에는 1000억원대 수산식품 수출단지가 조성되며, 울산의 경우 외곽순환도로와 산재전문 공공병원 건설이 확정됐습니다.
이런 계획들이 순차적으로 잘 이뤄져 지방경제 활성화에 도움이 된다면 침체 일로를 겪고 있는 지방부동산에도 온기가 돌 것으로 예상됩니다. 실제 지난해 우리나라 조선 수주 물량이 세계 1위를 기록하면서 최근 거제, 광양 등의 아파트가격이 소폭 오름세를 이어가고 있는 이유도 바로 지역경제산업이 살아날 조짐을 보이고 있기 때문입니다. 결국 서울이 아니어도 살아남는 곳은 지역경제가 활성화돼 일자리가 많아지고 있는 지역이라고 할 수 있으며, 이런 지역들이 늘어난다면 서울 부동산에 쏠렸던 관심이 지방 부동산으로 옮겨갈 수 있지 않을까요?
